Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 июля 2009 г. N Ф09-5143/09-С6 Суд удовлетворил требования о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам и выселении ответчика из нежилого помещения, поскольку в ответ на нарушение арендатором условий договора по внесению арендных платежей истец направил обществу уведомление о необходимости погашения образовавшегося долга с предупреждением о возможном расторжении договора, указанное требование арендодателя исполнено не было, доказательства возврата объекта арендодателю в предусмотренный договором срок отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 27 июля 2009 г. N Ф09-5143/09-С6

Дело N А07-303/2009-Г-ААР

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 6 "Дружба" (далее - общество "Магазин N 6") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2009 по делу N А07-303/2009-Г-ААР и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

От общества "Магазин N 6" посредством факсимильной связи в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу "Магазин N 6" с иском о выселении из нежилого помещения общей площадью 279 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 16/1, о взыскании 630 500,23 руб. задолженности по договору аренды от 30.12.2005 N 2352, 709 733,68 руб. пени, о расторжении данного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2009 (судья Аминева А.Р.) исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды от 30.12.2005 N 2352 расторгнут. Принято решение о выселении общества "Магазин N 6" из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 16/1. С общества "Магазин N 6" в пользу комитета взысканы 627 256,84 руб. долга по арендной плате, 176 662,20 руб. пени.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 (судьи Ермолаева Л.п. , Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Магазин N 6" просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств дела. Заявитель указывает на то, что решение вынесено в пользу истца, не являющегося стороной по договору аренды или собственником спорного имущества. По мнению общества "Магазин N 6", судами не принято во внимание, что помещение является казенным, не исследованы вопросы о том, кто в действительности является собственником имущества и передавалось ли фактически помещение арендатору.

При рассмотрении спора судами установлено, что торговое нежилое помещение общей площадью 297 кв. м, этажи подвальный, цокольный, литера А (подвальные помещения с 1 по 7, 10, 11, 12, 12а, помещения цокольного этажа N 8, 9, 13), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, пр. Октября, д. 16/1, находится в собственности муниципального образования городской округ "Город Уфа" (л. д. 30).

На основании решения Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы от 19.12.2005 N 1323-ОНФ между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (арендодатель) и обществом "Магазин N 6" (арендатор) 30.12.2005 заключен договор N 2352 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы площадью 297 кв. м, расположенного на цокольном этаже и в подвале здания, находящегося по адресу: г. Уфа, Советский р-н, пр. Октября, д. 16/1, техпаспорт от 04.01.2003 N 713, для осуществления торговли сроком на 3 года. Сторонами предусмотрено, что договор действует с 03.10.2005 до 03.10.2008, условия договора по соглашению сторон могут применяться к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 03.11.2006 (п. 1.1, 1.2, 2.1, 2.2; л. д. 11-12).

Согласно п. 3.1 данного договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование объектом казенного недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя в размере, определенном Методикой определения платы за аренду объекта казенного недвижимого имущества, а также расчетом арендной платы, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед до первого числа оплачиваемого месяца путем направления арендатором в обслуживающий банк соответствующего платежного поручения и перечисления соответствующей суммы на счет арендодателя (п. 3.5 договора).

В силу п. 3.9, 5.2.5 указанного договора при нарушении сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием к расторжению договора досрочно судом по требованию арендодателя.

Комитет в письме от 06.03.2007 уведомил общество "Магазин N 6" о наличии задолженности по арендной плате по договору от 30.12.2005 N 2352 в сумме 57 566,01 руб., предупредил об обязанности своевременно производить данные платежи, предложил арендатору в течение 14 дней с момента получения данного уведомления ликвидировать возникшую задолженность и известил о том, что в случае непогашения указанной задолженности, он обратится в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. Указанное уведомление получено обществом "Магазин N 6" 04.07.2007 (л. Д. 7, 8).

В уведомлении от 27.08.2007 N КС-5160 комитет просил общество "Магазин N 6" погасить задолженность по арендной плате и пене в сумме 328 508,47 руб. и в течение 10 дней со дня получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды от 30.12.2005 N 2352 и передать имущество по акту приема-передачи. Названное уведомление получено обществом "Магазин N 6" 06.09.2007 (л. д. 9, 10).

Поскольку требования комитета обществом "Магазин N 6" выполнены не были, комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, установив, что общество "Магазин N 6" занимает указанное нежилое помещение с начала действия договора аренды - с 03.10.2005, а также отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы за данное пользование в полном объеме и проверив произведенный истцом расчет подлежащей взысканию суммы долга, приняв при этом во внимание, что уведомление об изменении значения коэффициента планируемого повышения арендной платы до 27 568,86 руб. получено ответчиком 15.01.2008, удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности в сумме 627 256,84 руб.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В п. 3.9 договора от 30.12.2005 предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

С учетом приведенной нормы права и положений названного договора аренды судами удовлетворены исковые требования о взыскании пени, при этом в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами уменьшен ее размер, так как подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суды, установив факты нарушения арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей, направления комитетом уведомления о необходимости погашения образовавшейся задолженности с предупреждением о возможном расторжении договора аренды, предусмотренного ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, неисполнения обществом "Магазин N 6" указанных требований арендодателя, и приняв во внимание отсутствие доказательств передачи спорного помещения арендодателю в предусмотренный договором срок, удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды от 30.12.2005 и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Данные выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам и приведенным нормам права.

Довод общества "Магазин N 6" о том, что решение вынесено в пользу истца, не являющегося стороной по договору аренды либо собственником арендованного имущества, рассмотрен апелляционным судом и отклонен на основании ст. 50, 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Положения о Комитете по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа". При этом апелляционным судом отмечено, что преобразование (прекращение деятельности) органа местного самоуправления не прекращает правоотношений, возникших между арендатором и собственником имущества, от имени которого вправе выступать иное управомоченное лицо (орган).

Апелляционным судом также отклонены как противоречащие материалам дела ссылки заявителя на то, что судом не выяснен вопрос, кто в действительности является собственником имущества. В деле имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования городского округа "Город Уфа" на спорное имущество от 03.11.2006, согласно которому запись о государственной регистрации права муниципальной собственности внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.11.2002. Право собственности муниципального образования на указанные помещения не оспорено в установленном законом порядке.

Иные доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2009 по делу N А07-303/2009-Г-ААР и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25."0512009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 6 "Дружба" - без удовлетворения.