Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 июня 2009 г. N Ф09-4078/09-С6 Дело об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, направлено на новое рассмотрение, поскольку при рассмотрении дела судам следовало учитывать определенно выраженное волеизъявление как одного из землепользователей - истца, так и собственника передаваемого в аренду имущества и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством исходя из соблюдения их прав и законных интересов, кроме того, судом не проверен расчет доли арендной платы, выполненный истцом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 июня 2009 г. N Ф09-4078/09-С6

Дело N А50-16044/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базис-А" (далее - общество "Базис-А") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 по делу N А50-16044/2008 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Базис-А" - Чистяков А.Ю. (доверенность от 07.05.2009).

Общество "Базис-А" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 1279,6 кв.м, кадастровый номер 59:01:44 1 0120:0017, расположенного в г. Перми, по ул. Сибирской, 14.

Определениями суда от 28.10.2008, 09.12.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Локон" (далее - общество "Локон"), общество с ограниченной ответственностью "Стротор" (далее - общество "Стротор"), администрация г. Перми, муниципальное учреждение "Содержание муниципального имущества" (далее - учреждение "СМИ").

Решением суда первой инстанции от 11.01.2009 (судья Голубцова Ю.А.) иск удовлетворен. Пункт 4.1 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "Настоящий договор заключается на срок один год. Начало срока действия договора устанавливается со дня подписания договора сторонами"; п. 4.2 договора принят в следующей редакции: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору и составляет 4853 руб. 75 коп. в месяц, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. Размер арендной платы рассчитывается пропорционально отношению площади в здании, принадлежащем арендатору на праве собственности, к общей площади здания, расположенного на земельном участке"; п. 4.4 договора принят в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется помесячно с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, и вносится в сроки, указанные в п. 4.3 договора"; п. 10.1 договора принят в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента его регистрации в регистрирующем органе, если иное не предусмотрено действующим законодательством".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 (судьи Карпова Т.Е., Виноградова Л.Ф., Зеленина Т.Л.) решение суда изменено. Пункт 4.2 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336130 руб. 96 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора". В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Базис-А" просит постановление отменить в части принятия п. 4.2 договора аренды земельного участка в указанной редакции, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11). По мнению заявителя, судом не принято во внимание, что учреждение "СМИ", которому на праве оперативного управления принадлежат помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 59:01:44 1 0120:0017, расположенном в г. Перми, по ул. Сибирской, 14, не использует их в предпринимательских целях, следовательно, в п. 4.2 договора размер арендной платы за пользование земельным участком должен быть указан пропорционально размеру помещений, занимаемых арендатором в здании, находящемся на данном участке.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами при рассмотрении спора, в административном здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, д. 14, находятся следующие помещения:

- помещение площадью 94,6 кв.м, принадлежащее на праве собственности обществу "Базис-А" (свидетельство о государственной регистрации права собственности 59БА0686439);

- помещение площадью 1 025,1 кв.м и 121,2 кв.м, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию "Город Пермь" и закрепленные за муниципальным учреждением "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" (правопредшественник учреждения "СМИ") на праве оперативного управления (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.04.2008 N 01/59/2008-056, 01/59/2008-057);

- помещение площадью 276,7 кв.м, принадлежащее на праве собственности обществу "Локон" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.04.2008 N 01/59/2008-058);

- помещение площадью 120,2 кв.м, принадлежащее на праве собственности обществу "Стротор" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.04.2008 N 01/59/2008-055).

Общество "Базис-А" направило в департамент заявление о заключении договора аренды на земельный участок площадью 1279,6 кв.м, кадастровый номер 59:01:44 1 0120:0017, расположенный в г. Перми, по ул. Сибирской, 14, на котором находится здание, в котором размещаются помещения, принадлежащие данному обществу.

Поскольку при заключении договора аренды департамент и общество "Базис-А" не смогли урегулировать свои разногласия, касающиеся отдельных положений договора, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Кроме прочего, общество "Базис-А" просило изложить п. 4.2 договора аренды, регулирующий размер арендной платы, в следующей редакции: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет 4853 руб. 75 коп. в месяц, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. Размер арендной платы рассчитывается пропорционально отношению площади в здании, принадлежащей арендатору на праве собственности, к общей площади здания, расположенного на земельном участке".

При этом истец указал, что расчет арендной платы за земельный участок должен производиться пропорционально отношению площади в здании, занимаемой арендатором земельного участка к общей площади здания, находящегося на данном земельном участке. В обоснование своей позиции общество "Базис-А" ссылалось на положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 20 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0120:0017 является неделимым.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения -правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения (абз. 3 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В п. 20 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 указано, что если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в предпринимательских целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Суд первой инстанции установил, что находящиеся в муниципальной собственности и переданные в оперативное управление учреждению "СМИ" помещения не используются в целях осуществления предпринимательской деятельности, размер арендной платы верно определен истцом исходя из площади принадлежащих ему помещений.

Принимая во внимание указанный пункт постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, суд удовлетворил требования общества "Базис-А" и принял п. 4.2 договора в предложенной им редакции.

Изменяя решение суда первой инстанции и принимая п. 4.2 договора аренды в редакции, предложенной департаментом: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336130 руб. 96 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора", апелляционный суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, арендная плата должна быть установлена за весь земельный участок.

Выводы судов сделаны без учета следующего.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, при рассмотрении дела судам следовало учитывать определенно выраженное волеизъявление как одного из землепользователей - общества "Базис-А", так и собственника передаваемого в аренду имущества и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством исходя их соблюдения их прав и законных интересов (ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая возникший спор и принимая во внимание положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 20 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в случае заключения договора с предполагаемым участием нескольких лиц на стороне арендатора, которые вступают в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.

Кроме того, судом первой инстанции не проверен расчет доли арендной платы, выполненный обществом "Базис-А", а апелляционным судом оставлены без внимания доводы данного общества о необходимости указания в договоре аренды суммы арендной платы, приходящейся на его долю.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Пермского края, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, с учетом имеющихся в материалах дела документов дать правовую оценку отношениям сторон на основании действующего законодательства, после чего разрешить возникший преддоговорный спор.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 11.01.2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2003 по делу N А50-16044/2008 арбитражного суда Пермского края отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.