Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 июля 2009 г. N Ф09-3998/09-С6 Дело о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд, удовлетворяя требование исходя из отсутствия доказательств неделимости участка, не выяснил вопрос возможности разделения спорного имущества с учетом градостроительных норм и обеспечения учета законных интересов всех собственников объектов недвижимости, которые расположены на данном участке, возможности устройства отдельных въездов на участок, а также учета назначения объектов недвижимости и площади земельных участков, необходимых для использования каждого из них (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 июля 2009 г. N Ф09-3998/09-С6

Дело N A60-16458/2008-C2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателей Шешенина Андрея Николаевича, Михеева Алексея Леонидовича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2009 по делу N А60-16458/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Шешенина А.Н. - Нигмотьянова А.Н. (доверенность от 06.03.2009 номер в реестре 1-1235);

предпринимателя Михеева А.Л. - Нигмотьянова А.Н. (доверенность от 10.03.2009 номер в реестре 4-4201).

Закрытое акционерное общество "Горспецстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателям Шешенину А.Н., Михееву А.Л., главе городского округа г. Верхняя Пышма и Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 17.01.2007 N 2/П-07, заключенного на основании постановления главы городского округа г. Верхняя Пышма от 10.10.2006 N 3491 с предпринимателями Шешениным А.Н., Михеевым А.Л., в виде двусторонней реституции: передаче земельного участка площадью 18207 кв.м от указанных предпринимателей арендодателю по данному договору (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 146).

Определением суда от 10.09.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом администрации городского округа г. Верхняя Пышма (далее - комитет).

Определением суда от 24.11.2008 комитет привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

До вынесения решения по существу настоящего дела обществом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований к регистрационной службе и главе городского округа г. Верхняя Пышма (т. 2, л.д. 42). Данное ходатайство удовлетворено судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу в этой части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 45-49).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2009 (судья Колинько А.О.) иск удовлетворен. Применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 17.01.2007 N 2/П-07 - в виде возложения на предпринимателей Шешенина А.Н. и Михеева А.Л. обязанности возвратить комитету земельный участок площадью 18207 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Огнеупорщиков, 22, кадастровый номер 66:36:01 03 002:0014.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 (судьи Романов В.А., Булкина А.Н., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматели Шешенин А.Н., Михеев А.Л. просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным документам. По мнению заявителей, вывод судов о делимости спорного земельного участка сделан в отсутствие каких-либо доказательств, а факт нахождения на земельном участке нескольких объектов недвижимого имущества, принадлежащих нескольким лицам, сам по себе не свидетельствует о делимости земельного участка. Предприниматели Шешенин А.Н. и Михеев А.Л. полагают, что обжалуемое решение о возврате названного земельного участка неисполнимо, поскольку на нем находятся объекты недвижимости, в том числе принадлежащие данным предпринимателям. Заявители также указывают, что в суде апелляционной инстанции ими было заявлено устное ходатайство о назначении экспертизы для выяснения вопроса о возможности разделения земельного участка площадью 18207 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Огнеупорщиков, 22, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, поскольку данное обстоятельство имеет существенное значение для разрешения судами настоящего спора. Ходатайство необоснованно оставлено апелляционным судом без удовлетворения.

Как установлено судами при рассмотрении спора, предпринимателям Шешенину А.Н. и Михееву А.Л. принадлежит по 1/2 доли каждому в праве общей долевой собственности на здание нежилого назначения площадью 1825 кв.м, литера Г4, расположенное по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Огнеупорщиков, 22, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2001 внесены записи о регистрации N 66-01/01-248/2000-107, 66-01/01-248/2000-108.

Предпринимателям также принадлежит по 248/1000 доли каждому в праве общей долевой собственности на здание административно-бытового корпуса площадью 1252,1 кв.м, литера А, расположенное по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Огнеупорщиков, 22, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2001 внесены записи о регистрации N 66-01/01-248/2000-105, 66-01/01-248/2000-106.

Обществу принадлежит 504/1000 доли в праве собственности на данное здание, литера А, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2001 внесена запись о регистрации N 66-01/01-248/2000-104.

Обществу также принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по тому же адресу: строение проходной площадью 22,5 кв.м, литера А1; здание нежилого назначения площадью 204,7 кв.м, литера Г; строение гаража площадью 105,4 кв.м, литера Г1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 66 АВ N 516750, 516748, 992696 соответственно.

Кроме того, судами установлено, что обществу принадлежит на праве собственности здание металлического склада, литера Д, также расположенное по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Огнеупорщиков, 22.

Постановлением главы городского округа Верхняя Пышма от 10.10.2006 N 3491 Михееву А.Л. и Шешенину А.Н. предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 18207 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Огнеупорщиков, 22, сроком на 49 лет.

На основании данного постановления между комитетом (арендодатель) и предпринимателями Шешениным А.Н., Михеевым А.Л. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 17.01.2007 N 2/П-07, согласно которому предпринимателям передан в аренду земельный участок площадью 18 207 кв.м, кадастровый номер 66:36:01 03 002:0014, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Огнеупорщиков, 22, с целевым использованием под производственную базу. Срок аренды установлен с 10.10.2006 по 10.10.2055 (п. 1.5 данного договора). Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.04.2007, запись о регистрации N 66-66-29/003/2007-278.

Судами установлено, материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что названные выше объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности обществу и предпринимателям, находятся на указанном земельном участке.

Полагая, что предприниматели Шешенин А.Н., Михеев А.Л. не приобрели право аренды на весь спорный земельный участок, на котором в том числе находятся принадлежащие обществу объекты недвижимости, заключение договора аренды нарушают права и законные интересы общества, в частности на приобретение в собственность или в аренду части спорного земельного участка, занимаемой принадлежащими обществу объектами недвижимости, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из отсутствия доказательств неделимости земельного участка площадью 18207 кв.м, кадастровый номер 66:36:01 03 002:0014, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Огнеупорщиков, 22, нахождения на данном земельном участке зданий и строений, принадлежащих как обществу, так и предпринимателям Шешенину А.Н., Михееву А.Л. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что договор аренды земельного участка от 17.01.2007 N 2/П-07, заключенный при отсутствии волеизъявления общества, нарушает право последнего на выбор способа приобретения прав на земельный участок, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, следовательно, является ничтожным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки.

Между тем решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций нельзя признать законными и обоснованными.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период спорных отношений) земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Согласно п. 1, 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

На основании ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также обоснования принятых судом решений.

Как видно из материалов дела, объекты недвижимого имущества, принадлежащие в настоящее время обществу и предпринимателям Шешенину А.Н. и Михееву А.Л., ранее составляли комплекс производственной базы, для строительства которой был предоставлен спорный земельный участок (государственный акт на право пользования землей серии A-I N 679253, кадастровая выписка о земельном участке от 25.03.2008 N 36-2/08-1682). В дальнейшем данный участок использовался для эксплуатации данной базы.

Постановление главы городского округа г. Верхняя Пышма от 24.03.2006 N 789, которым земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 03 002:0014 был разделен, из него сформировано несколько новых земельных участков, признано недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2006 по делу N А60-10200/2006-С9. В данном решении указано, что при формировании земельных участков администрация городского округа г. Верхняя Пышма не учла фактически сложившийся порядок использования земли, нормы отвода земли, использования ее под существующие объекты, требования земельного и градостроительного законодательства.

Вывод судов о делимости земельного участка, кадастровый номер 66:36:01 03 002:0014, основан на предположении такой возможности, не подтверждается фактическими обстоятельствами и материалами дела.

Удовлетворяя требования общества, суды исходили из отсутствия доказательств неделимости указанного земельного участка. Между тем, судами не установлены значимые для дела обстоятельства, не выяснен вопрос возможности разделения спорного земельного участка с учетом градостроительных норм и обеспечения учета законных интересов всех собственников объектов недвижимости, которые расположены на данном участке, возможность устройства отдельных въездов на земельный участок, а также учета назначения объектов недвижимого имущества и площади земельных участков, необходимых для использования каждого из них.

Если на неделимом земельном участке расположено здание, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен как при участии нескольких собственников помещений, так и одного из них, в таком случае заключение договора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (п. 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Судами также не дана оценка имеющимся в материалах дела заявлениям общества, в том числе от 25.04.2005 о предоставлении земельного участка в аренду (т. 2, л.д. 8), и не принято во внимание волеизъявление предпринимателей Шешенина А.Н. и Михеева А.Л. относительно вида права на спорный земельный участок.

Пунктом 5.1 договора аренды земельного участка от 17.01.2007 N 2/П-07 предусмотрено, что арендаторы (предприниматели Шешенин А.Н. и Михеев А.Л.) дают согласие на вступление в данный договор иных собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 18 207 кв.м, находящемся по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Огнеупорщиков, 22.

Таким образом, вывод судов о заключение договора аренды земельного участка от 17.01.2007 N 2/П-07 без участия общества, что влечет его недействительность, сделан без оценки указанных обстоятельств.

При таких обстоятельствах, с учетом ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Свердловской области, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать имеющиеся в материалах дела документы в совокупности, дать им правовую оценку в соответствии с законодательством и разрешить спор в соответствии с законом.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2009 по делу N А60-16458/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.