Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июня 2009 г. N Ф09-4179/09-С6 Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято после вступления в силу новых нормативных требований к порядку предоставления земли для жилищного строительства, ввиду чего спорный участок не мог быть предоставлен обществу в аренду для указанных целей без проведения аукциона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 июня 2009 г. N Ф09-4179/09-С6

Дело N А60-32149/2008-С2

ГАРАНТ:

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N ВАС-13290/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 октября 2009 г. N ВАС-13290/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой" (далее - общество "Трест "Уралмашстрой") и администрации г. Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.02.2009 по делу N А60-32149/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Трест "Уралмашстрой" - Громазина А.С. (доверенность от 01.01.2009 N 1)

прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 10.10.2008 N 8).

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Екатеринбурга и обществу "Трест "Урамашстрой" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 21.06.2007 N 1-963 и применении последствий недействительности сделки путем обязания общества "Трест "Уралмашстрой" возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок площадью 3362 кв.м с кадастровым номером 66:41:0108009:0031, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, просп. Космонавтов.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Тагил-Айс", Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Решением суда от 11.02.2009 (судья Биндер А.Г.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 21.06.2007 N 1-963 признан недействительным. На общество "Трест "Уралмашстрой" возложена обязанность возвратить администрации указанный земельный участок в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2009 (судьи Карпова Т.Е., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобах, поданных в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Трест "Урамашстрой" и администрация г. Екатеринбурга просят судебные акты отменить, в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 11, 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Администрация г. Екатеринбурга полагает, что правоотношения по предоставлению земельного участка возникают с момента обращения лица с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. Поскольку общество "Трест "Уралмашстрой" обратилось в администрацию г. Екатеринбурга с заявлением о предоставлении земельного участка 12.09.2005, то абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежит применению к данным правоотношениям. Общество "Трест "Урамашстрой" также полагает, что указанная норма не подлежит применению, поскольку волеизъявление администрации г. Екатеринбурга на предварительное согласование места размещения объекта выражено в разрешительном письме Комиссии по землеотводу от 30.09.2005 N 675, утвержденном заместителем главы г. Екатеринбурга, и данный документ следует квалифицировать как правовой акт, которым согласовано предварительное место размещения объекта в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество "Трест "Урамашстрой" не согласно с выводом суда апелляционной инстанции о том, что указанное разрешительное письмо не является надлежащим ненормативным правовым актом, поскольку у Комиссии по землеотводам и Главархитектуры не имеется полномочий на распоряжение земельным участками муниципального образования. Однако судом не принято во внимание то обстоятельство, что данный правовой акт утвержден заместителем главы г. Екатеринбурга. Кроме того, администрация г. Екатеринбурга указывает на то, что судами не исследован вопрос о том, чьи права и законные интересы были нарушены в результате предоставления земельного участка для строительства обществу "Трест "Уралмашстрой". Как отмечает заявитель, информация о предстоящем строительстве жилого дома по просп. Космонавтов было опубликована в газете "Вечерний Екатеринбург", однако заявок на предоставление указанного земельного участка от иных лиц в администрацию г. Екатеринбурга не поступало. Заявитель также ссылается на то, что постановления главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 N 737 о предоставлении земельного участка в аренду обществу "Трест "Уралмашстрой" и от 27.09.2006 N 1142 о предварительном согласовании места размещения объекта - многоэтажного жилого дома, не оспорены в судебном порядке и являются действительными.

В отзыве на кассационные жалобы общество "Тагил-Айс" доводы жалоб поддерживает, просит судебные акты отменить, жалобы - удовлетворить.

Как установлено судами и следует из материалов дела, главой г. Екатеринбурга принято постановление от 27.09.2006 N 1142 о предварительном согласовании обществу "Трест "Уралмашстрой" места размещения многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, которым утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 3362 кв.м, расположенного в г. Екатеринбурге по просп. Космонавтов.

На основании постановления главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 N 737 между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "Трест "Уралмашстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2007 N 1-963, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на три года для осуществления жилищного строительства земельный участок площадью 3362 кв.м, имеющий кадастровый номер 66:41:0108009:0031, расположенный в г. Екатеринбурге по просп. Космонавтов. Государственная регистрация договора произведена 14.08.2007. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи участка от 21.06.2007.

Прокурор Свердловской области, полагая, что договор аренды земельного участка от 21.06.2007 N 1-963 не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с иском о признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества "Трест "Уралмашстрой" возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Суды, удовлетворяя требования прокурора, исходили из следующего.

Согласно п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу п. 2 ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

В соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ положения абзаца 5 п. 15 ст. 3 названного Закона распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005. Поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято администрацией г. Екатеринбурга 27.09.2006, т.е. после 01.10.2005, и при этом, как установлено судами установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, аукцион по продаже права аренды не проводился, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор не соответствует требованиям п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Отклоняя доводы ответчиков о том, что решением о предварительном согласовании места размещения объекта является разрешительное письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 30.09.2005 N 675, в связи с чем земельный участок мог быть передан в аренду без проведения аукциона, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в установленном данной нормой порядке. Первым этапом при предоставлении земельного участка является его выбор и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

В силу п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Как следует из материалов дела, разрешительное письмо на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения от 30.09.2005г N 675, которым Главархитектура администрации города Екатеринбурга согласовала обществу "Трест "Уралмашстрой" предварительное место размещения объекта, выдано на основании решения Комиссии по землеотводам г. Екатеринбурга об отборе земельного участка для размещения объекта строительства. Указанное письмо утверждено заместителем главы г. Екатеринбурга.

Поскольку доказательств того, что Комиссия органа местного самоуправления по землеотводам или Главархитектура администрации г. Екатеринбурга относятся к числу органов местного самоуправления, в компетенцию которых входит предоставление соответствующих земельных участков, в материалы дела не предоставлено, суды верно признали, что разрешительное письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 30.09.2005 N 675 не может быть расценено как решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что названным разрешительным письмом не утвержден акт о выборе земельного участка (акт о выборе земельного участка датирован 12.09.2006), то есть не достигнута основная цель предварительного согласования.

Не принимается, как основанная на неверном толковании закона, ссылка администрации г. Екатеринбурга на то, что правоотношения администрации г. Екатеринбурга и общества "Трест "Уралмашстрой" по поводу спорного земельного участка возникли с даты подачи названным обществом заявки на предоставление земельного участка под строительство 12.09.2005, в связи с чем абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежит применению к указанным правоотношениям.

В силу п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Между тем, решение о предварительном согласовании принято 27.09.2006, т.е. правоотношения по поводу предоставления земельного участка возникли после 01.10.2005.

Судами установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объектов строительства принято и утвержден акта выбора земельного участка площадью 3362 кв.м главой г. Екатеринбурга 27.09.2006, то есть после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Судами также отклонен довод ответчиков о том, что постановления главы г. Екатеринбурга от 27.09.2006 N 1142 и от 26.02.2007 N 737 не были оспорены в судебном порядке. Как указали суды, то обстоятельство, что названные постановления не признаны в судебном порядке недействительными, не может свидетельствовать о законности договора аренды от 21.06.2007 N 1-927.

Довод администрации г. Екатеринбурга о том, что, признав договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным), суды нарушили тем самым права и законные интересы муниципального образования и общества "Трест "Уралмашстрой", рассмотрен и обоснованно отклонен судами, поскольку не влияет на правовую оценку оспариваемого договора.

Руководствуясь п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, суды признали, что переданный по договору от 21.06.2007 N 1-927 земельный участок подлежит возврату администрации г. Екатеринбурга.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.02.2009 по делу N А60-32149/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой" и администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.