Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 июля 2009 г. N А60-17812/2009-С9 Суд признал незаконными действия органа местного самоуправления, выразившиеся в отказе истцу в преимущественном праве на приобретение арендуемого помещения, поскольку отсутствуют задолженность заинтересованного лица по арендной плате, доказательства причинения ущерба интересам муниципального образования, хозяйствующему субъекту не предъявлялись претензии со стороны арендодателя в течение всего срока аренды, а также учтен малозначительный характер допущенных арендатором нарушений обязательства (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 июля 2009 г. N А60-17812/2009-С9

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 июня 2012 г. N А60-16461/2012

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2009 г. N 17АП-6883/09

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2009 года

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО "Хлеб" (ИНН 6659092910) к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее ЕКУГИ) (ИНН 6608004472) об оспаривании действий

при участии в судебном заседании:

от заявителя Е.В. Угрюмова, по доверенности от 18.05.2009,

от ответчика Н.И. Барабанова, по доверенности от 11.01.2009 N 3.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Заявитель просит признать незаконными действия ЕКУГИ, выразившиеся в отказе в преимущественном праве на приобретение арендуемого помещения, оформленном письмом N 02.12-24-3329 от 30.03.2009 "Об отказе в приватизации объекта: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 36 общей площадью 127,9 кв.м, в связи с его несоответствием ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008" и обязать ответчика устранить допущенные нарушения.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на имеющееся у него преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность в связи с наличием всех условий, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Заинтересованное лицо требования не признает, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по перечислению арендной платы.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

На основании договора аренды N 64960085 от 01.03.2003 ООО "Хлеб" до настоящего времени является арендатором нежилого помещения площадью 127,9 кв.м, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 36 и находящегося в муниципальной собственности, что подтверждается договором.

30.03.2009 ООО "Хлеб" обратилось в ЕКУГИ с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Письмом N 02.12-24-3329 от 30.03.2009 заявителю было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, со ссылкой на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендных платежей.

Не согласившись с отказом, ООО "Хлеб" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям ст.ст. 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3, 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Аналогичные нормы содержит Положение "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденное решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 г. N 13/72, опубликованное в официальном издании "Вестник Екатеринбургской городской Думы" от 20.02.2009 г. N 160. Так, глава 2 указанного Положения предусматривает порядок продажи недвижимого имущества, составляющего местную казну, по инициативе арендатора.

Как видно из представленных в материалы дела копий учредительных документов заявителя, бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках за 2008 г., отчета по форме АДВ-10 за 2008 г. с отметкой о сдаче в учреждение Пенсионного фонда России, ООО "Хлеб" соответствует критериям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, предусмотренным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2006 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Поскольку Закон N 159-ФЗ, опубликованный в "Российской газете" 25.07.2008 г., вступил в силу с 05.08.2008 г., о соблюдении ООО "Хлеб" условия, предусмотренного п. 1 ст. 3 указанного Закона свидетельствует нахождение объекта муниципального имущества в пользовании арендатора непрерывно как минимум с 05.08.2005 г. до 05.08.2008 г.

Соблюдение отмеченного условия не оспаривается заинтересованным лицом и подтверждается имеющимися в материалах дела копией договора аренды N 64960085 от 01.03.2003 г.

Площадь арендуемого помещения, составляющая 127,9 кв.м, не превышает установленные Законом Свердловской области от 19.12.2008 г. N 134-ОЗ предельные значения площади арендуемого имущества, что свидетельствует о соблюдении условия п. 3 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Арендуемое имущество в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 г. N 521, не включено, что свидетельствует о соблюдении предусмотренного п. 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ условия.

Заявитель не оспаривает имеющиеся в период арендных отношений немногочисленные факты незначительного нарушения сроков перечисления арендной платы (1-7 дней), однако считает, что данные факты не свидетельствуют о ненадлежащем выполнении им обязательств по перечислению арендных платежей.

Суд полагает, что установленные ЕКУГИ факты несвоевременного перечисления арендной платы по договору аренды нельзя квалифицировать как ненадлежащее исполнение арендатором обязательств.

При этом суд исходит из того, что в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. критерии оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона отсутствуют, поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя следствием чего явилось заключение с предпринимателем долгосрочного договора аренды имущества.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Соответственно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Из материалов дела следует, что начисленные пени совместно с арендными платежами уплачены Обществом в полном объеме и ни на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, ни на дату принятия оспариваемого решения задолженность по арендной плате за ООО "Хлеб" не значилась.

Кроме того, о надлежащем исполнении арендатором обязательств свидетельствует тот факт, что в период действия договора аренды и до настоящего времени арендатору не предъявлялись претензии и иски о взыскании пеней за просрочку перечисления арендной платы.

Таким образом, с учетом сложившихся обстоятельств иная оценка рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение хозяйствующего субъекта преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений, не соответствует смыслу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

Учитывая отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате, малозначительный характер допущенных нарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя, суд считает отказ заинтересованного лица в приватизации объекта муниципального имущества в связи с несоблюдением условия п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ незаконным, а заявленные требования - подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1.Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать недействительными действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, выразившиеся в отказе предоставления ООО "Хлеб" преимущественного права по выкупу арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 36.

3. Обязать заинтересованное лицо устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", главой 2 Положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 г. N 13/72.

4.В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 АПК РФ) взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хлеб" 2000 (две тысячи) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.