Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июня 2009 г. N Ф09-4000/09-С6 Суд отказал в признании недействительным предварительного договора аренды нежилого помещения, поскольку вступившим в законную силу судебным актом определено, что спорный договор прекратил свое действие в связи с тем, что основной договор в предусмотренный сторонами и законом срок заключен не был (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 июня 2009 г. N Ф09-4000/09-С6

Дело N А07-10495/2008-Г-ЖМВ

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Столярова А.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерсант" (далее - общество) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу N А07-10495/2008-Г-ЖМВ Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Фельдман Ирина Владимировна обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора аренды нежилого помещения от 06.07.2007 N 028/07-П в части раздела 3 "Выполнение отделочных работ", применении последствий недействительности сделки и возмещении стоимости ремонта и установленного оборудования в сумме 618583 руб. 60 коп (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 82-84).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2008 (судья Журавлева М.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 (судьи Баканов В.В., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) предварительный договор аренды нежилого помещения от 06.07.2007 N 028/07-П, заключенный между предпринимателем и обществом, в части раздела 3 "Выполнение отделочных работ". Применены последствия недействительности сделки, с общества в пользу предпринимателя взыскана стоимость ремонта и установленного оборудования в сумме 618583 руб. 60 коп.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, поскольку у него отсутствует право собственности на объект недвижимости, между ним и предпринимателем отсутствовал договор аренды, помещение не было передано для производства ремонтных работ, общество не может быть признано лицом, получившим неосновательное обогащение в виде результата ремонтных работ.

Как установлено судами при рассмотрении спора, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 06.07.2007 N 028/07-П, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды помещения общей площадью ориентировочно 67,2 кв.м, расположенного на отметке "-6500" в здании по адресу: г. Уфа, ул. Фрунзе, д. 28, сроком на 5 лет. При надлежащем исполнении сторонами обязательств по предварительному и основному договорам срок основного договора должен быть продлен на дополнительно согласованных сторонами условиях.

В п. 2.1 данного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен в срок до 01.10.2007, при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить указанный срок, но не более чем на четыре календарных месяца.

В соответствии с разделом 3 предварительного договора от 06.07.2007 N 028/07-П с целью приведения помещения в состояние, пригодное для его использования, предприниматель организует выполнение отделочных работ в помещении (п. 3.1 данного договора). В силу п. 3.4 названного договора все отделочные работы, а также иные работы по переоборудованию, переоформлению или улучшению осуществляются с предварительного письменного согласия общества и исключительно за счет арендатора. Для согласования указанных работ предприниматель представляет обществу дизайн-проект помещения и перечень наименований материалов, которые будут использованы при проведении отделочных работ.

Во исполнение положений раздела 3 спорного договора предприниматель заключил договоры на выполнение отделочных работ и установку оборудования. В декабре 2007 года указанные работы были завершены и сданы предпринимателю по актам приема-передачи.

Общество 11.09.2007 уведомило предпринимателя о перенесении срока заключения основного договора на 15.12.2007. Однако 15.12.2007 подписание основного договора не состоялось. Дополнительных уведомлений о переносе сроков со стороны общества больше не поступало.

По состоянию на 01.02.2008 основной договор заключен не был, предложений о заключении основного договора со стороны общества и предпринимателя не направлялось.

Предприниматель направил обществу претензию от 24.03.2008, в которой указал, что в связи с невыполнением обществом условий предварительного договора по заключению основного договора в установленный срок истец просит возместить расходы по ремонту и установке оборудования.

В письме от 18.04.2008 общество фактически отказалось от удовлетворения требований предпринимателя, что послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор аренды от 06.07.2007 N 028/07-П является незаключенным, следовательно, не может быть признан недействительным.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что раздел 3 "Выполнение отделочных работ" оспариваемого предварительного договора по своей сути содержит нормы, предусмотренные договором подряда.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что включение в предварительный договор условий, предусмотренных для договора подряда, действующим законодательством не предусмотрено в связи с тем, что по своей правовой природе предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора, а не иных сделок. Кроме того, договор подряда является возмездной сделкой, а условие о цене в спорном предварительном договоре отсутствует.

Принимая во внимание указанные обстоятельства и положения ст. 167, 168, 429, 709 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд удовлетворил иск, признал предварительный договор аренды от 06.07.2007 N 028/07-П недействительным в части раздела 3 "Выполнение отделочных работ" и применил последствия недействительности сделки - взыскал с общества в пользу предпринимателя стоимость произведенных последним работ.

При вынесении постановления судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договоров, содержащих элементы различных договоров, не является нарушением закона. В этом случае к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Следовательно, наличие в предварительном договоре аренды от 06.07.2007 N 028/07-П элементов договора подряда не является нарушением закона и не влечет недействительности соответствующих условий данной сделки.

Поскольку иных оснований недействительности предварительного договора в указанной части не установлено, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска следует признать верным.

Указание суда первой инстанции на незаключенность спорного предварительного договора является неверным, поскольку противоречит выводам, содержащимся в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2009 по делу N А07-7483/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан по иску предпринимателя к обществу о взыскании неосновательного обогащения и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, имеющем преюдициальное значение для настоящего дела в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В данном судебном акте определено, что предварительный договор аренды от 06.07.2007 N 028/07-П прекратил свое действие в связи с тем, что основной договор в предусмотренный сторонами и законом срок заключен не был.

Однако данный вывод суда первой инстанции не привел к принятию незаконного решения.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы апелляционного суда о недействительности оспариваемых условий предварительного договора противоречат представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства, поэтому постановление суда апелляционной инстанции следует отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе, изменив его мотивировочную часть с учетом изложенного.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу N А07-10495/2008-Г-ЖМВ Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2008 оставить в силе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коммерсант" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.