Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 сентября 2009 г. N Ф09-6412/09-С6 Суд обоснованно расторг договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа и выселил общественную организацию из занимаемого нежилого помещения, поскольку в установленный срок арендатор обязательство по оплате аренды не исполнил, соответствующие нарушения не устранил, ответ на предложение о расторжении договора арендодателю не направил, при этом требования закона, касающиеся досрочного расторжения договора аренды, арендодателем соблюдены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 сентября 2009 г. N Ф09-6412/09-С6

Дело N А07-3890/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Артемьевой Н.А., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общественной организации "Ассоциация незрячих специалистов Республики Башкортостан" (далее - общественная организация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2009 по делу N А07-3890/2009 по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфы (далее - комитет по управлению муниципальной собственностью) к общественной организации о взыскании долга по арендным платежам, пеней, расторжении договора и выселении из арендуемого помещения.

В судебном заседании приняли участие представители общественной организации - Хафизова Е.А., председатель (приказ от 21.07.2005 N 2, паспорт), Хафизов И.А. (доверенность от 22.07.2009), Румянцев Б.И., адвокат (ордер от 01.09.2009 N 048004).

Комитет по управлению муниципальной собственностью о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа. Его представители в судебное заседание не явились.

Представителями общественной организации заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (писем, фотографий). В удовлетворении ходатайства судом кассационной инстанции отказано на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, документы возвращены.

Комитет по управлению муниципальной собственностью обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к общественной организации с иском о взыскании долга по арендным платежам в сумме 54 933 руб. 28 коп. , пеней в сумме 14 209 руб. 68 коп. , расторжении договора аренды от 28.04.2006 N 7635.1, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ферина, д. 26 (лит А).

Решением суда от 28.05.2009 (судья Касьянова С.С.) исковые требования удовлетворены частично. С общественной организации в пользу комитета по управлению муниципальной собственностью взысканы 54 933 руб. долга, 5000 руб. пеней, договор от 28.04.2006 N 7635.1 расторгнут, общественная организация выселена из занимаемого нежилого помещения. В остальной части иска отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, с учетом дополнения к жалобе общественная организация просит указанное решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, поскольку ответчик не получал исковое заявление, а также судебные акты по делу. О принятом решении общественная организация узнала только 21.07.2009 при получении ее руководителем решения в суде. Заявитель жалобы также указывает, что им предпринимались меры по погашению задолженности по арендной плате. Кроме того, условия договора аренды о том, что капитальный ремонт производит арендатор за свой счет, размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, и условие о предварительной оплате арендных платежей являются незаконными и ухудшают положение арендатора. Нежилое помещение было передано общественной организации в непригодном для использования состоянии, однако арендатор не воспользовался правом на досрочное расторжение договора аренды и произвел капитальный ремонт помещения. При этом комитет по управлению муниципальным имуществом в нарушение ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендных платежей. Общественная организация полагает, что фактически ею заключен кабальный договор (ст. 179 того же Кодекса), о чем свидетельствует анализ условий договора аренды и отсутствие возможности найти в г. Уфе другое нежилое помещение. Кроме того, арендатору навязано заключение договора субаренды с обществом с ограниченной ответственностью "АНС-Инвестторг".

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор от 28.04.2006 N 7635.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа.

Согласно условиям договора арендодатель на основании решения от 13.03.2006 N 78-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда N 1 - 22, расположенные на первом этаже по адресу: район Калининский, ул. Ферина, д. 26, литера А, общей площадью 355,3 кв.м для использования под уставную деятельность некоммерческих организаций.

Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 28.12.2005, и действуют по 28.12.2008.

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2005.

Сторонами подписан расчет годовой арендной платы за объект муниципального нежилого фонда (приложение N 1 к договору от 28.04.2006 N 7635.1).

Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении указанной Методики или коэффициентов расчета годовой арендной платы (п. 3.1, 3.2 договора от 28.04.2006 N 7635.1).

В силу п. 3.3 названного договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.

Пунктом 4.1 договора от 28.04.2006 N 7635.1 предусмотрена ответственность арендатора за невнесение в установленный договором срок арендной платы в виде начисления пеней в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Письмом от 22.10.2008 комитет по управлению муниципальной собственностью обратился к общественной организации с предложением о погашении задолженности по арендной плате и пеням по состоянию на 15.10.2008 и с предупреждением о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения. В дальнейшем арендатору направлено уведомление от 26.11.2008 с указанием размера задолженности и предложением в течение 10 дней с момента получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды и передать нежилое помещение по акту приема-передачи со ссылкой на п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывая на наличие у общественной организации задолженности по арендным платежам, образовавшейся за период с 11.07.2008 по 26.01.2009, в сумме 54 933 руб. 28 коп. , задолженности по договорной неустойке, а также невнесение арендной платы более двух раз подряд, комитет по управлению муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга, договорной неустойки, расторжении договора аренды и выселении арендатора из нежилого помещения.

Суд удовлетворил исковые требования, уменьшив размер взыскиваемых пеней до 5000 руб. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда являются правильными и соответствуют материалам дела.

Поскольку после окончания срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор от 28.04.2006 N 7635.1 возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 данной статьи закона предусмотрены формы арендной платы, их перечень не является исчерпывающим, договором могут быть предусмотрены иные формы оплаты аренды.

Механизм исчисления арендной платы определен сторонами в подписанном ими расчете годовой арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда (приложение N 1 к договору от 28.04.2006 N 7635.1).

Договором аренды предусмотрена ежемесячная уплата арендатором арендных платежей до десятого числа оплачиваемого месяца, а также ответственность арендатора за невнесение в установленный договором срок арендной платы в виде начисления пеней в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Представленный комитетом по управлению муниципальной собственностью расчет основного долга и договорной неустойки за период с 11.07.2008 по 26.01.2009 судом проверен и признан обоснованным.

С учетом изложенного суд правомерно взыскал с общественной организации долг по арендной плате в сумме 54 933 руб. 28 коп. и пени в сумме 5000 руб.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Аналогичное положение содержится в п. 5.2.4 договора от 28.04.2006 N 7635.1.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Такое письменное предупреждение комитетом по управлению муниципальной собственностью общественной организации направлено. Письмом от 22.10.2008 комитет по управлению муниципальной собственностью предложил общественной организации погасить задолженность по арендной плате и пеням и предупредил о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения. В письме от 26.11.2008 предложено в течение 10 дней с момента его получения подписать соглашение о расторжении договора аренды и передать нежилое помещение по акту приема-передачи (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В установленный срок арендатор обязательство по оплате аренды не исполнил, соответствующие нарушения не устранил, ответ на предложение о расторжении договора арендодателю не направил. При этом требования закона, касающиеся досрочного расторжения договора аренды, арендодателем соблюдены. Таким образом, суд обоснованно расторг договор от 28.04.2006 N 7635.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа и выселил общественную организацию из занимаемого нежилого помещения.

Довод общественной организации о рассмотрении дела судом первой инстанции при отсутствии надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания судом кассационной инстанции не принимается, поскольку судебные определения направлялись судом по известному ему адресу: г. Уфа, ул. Ферина, д. 26, однако ответчиком не получались. Указанное свидетельствует об отсутствии нарушений норм процессуального права при рассмотрении спора в суде первой инстанции (ст. 123 Арбитражного процессуального - кодекса Российской Федерации).

Остальные доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, поэтому подлежат отклонению.

Все обстоятельства спора судом исследованы и им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2009 по делу N А07-3890/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общественной организации "Ассоциация незрячих специалистов Республики Башкортостан" - без удовлетворения.