Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июня 2009 г. N Ф09-3103/09-С6 Суд взыскал задолженность по договору аренды нежилых помещений, поскольку факт передачи имущества в пользование ответчику подтвержден материалами дела, доказательств внесения арендных платежей в установленном договором размере не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 июня 2009 г. N Ф09-3103/09-С6

Дело N А47-10458/2005-16ГК

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 октября 2009 г. N 12999/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Солдатовой Татьяны Борисовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.11.2008 по делу N А47-10458/2005-16ГК и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа. Участвующие в деле лица и (или) их представители в судебное заседание не явились.

От Солдатовой Т.Б. поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие, которое подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению имуществом г. Орска (далее - Комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Солдатовой Т.Б. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 189312,50 руб. и пени в размере 79163,31 руб., а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 N 829 и выселении ответчика из занимаемого помещения (с учетом уточнения исковых требований, сделанных истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Гостиница "Урал" (далее - общество "Гостиница "Урал").

Решением суда от 14.11.2008 (резолютивная часть от 01.11.2008; судья Виткалова Е.Н.) 14.11.2008 производство по делу в части требований о расторжении договора аренды от 01.01.2005 N 829 и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений прекращено на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного кодекса Российской Федерации в связи с отказом истца от иска в данной части. Исковые требования удовлетворены частично, с Солдатовой Т.Б. в пользу Комитета по управлению имуществом взыскано 189312,50 руб. основного долга и 30000 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 (резолютивная часть от 19.02.2009; судьи Соколова Т.В., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Солдатова Т.Б. просит решение и постановление судов отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 606, 612, 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, неполное исследование судами значимых для дела обстоятельств и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает на то, что ею в арендуемом помещении были проведены ремонтные работы, в связи с чем она в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и по условиям договора аренды с обществом "Гостиница "Урал" вправе требовать возмещения понесенных расходов за счет арендной платы. При этом Солдатова Т.Б. полагает, что договор безвозмездного пользования имуществом между обществом "Гостиница "Урал" и Комитетом по управлению имуществом является ничтожным, в силу чего договор аренды между ею и Комитетом по управлению имуществом также является ничтожным и его условия не могут быть применены. В данном случае, по мнению заявителя, к отношениям по использованию ею помещений должны применяться условия договора аренды, заключенного с обществом "Гостиница "Урал". Кроме того, Солдатова Т.Б. ссылается на то, что судами не исследован вопрос о том, какие именно помещения были переданы арендатору.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 01.01.2005 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Солдатовой Т.Б. (арендатор) заключен договор аренды N 829, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду на срок с 01.01.2005 по 29.12.2005 встроенное нежилое помещение площадью 300 кв.м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Орск, пр. Мира, 9, для размещения ресторана (т. 1, л.д. 8-9).

Указанное помещение передано арендатору по акту от 01.01.2005 (т. 1, л.д. 10).

Здание, в котором расположено помещение, являющееся объектом аренды, принадлежит на праве собственности обществу "Гостиница "Урал" (правопреемнику ТОО "Гостиница "Урал"), что подтверждается решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.1995 и выданным 29.11.1995 на его основании удостоверением государственного предприятия "Техническая инвентаризация" (т. 1, л.д. 60-62).

Комитету по управлению имуществом право владения и пользования нежилым помещением общей площадью 2100 кв.м, расположенным в г. Орске по пр. Мира, 9, предоставлено на основании договора о безвозмездном пользовании от 24.05.1996, заключенного между ТОО "Гостиница "Урал" и названным Комитетом сроком на 10 лет (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2001; т. 1, л.д. 64, 65, 68, 69).

Согласно п. 1.4 договора аренды от 01.01.2005 N 829 между Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Солдатовой Т.Б. арендная плата за переданное в пользование имущество составляет 14787,50 руб. в месяц.

В случае нарушения обязательств по внесению арендных платежей арендодатель в соответствии с пунктом 5.1 договора вправе начислить пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка России от суммы долга за каждый день просрочки, начиная с 10 числа оплачиваемого месяца.

Судами установлено, что по окончании срока действия договора аренды от 01.01.2005 N 829 (29.12.2005) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды расторгнут по взаимному соглашению сторон 31.03.2006 (т. 2, л.д. 72). В этот же день арендуемое помещение передано арендатором по акту (т. 4, л.д. 72).

Комитет по управлению имуществом, ссылаясь на то обстоятельство, что за период пользования имуществом с 01.01.2005 по 31.03.2006 индивидуальный предприниматель Солдатова Т.Б. несвоевременно и не в полном объеме вносила арендную плату по договору аренды от 01.01.2005 N 829, обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании задолженности и пени.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 189312, 50 руб. за период с 01.01.2005 по 31.03.2006, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что факт передачи имущества в пользование ответчику подтвержден материалами дела, а доказательств внесения арендных платежей в установленном договором размере ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Поскольку арендатор обязанность по уплате арендных платежей не исполнил, Комитет по управлению имуществом правомерно начислил пени на сумму задолженности. Однако с учетом того, что пеня, исчисленная в соответствии с условиями договора (79163,31 руб. 31 коп.), явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суды, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшили размер пени до 30000 руб.

Довод Солдатовой Т.Б. о том, что задолженность по арендной плате не подлежит взысканию, а должна быть зачтена в счет проведенных ею ремонтных работ в рамках договора аренды от 01.12.1999, заключенного с ТОО "Гостиница "Урал", подлежит отклонению.

Как установили суды, договор аренды от 01.12.1999, заключенный индивидуальным предпринимателем Солдатовой Т.Б. с ТОО "Гостиница "Урал" (т. 1, л.д. 22, 23), прекратил свое действие по окончании срока, то есть 31.12.2002.

Судами также установлено, что с 14.02.2002 отношения по поводу использования спорного имущества существовали между индивидуальным предпринимателем Солдатовой Т.Б. и Комитетом по управлению имуществом (т. 1, л.д. 26, 27). Договор аренды от 01.01.2005 N 829 не содержит условия о том, что ранее произведенные арендатором расходы на ремонт помещения относятся в счет арендной платы. При этом доказательств того, что ремонтные работы были выполнены с согласия либо по поручению Комитета по управлению имуществом г. Орска, в материалах дела не имеется.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для зачета расходов арендатора в счет погашения задолженности по арендной плате.

Не могут быть приняты во внимание и доводы заявителя о том, что договор безвозмездного пользования имуществом между обществом "Гостиница "Урал" и Комитетом по управлению имуществом является ничтожным, в силу чего договор аренды между ею и Комитетом по управлению имуществом также является ничтожным. В материалах дела имеется решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.12.2006 по делу N А47-6087/2006-18ГК, которым индивидуальному предпринимателю Солдатовой Т.Б. отказано в удовлетворении ее требований о признании недействительным в силу ничтожности договора от 24.05.1996 безвозмездной передачи нежилого помещения по пр. Мира, д. 9, заключенного между обществом "Гостиница "Урал" и Комитетом по управлению имуществом (т. 2, л.д. 127-129).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии с положениями ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2009 Солдатовой Т.Б. была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В связи с окончанием кассационного производства с Солдатовой Т.Б. подлежит взысканию в федеральный бюджет 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе (ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.11.2008 по делу N А47-10458/2005-16ГК и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Солдатовой Татьяны Борисовны - без удовлетворения.

Взыскать с Солдатовой Татьяны Борисовны в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.