Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2009 г. N Ф09-6125/09-С6 Суд признал ничтожными договор аренды и дополнительное соглашение к нему, поскольку истцом в аренду для целей, не связанных с проживанием граждан, передано жилое помещение, не переведенное в нежилое в порядке, предусмотренном законом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 августа 2009 г. N Ф09-6125/09-С6

Дело N А76-26462/2007-2-663/213

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Соболевой Марины Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2009 по делу N А76-26462/2007-2-663/213 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представители в судебное заседание не обеспечили.

Индивидуальный предприниматель Гредасова Татьяна Ефимовна обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Соболевой М.Н. о признании недействительными п. 1, 2, 3, 4 дополнительного соглашения от 10.01.2008 N 1 к договору аренды от 22.10.2007; освобождении помещения, расположенного по адресу: г. Миасс, ул. 8 Июля, д. 49, кв. 81 в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 03.04.2009 (судья Мулинцева Е.М.) требования удовлетворены. Пункты 1, 2, 3, 4 дополнительного соглашения от 10.01.2008 N 1 к договору аренды от 22.10.2007 признаны ничтожными. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя Соболеву М.Н. обязанности возвратить предпринимателю Гредасовой Т.Е. помещения, расположенного по указанному адресу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 (судьи Соколова Т.В., Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Соболева М.Н. просит судебные акты отменить, ссылаясь на то, что судом не применен подлежащий применению п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также дано неверное толкование ст. 168, 288, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как указывает заявитель, в соответствии с п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации допускается использование жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях граждан, если это не нарушает права и законные интересы других граждан. В связи с этим заявитель полагает, что оспариваемый договор является оспоримой сделкой и должен быть признан недействительным, при условии, что будут доказаны обстоятельства, предусмотренные п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом заявитель указывает на то, что спорные помещения используются ею не только для торговли, но и для временного проживания предпринимателя Соболевой Т.Н. и ее сотрудников во время командировок. Кроме того, заявитель полагает, что вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для возвращения арендной платы в порядке применения последствий недействительности сделки основан на неверном толковании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, данный вывод в дальнейшем сделает затруднительным возврат денежных средств излишне уплаченных предпринимателем Соболевой Т.Н. по спорному договору аренды.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, Гредасовой Татьяне Ефимовне на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира площадью 44,5 кв.м, расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Миасс, ул. 8 Июля, д. 49, кв. 81, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 29.06.2007.

Между предпринимателем Гредасовой Т.Е. (арендодатель) и предпринимателем Соболевой М.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 22.10.2007, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору помещение общей площадью 47 кв.м, расположенное по адресу: г. Миасс, ул. 8 Июля, д. 49, кв. 81, для размещения магазина (продажа дверей, окон и комплектующей фурнитуры к данным изделиям), на срок с 01.11.2007 по 30.09.2008. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2007.

Сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение от 10.01.2008 о внесении изменений в п. 1.3, 2.1, 2.3, 4.3 договора и включении п. 5.4, 5.5. Согласно п. 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора, письменно предупредив другую сторону за 24 месяца.

Изменения п. 2.1, 2.3, 4.3 договора связаны с установлением запрета арендодателю отчуждать недвижимое имущество на период действия договора аренды и с предоставлением арендатору преимущественного права покупки арендуемого помещения.

Предприниматель Гредасова Т.Е., считая, что указанные пункты дополнительного соглашения, изменяющие условия договора аренды, противоречат закону, обратилась в суд с иском о признании их недействительными и возвращении помещений в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из следующего.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, по договору аренды от 22.10.2007 истцом в аренду для целей не связанных с проживанием граждан передано жилое помещение, не переведенное в нежилое в порядке, предусмотренном законом.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о ничтожности названного договора, а также дополнительного соглашения к нему в части оспариваемой истцом.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом) -возместить его стоимость в деньгах.

Поскольку договор аренды от 22.10.2007, на основании которого ответчик занимает спорное помещение, является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, в том числе возникновения у предпринимателя Соболевой М.Н. права пользования помещениями, судами правомерно удовлетворено требование о выселении ответчика из занимаемых помещений. Суды верно указали, что арендная плата не подлежит возврату ответчику, поскольку в данном случае имело место пользование спорным имуществом, которое является возмездным.

Ссылка заявителя на неприменение судами подлежащего применению п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, отклоняется.

Согласно названной норме допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Между тем судами установлено, что договором аренды от 22.10.2007 квартира предоставлялась предпринимателю Соболевой М.Н. для размещения магазина. Договор жилищного найма, согласно которому помещение предоставлялось бы ответчику для временного проживания работников, между сторонами не заключался, соответствующие условия в договоре аренды от 22.10.2007 отсутствуют.

Выводы судов основаны на доказательствах, имеющихся в деле, которые исследованы судами в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки обстоятельств, установленных судами, у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2009 по делу N А76- 26462/2007-2-663/213 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Соболевой Марины Николаевны - без изменения.