Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июня 2009 г. N Ф09-4045/09-С6 Администрации отказано во взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате по договору аренды земель, поскольку стороны согласовали в договоре условие о размере арендной платы, установив механизм ее расчета, в то же время администрация произвела начисление арендной платы на основании решения городской думы с применением иных коэффициентов, которые не были предусмотрены договором аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 июня 2009 г. N Ф09-4045/09-С6

Дело А34-6154/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 26.01.2009 по делу N A34-6154/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Зауральский торговый дом" (далее - общество "Зауральский торговый дом") - Суханова Г.А. (доверенность от 03.02.2009).

Администрация г. Кургана обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Зауральский торговый дом" (далее - общество "Зауральский торговый дом") о взыскании 132766,40 руб., из них 104807,85 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земель от 23.08.2004 N 487, 27958,54 руб. - неустойка за период с 01.11.2006 по 24.09.2008 (с учетом уточнений исковых требований, сделанных истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 45).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.01.2009 (резолютивная часть от 19.01.2009; судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009 (резолютивная часть от 23.03.2009; судьи Ершова С.Д., Матвеева С.В., Серкова З.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация г. Кургана просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что размер арендной платы должен определять арендатор с учетом нормативных актов, принятых Курганской городской Думой и администрацией (Правительством) Курганской области, в которых установлен механизм расчета арендной платы.

Общество "Зауральский торговый дом" представило отзыв, в котором просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, считая изложенные в ней доводы необоснованными.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между администрацией г. Кургана (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Восток" (арендатор) и обществом "Зауральский торговый дом" (арендатор) 23.08.2004 заключен договор аренды земель N 487 (л.д. 7-10).

По условиям п. 1.1 названного договора арендодатель на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской федерации и распоряжения главы городского самоуправления от 02.08.2004 N 4569-р предоставил, а арендаторы приняли в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2393 кв.м из земель поселений с кадастровым номером 45:25:070310:0111, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Ленина, 20, в первой промышленной (1-Б жилой) зоне градостроительной ценности территории города Кургана, в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка (л.д. 11, 12). Земельный участок предоставлен для обслуживания жилого дома со встроенными помещениями (п. 1.2 договора).

Как следует из п. 1.3, договор аренды земель заключен сроком на 11 месяцев со дня его подписания сторонами.

Согласно п. 2.1 договора арендаторы обязуются вносить арендную плату за право пользования участком пропорционально (соразмерно) площади занимаемых каждым из них помещений в жилом доме, расположенном на участке, в размере, определяемом с учетом ежегодно индексируемой ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов, установленных действующим законодательством на территории Курганской области, в соответствии с фактическим функциональным использованием помещений.

Арендная плата для общества "Зауральский торговый дом" исчисляется с 19.03.2003 (п. 2.2. договора аренды). За период с 19.03.2003 по 31.12.2004 арендная плата должна быть внесена по договору в срок до 01.11.2004.

В соответствии с п. 2.3 договора аренды земель арендная плата по договору вносится арендаторами ежегодно равными долями до 01.04 и 01.11. текущего года. Если размер арендной платы в течение года изменился, арендаторы обязаны до 01.04. оплатить половину годовой суммы (за текущий год) арендной платы с учетом условий (ставки земельного налога, дифференцируемых коэффициентов, площади участка и др.), существующих на 01.04, а до 01.11 - оставшуюся сумму начисления с учетом всех изменений, произошедших в период с 01.04. до 01.11. Изменения в размере арендной платы за землю, произошедшие после 01.11, учитываются при оплате арендной платы за землю в следующем году.

Арендаторы обязаны вносить арендную плату в соответствии с договором, а также ежегодно за 1 месяц до срока платежа арендной платы предоставлять в отдел территориального (городского) земельного кадастра Департамента развития городского хозяйства произведенный в соответствии с нормативными правовыми актами органов власти, опубликованными в источниках официального опубликования, и механизмом расчета размера арендной платы за землю, установленным в договоре, расчет размера арендной платы за землю (п. 4.2 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство. Изменение договора оформляются соглашением сторон в простой письменной форме, подписанным уполномоченными представителями договаривающихся сторон (п. 5.1 договора).

Механизм расчета арендной платы для общества "Зауральский торговый дом" установлен в п. 6.1 договора аренды. За период с 19.03.2003 по 31.12.2004 механизм расчета арендной платы установлен в п. 6.3 договора аренды и составляет 70534,52 руб.

Ответственность арендатора за неуплату арендной платы в установленный договором срок в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки предусмотрена п. 2.5 договора аренды.

Администрация г. Кургана, полагая, что общество "Зауральский торговый дом" в нарушение условий договора от 23.08.2004 N 487 в период с 2006 года по 24.09.2008 вносило арендную плату не в полном объеме, обратилась в Арбитражный суд Курганской области с названным иском. В обоснование своих требований администрация г. Кургана ссылалась на то, что Положениями о порядке определения размера арендной платы (утвержденными решениями Курганской городской Думы от 25.01.2006 N 2, от 06.02.2008 N 22) в указанный период времени были установлены иные ставки арендной платы, отличные от тех, которые применяло общество "Зауральский торговый дом".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что размер арендной платы определялся ответчиком исходя из механизма ее расчета, согласованного сторонами в договоре аренды от 23.08.2004. Поскольку администрация г. Кургана при исчислении требуемого размера арендной платы применила иной механизм расчета, в то время как соответствующие изменения в договор аренды внесены не были, суды пришли к выводу о необоснованности исковых требований.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы администрации г. Кургана, не находит оснований для их отмены.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Оценив содержание договора аренды от 23.08.2004 N 487, суды первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, установив механизм ее расчета. Как следует из п. 6.1 названного договора аренды, арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка, предоставленного для обслуживания жилого дома со встроенными помещениями, площади занимаемых встроенных помещений, общей площади жилого дома во встроенными нежилыми помещениями, средней ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов по видам функционального использования, по группам муниципальных образований, сформированных по уровню деловой активности, по приоритетным видам деятельности, по зонам градостроительной деятельности. Судами установлено, материалами дела подтверждается (л.д. 49-52) и сторонами не оспаривается, что арендная плата перечислялась ответчиком в размере не ниже рассчитанного в соответствии с условиями договора.

В то же время судами установлено и материалами дела подтверждается, что администрация г. Кургана произвела начисление арендной платы на основании решения Курганской городской Думы от 06.02.2008 N 22 с применением иных коэффициентов, которые не были предусмотрены в п. 6.1 договора, как то удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и ставка земельного налога в процентах (л.д. 20-25).

С учетом того, что применение такого механизма не было согласовано сторонами в договоре аренды, суды правильно указали на то, что в данном случае фактическое изменение арендной платы, рассчитанной на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного решением Курганской городской Думы от 06.02.2008 N 22, представляет собой изменение существенного условия договора о размере арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как следует из п. 5.1 договора аренды от 23.08.2004 N 487, изменение договора оформляется соглашением сторон в простой письменной форме, подписанным уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в договоре.

Поскольку в названном договоре аренды отсутствует условие о том, что изменение механизма расчета арендной платы может быть произведено в одностороннем порядке, а также с учетом отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о внесении в договор аренды изменений в части определения размера арендной платы, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований администрации г. Кургана.

Доводы администрации г. Кургана подлежат отклонению в силу вышеизложенного.

Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 26.01.2009 по делу N А34-6154/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Кургана - без удовлетворения.