Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 августа 2009 г. N Ф09-5657/09-С6 Дело о признании права собственности истца на доли в объекте незавершенного строительства направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не принято во внимание, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности общества спорный объект недвижимого имущества является объектом незавершенного строительства со спорной степенью готовности, данный объект не введен в эксплуатацию, в связи с чем суду следовало оценить возможности применения к правоотношениям положений законодательства о возникновении права собственности на вновь созданную в соответствии с требованиями закона вещь (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 августа 2009 г. N Ф09-5657/09-С6

Дело N А07-2430/2009-Г-ПАВ

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 января 2011 г. N Ф09-5657/09-С6 по делу N А07-2430/2009-Г-ПАВ

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 февраля 2010 г. N Ф09-6939/09-С4 по делу N А07-8671/2008-Г-ШАБ

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 октября 2009 г. N Ф09-6939/09-С4

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Авиатрон" (далее - общество "НПП "Авиатрон") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2009 по делу N А07-2430/2009-Г-ПАВ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "НПП "Авиатрон" - Магияров Э.И. (доверенность от 27.07.2009 N 01/337).

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на 11.08.2009, объявлен перерыв до 12 ч 00 мин. 13.08.2009.

После перерыва в судебном заседании суда кассационной инстанции принял участие тот же представитель.

Общество "НПП "Авиатрон" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Трест "Уфагражданстрой" (далее - общество "Трест "Уфагражданстрой"), закрытому акционерному обществу "ГазНефтьРесурс" (далее - общество "ГазНефтьРесурс") о признании права собственности на:

- 3,99% (399/10 000) доли в объекте незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером 02:401:002:00000:622 нежилого назначения, площадью застройки 1023,8 кв.м, со степенью готовности 80%, инвентарный N 80:401:002:000010170, литера А, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Кирова, квартал 800А, (соответствующую общей проектной площади 280,27 кв. м, а также 40,13 кв.м являющиеся местами общего пользования, расположенные на пятом этаже административного здания) по договору инвестирования от 08.02.2007 N 221/21/324 и технического паспорта по состоянию на 16.12.2008;

- 1,13% (113/10 000) доли в объекте незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером 02:401:002:00000:622 нежилого назначения, площадью застройки 1023,8 кв.м, со степенью готовности 80%, инвентарный N 80:401:002:000010170, литера А, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Кирова, квартал 800А, (соответствующую общей проектной площади 70,09 кв.м, а также 11,83 кв.м являющиеся местами общего пользования, расположенные на пятом этаже административного здания) по договору уступки от 03.10.2007 N 411 и технического паспорта по состоянию на 16.12.2008.

Общество "НПП "Авиатрон" также просило обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - управление регистрационной службы) зарегистрировать право собственности на указанные объекты (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление регистрационной службы.

Судом первой инстанции принят отказ общества "НПП "Авиатрон" от исковых требований к управлению регистрационной службы, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2009 (судья Пакутин А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суд первой инстанции не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "НПП "Авиатрон" просит отменить обжалуемый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Заявитель считает, что договор от 08.02.2007, заключенный между обществом "Трест "Уфагражданстрой" и обществом "НПП "Авиатрон", является договором инвестирования, в связи с чем к нему не применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в том числе, требования о государственной регистрации договора. По мнению общества "НПП "Авиатрон", правоотношения по договору от 19.08.2004 уступки права требования по договору долевого инвестирования, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Аманат-Инвест" и Хайруллиным В.А., не регулируются Законом об участии в долевом строительстве, так как данный закон вступил в силу с 01.04.2005. Заявитель полагает, что не требовалось государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого инвестирования строительства от 03.10.2007, заключенного между Хайруллиным В.А. обществом "НПП "Авиатрон", так как разрешение на строительство данного объекта N 190-П выдано 03.09.2004. Вместе с тем, согласно ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие указанного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.

К кассационной жалобе общества "НПП "Авиатрон" приложена копия вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Уфы от 26.12.2008, которым удовлетворены исковые требования Яхина З.А. к обществу "Трест "Уфагражданстрой" о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 102,8 кв.м, расположенное на 3 этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советсикй р-н, ул. Кирова, квартал 800А, а также нежилое помещение общей площадью 18,9 кв.м, расположенное в местах общего пользования на 3 этаже указанного здания.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 11.05.2004 открытым акционерным обществом "АП Уфагражданстрой" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Аманат-Инвест" (инвестор) подписан договор N 16/191 инвестирования строительства административного здания, возводимого по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Кирова, квартал 800А (строительный адрес; т. 1, л.д. 49-52).

В соответствии с п. 1.1, 1.2 указанного договора после окончания строительства объекта застройщик передает в собственность инвестора нежилое помещение общей проектной площадью 79,09 кв.м, расположенное на 5-м этаже административного здания (приложение N 1 к договору).

В п. 1.3, 1.4 данного договора определено, что инвестор финансирует долю в праве собственности на помещение площадью 11,83 кв.м, являющееся местами общего пользования, расположенное на 5-м этаже административного здания (приложение N 2 к договору). Инвестор участвует в строительстве объекта путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, либо любым другим способом, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации по согласованию сторон на условиях договора от 11.05.2004.

Обществом с ограниченной ответственностью "Аманат-Инвест" (кредитор) и Хайруллиным В.А. (новый кредитор) 19.08.2004 подписан договор N 7 уступки прав требования по договору долевого инвестирования строительства, согласно условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Аманат-Инвест" уступает Хайруллину В.А. за вознаграждение права требования по договору от 11.05.2004 N 16/191 инвестирования строительства административного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Кирова, квартал 800 А, общей площадью 79,09 кв.м на 5-м этаже административного здания и помещение площадью 11,83 кв.м, являющиеся местами общего пользования, по окончании строительства и завершения всех расчетов по договору инвестирования (т. 1, л.д. 54, 55).

Хайруллиным В.А. (кредитор) и обществом "НПП "Авиатрон" (новый кредитор) 03.10.2007 подписан договор N 411 уступки прав требования по договору долевого инвестирования строительства, по условиям которого Хайруллин В.А. уступает обществу "НПП "Авиатрон" за вознаграждение права требования и принимает на себя обязательство кредитора по договору от 11.05.2004 N 16/191 инвестирования строительства административного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Кирова, квартал 800 А, общей площадью 79,09 кв.м на 5-м этаже административного здания и помещение площадью 11,83 кв.м, являющиеся местами общего пользования, по окончании строительства и завершения всех расчетов по договору инвестирования (т. 1, л.д. 56-58).

В п. 1.4 данного договора определено, что новый кредитор выплачивает кредитору вознаграждение в сумме 3364040 руб. по установленному графику.

Оплата вознаграждения по договору уступки от 03.10.2007 подтверждается представленными в дело платежными поручениями от 24.10.2007 N 944 на сумму 500000 руб., от 30.10.2007 N 955 на сумму 500000 руб., от 27.11.2007 N 1034 на сумму 500000 руб., от 24.12.2007 N 1104 на сумму 500000 руб., от 17.01.2008 N 54 на сумму 500000 руб., от 21.01.2008 N 63 на сумму 500000 руб., от 31.01.2008 N 90 на сумму 364040 руб. (т. 1, л.д. 61-67).

Между обществом "Трест Уфагражданстрой" (подрядчик) и обществом "НПП "Авиатрон" (инвестор) 08.02.2007 заключен договор N 221/21/224 инвестирования строительства административного здания, возводимого по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Кирова, квартал 800 А (строительный адрес), после окончания строительства которого подрядчик передает в собственность инвестора нежилые помещения:

- N 503.1 общей проектной площадью 89,36 кв.м на 5-м этаже административного здания (приложение N 1 к договору);

- N 504 общей проектной площадью 104,7 кв.м на 5-м этаже административного здания (приложение N 1 к договору);

- N 505 общей проектной площадью 86,21 кв.м на 5-м этаже административного здания (приложение N 1 к договору; т. 1, л.д. 71-73).

В п. 1.3, 1.4 данного договора определено, что инвестор финансирует долю в праве собственности на помещение площадью 40,13 кв.м, являющееся местами общего пользования, расположенное на 5-м этаже административного здания (приложение N 2 к договору). Инвестор участвует в строительстве объекта путем внесения денежных средств на расчетный счет подрядчика, либо любым другим способом, не запрещенным законодательством Российской Федерации по согласованию сторон на условиях настоящего договора.

Факт оплаты по указанному договору подтверждено платежными поручениями (т. 1, л.д. 80-87).

Право собственности общества "Трест "Уфагражданстрой" на объект незавершенного строительства - нежилое строение, площадью 974,10 кв.м, литера А, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Кирова, квартал 800 А, зарегистрировано 24.11.2005 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АА N 494725; т. 1, л.д. 100).

Управлением регистрационной службы 25.03.2009 зарегистрировано право собственности общества "Трест "Уфагражданстрой" на объект незавершенного строительства - нежилое строение, площадью 1023,8 кв.м, литера А, по адресу: г. Уфа, ул. Кирова, квартал 800 А (свидетельство о государственной регистрации права сери 04 АБ N 872852; т. 1, л.д. 124). Причем основанием возникновения права собственности общества "Трест "Уфагражданстрой" указан договор от 21.11.2005.

В материалах дела имеется договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенный между закрытым акционерным обществом "Газнефтересурс" (продавец) и обществом "Трест "Уфагражданстрой" (покупатель).

Общество "НПП "Авиатрон", считая, что обществом "Трест "Уфагражданстрой" не исполнены обязательства по договору инвестирования от 11.05.2004 по передаче инвестору нежилого помещения и мест общего пользования, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском. При этом истец указал на то, что Службой судебных приставов Советского районного отдела г. Уфы Управления Федеральной службы судебных приставов Республики Башкортостан в рамках сводного исполнительного производства наложен арест на указанный объект незавершенного строительства, по обязательствам общества "Трест "Уфагражданстрой". С учетом того, что в отношении общества "Трест "Уфагражданстрой" определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.11.2008 по делу N А07-8671/2008 введена процедура наблюдения, общество "НПП "Авиатрон" указало, что в случае вынесения арбитражным судом решения о банкротстве ответчика, спорное имущество как собственность общества "Трест "Уфагражданстрой", будет включено в конкурсную массу данного общества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Руководствуясь ст. 8, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что для приобретения права собственности на недвижимое имущество, созданное после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и начала деятельности территориального регистрирующего органа, лицу, создавшему это имущество для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, следовало обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности.

Поскольку истцом не доказаны факты его обращения в управление регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество, а также отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права, суд, сделав вывод о том, что путем признания права может быть осуществлена защита уже возникшего права, но оспариваемого сторонами и приняв во внимание, что в рамках данного спора у истца и ответчика спор о праве отсутствует, указал на то, что обществом "НПП "Авиатрон" избран ненадлежащий способ защиты права.

Из анализа положений ст. 1, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), ст. 1, 4 Закона об участии в долевом строительстве суд пришел к выводу о том, что участие в долевом строительстве является разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными Законом об участии в долевом строительстве, разграничение сферы применения законов определяется целью вложения денежных средств и приобретаемым по результатам объектом. Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение. По результатам инвестиционной деятельности инвестор должен получить права на объект в целом для получения прибыли или иного полезного эффекта.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что договор инвестирования строительства административного здания от 11.05.2004 N 16/191 и договор инвестирования строительства административного здания от 08.10.2007 N 221/21/224 являются договорами долевого участия в строительстве и регулируются нормами Закона об участии в долевом строительстве.

Поскольку согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а доказательств государственной регистрации договора инвестирования строительства административного здания от 08.10.2007 N 221/21/224 в материалы дела не представлено, судом сделан вывод о том, что указанный договор является незаключенным, и соответственно, не порождающим правовых последствий для его сторон.

При этом судом отмечено, что договор от 11.05.2004 подписан сторонами до момента вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, в связи с чем не подлежит обязательной государственной регистрации.

Установив, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2005 на названный объект незавершенного строительства наложен арест, регистрирующему органу запрещено совершать регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством административное здание, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кирова, квартал 800А, и до настоящего времени арест в установленном порядке не снят, суд пришел к выводу о том, что до момента снятия ареста установление права собственности на спорное имущество в судебном порядке невозможно, поскольку обеспечительные меры направлены на сохранение существующего состояния отношений между сторонами.

Суд кассационной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.

Вывод суда о ненадлежащем способе защиты нарушенного права общества "НИИ "Авиатрон" сделан на основании положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Вместе с тем, судом не принято во внимание, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности общества "Трест "Уфагражданстрой" от 25.03.2009 спорный объект недвижимого имущества является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 80%, данный объект не введен в эксплуатацию, в связи с чем суду следовало оценить возможности применения к рассматриваемым правоотношениям положений законодательства о возникновении права собственности на вновь созданную в соответствии с требованиями закона вещь.

Квалифицировав договоры инвестирования строительства административного здания от 11.05.2004 N 16/191, от 08.10.2007 N 221/21/224 как договоры долевого участия в строительстве, суд не обосновал данный вывод с учетом положений Закона об участии в долевом строительстве и Закона об инвестиционной деятельности без анализа признаков рассматриваемых договоров. Судом при этом не приняты во внимание положения ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, раскрывающие существенные условия договора долевого участия в строительстве, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При квалификации договоров от 11.05.2004 N 16/191, от 08.10.2007 N 221/21/224 с учетом данных положений, суду следовало рассмотреть вопрос об обязательности государственной регистрации данных договоров.

Ссылаясь при отказе в удовлетворении исковых требований на наличие наложенного на спорный объект недвижимости ареста в виде запрета регистрирующему органу совершать регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на него, суд не обосновал, какие нормы права исключают возможность предъявления исковых требований в отношении данного объекта и принятии решения о признании права собственности на долю в указанном объекте. Более того, судом не исследован вопрос о сохранении данного ареста на момент рассмотрения дела в суде, в связи с введением в отношении ответчика процедуры банкротства.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявления общества "Трест "Уфагражданстрой" о признании исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции указал на то, что названное общество не является надлежащим ответчиком по рассматриваемому делу. Вместе с тем, данный вывод суда в нарушение ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не мотивирован.

Таким образом, отказывая в удовлетворении иска по вышеназванным основаниям, суд первой инстанции не рассмотрел требования общества "НПП "Авиатрон" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в соответствии с заявленными им основаниями. Вместе с тем, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, общество "НПП "Авиатрон" ссылалось на положения ст. 130, 131, 219, 223, 244, 251 Гражданского кодекса Российской Федерации и полагало, что, являясь участником инвестиционных отношений, имеет право долевой собственности на объект не завершенный строительством в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

В заседании суда кассационной инстанции представитель общества "НПП "Авиатрон" объяснил, что объект незавершенного строительства имеет площадь более 8000 кв.м, однако сослаться на соответствующие доказательства не смог.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую квалификацию договорам инвестирования строительства административного здания от 11.05.2004 N 16/191, от 08.10.2007 N 221/21/224, установив права и обязанности сторон данного договора, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле Хайруллина В.А., разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2009 по делу N А07-2430/2009-Г-ПАВ отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.