Решение Арбитражного суда Свердловской области от 3 сентября 2009 г. N А60-26856/2008-СР Суд отказал в признании недействительным зарегистрированного права собственности лица на нежилые помещения, поскольку анализ представленных в материалы дела документов позволяет сделать вывод о наличии волеизъявления истца на исполнение дополнительного соглашения к охранно-арендному договору в части передачи в собственность общества созданных последним неотделимых улучшений, в том числе акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также регистрация права собственности субъекта РФ в отношении нежилых помещений, расположенных в здании (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 3 сентября 2009 г. N А60-26856/2008-СР

Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-26856/2008-СР по иску (заявлению) Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к индивидуальному предпринимателю Санниковой Анне Дмитриевне, третьи лица: ООО "Ойкумена", Паршаков Роман Борисович, ЗАО "Поликонтинент", ГУП СО "Распорядительная дирекция МУГИСО", ОГУК "НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области", Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Министерство культуры Свердловской области, о признании недействительным зарегистрированного права собственности и признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: Титов М.П. - ведущий специалист по доверенности от 24.04.2009. N 78-5183,

от ответчика: Сухорукова И.В.- представитель по доверенности от 20.07.2009 N ПГ-2720

от третьих лиц представители явку не обеспечили, уведомлены надлежащим образом

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец просит признать недействительным зарегистрированное право собственности Санниковой Анны Дмитриевны (запись в ЕГРП N 66-66-01/219/2006-451 от 10.07.2006 г.) на нежилые помещения, расположенные в здании литер Б, общей площадью 573,7 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, а также просит признать право государственной собственности Свердловской области на нежилые помещения, расположенные в здании литер Б, общей площадью 573,7 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56.

В обоснование иска истец ссылается на то обстоятельство, что здание, расположенное по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге, является памятником истории и культуры Свердловской области и находится в государственной собственности Свердловской области. На основании охранно-арендного договора от 12.01.2001 г. N 338 (рег. N АФ-8/0121), заключенного между МУГИСО и ЗАО "Поликонтинент", вышеуказанное здание было передано в аренду ЗАО "Поликонтинент", которое в соответствии с условиями данного договора произвело в отношении спорного здания ремонтно-реставрационные работы, за счет проведения которых площадь спорного здания увеличилась, а именно: к данному зданию были надстроены три этажа площадью 573,7 кв.м.

В дальнейшем между истцом и ЗАО "Поликонтинент" было заключено дополнительное соглашение от 10.12.2003 г. N 3 к вышеуказанному договору аренды, на основании которого, как считает истец, произошло отчуждение части спорного объекта (нежилых помещений общей площадью 573,7 кв.м.) из областной собственности в частную - собственность ЗАО "Поликонтинент", которое распорядилось данным имуществом, заключив инвестиционные договоры с ООО "Ойкумена", по условиям которых после окончания строительных работ названное имущество перешло в собственность ООО "Ойкумена". В свою очередь ООО "Ойкумена", после государственной регистрации права собственности на спорное имущество также распорядилось данным имуществом. Далее, в результате заключения рядок сделок купли-продажи со спорным имуществом, данное имущество было приобретено ответчиком, и в настоящее время право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ответчиком - ИП Санниковой А.Д.

Истец полагает, что первоначальный переход части спорного здания из собственности Свердловской области в частную собственность ЗАО "Поликонтинент" было произведен с нарушением ст.ст. 13, 29 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а дополнительное соглашение, на основании которого произошло данное отчуждение, является ничтожным.

Ответчик исковые требования не признает, представил отзыв на иск просит в иске отказать, ссылается на то, что спорное имущество собственностью истца никогда не было и в аренду ЗАО "Поликонтинент" истцом не передавалось, а возведенные ЗАО "Поликонтинент" в ходе ремонтно-восстановительных работ три этажа здания по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, являлись вновь созданными ЗАО "Поликонтинент" для себя вещами и в соответствии со ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежали ЗАО "Поликонтинент" на праве собственности, следовательно, ЗАО "Поликонтинент" было вправе распорядится данным имуществом.

Кроме того, ответчик полагает, что при рассмотрении данного спора должны применяться правила ст. 302 ГК РФ, и учитывая, что имущество выбыло из владения истца по его воли, приобретено ответчиком по возмездной сделке, ответчик является добросовестным приобретателем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному истцом требованию о признании недействительным зарегистрированного права собственности.

Третье лицо - ГУП СО "Распорядительная дирекция МУГИСО" просит удовлетворить исковые требования, представило отзыв на иск, который с приложенными к нему документами приобщен к материалам дела.

Суд, заслушав доводы сторон, изучив предоставленные материалы дела, установил:

Исполнительным комитетом Свердловского областного Совета народных депутатов 18.02.1991 принято решение N 75 "О взятии под государственную охрану памятников истории и культуры Свердловской области". В государственный список памятников истории и культуры Свердловской области, принимаемых под местную государственную охрану (приложение N 1 к решению Свердловского облисполкома от 18.02.1991 N 75) вошло здание "Дом Казанцевой", г. Свердловск, ул. Розы Люксембург, 63/3.

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 к исключительной федеральной собственности отнесены объекты, указанные в Приложении N 1 (объекты, составляющие основу национального богатства страны; объекты, необходимые для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и решения общероссийских задач; объекты оборонного производства; объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом и развитие других отраслей народного хозяйства; прочие объекты), также к федеральной собственности (но не исключительной) относятся объекты, указанные в Приложении N 2, а объекты, указанные в Приложении N 3, - к муниципальной собственности. Объекты государственной собственности, не указанные в Приложениях 1 - 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на основании предложений их Верховных Советов, Советов народных депутатов. До момента определения соответствующего собственника указанных объектов они относятся к федеральной собственности.

Согласно перечню приложения N 1 к постановлению от 27 декабря 1991 года N 3020-1 Верховного Совета Российской Федерации исключительно к федеральной собственности отнесены объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности общероссийского значения. Памятники истории и культуры местного значения в названный перечень не включены.

Отсутствие в перечнях приложений N 2 и N 3 к названному Постановлению памятников местного значения означает, что разграничение объектов, отнесенных к памятникам местного значения, по уровням собственности осуществляется по критериям, положенным в основу составления указанных перечней. Наличие у объектов статуса памятника местного значения при отнесении объекта к соответствующему уровню собственности не учитывается.

Разграничение памятников местного значения должно проводиться исходя из деятельности самого объекта государственной собственности, находящегося в здании, являющемся памятником истории и культуры местного значения.

Решением Свердловского областного Совета народных депутатов принято от 23.06.1993г. N 149/21 "Об охране памятников истории и культуры Свердловской области" памятники истории и культуры, включенные в областной фонд, отнесены к государственной собственности Свердловской области.

Постановлением Правительства Свердловской области от 23.07.1999 N 843-ПП спорное здание переведено в категорию нежилых помещений.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 03.12.2001 N 2576 вышеназванное здание внесено в реестр государственного казенного имущества Свердловской области памятников истории и культуры.

Право собственности Свердловской области здание "Дом Л.Н. Казанцевой", являющееся памятником истории и культуры Свердловской области зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 11.12.2001 г. N 66 АВ N 587366.

В соответствии с п.п. 1,2 Постановления от 31.12.1996 N 1064-П Правительства Свердловской области основным уполномоченным органом по управлению государственным имуществом Свердловской области, осуществляющим управление объектами государственной собственности Свердловской области в сфере использования государственного имущества Свердловской области и его приватизации является МУГИСО.

Между МУГИСО (арендодатель) и ЗАО "Поликонтинент" (арендатор), при участии НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области был заключен охранно-арендный договор от 12.01.2001 г. N 338 (рег. N АФ-8/0121), по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду здание - памятник архитектуры "Дом Л.Н. Казанцевой", площадью 147,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, для использования под административные цели, на срок с 12.01.2001 г. по 12.01.2021 г., при этом в приложении к указанному договору истец и ЗАО "Поликонтинент" согласовали размер арендной платы за пользование арендуемыми ответчиком помещениями общей площадью 147,7 кв.м.

В силу п. 3.2.13 охранно-арендного договора ЗАО "Поликонтинент" обязался производить ремонтно-реставрационные и иные работы по арендуемому зданию за свой счет.

В подписанном сторонами акте технического состояния памятника истории и культуры от 16.08.2000 г. стороны отразили площадь объекта-147,7 кв.м, и его аварийное состояние.

Согласно акту технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику, благоустройству его территории от 16.08.2000 г., подписанному истцом и ЗАО "Поликонтинент", здание "Дом Л.Н. Казанцевой" представляет собой каменный одноэтажный дом на бутовом фундаменте. Названный дом является характерным образцом кирпичного особняка второй половины ХIХ века, на момент осмотра дом полуразрушен, утеряны две чугунные вазы, которые были установлены перед главным фасадом, исчез козырек южного входа с кованными кронштейнами, уничтожена часть оконных проемов.

Между истцом и ЗАО "Поликонтинент" заключено дополнительное соглашение от 10.12.2003 г. N 3 к охранно-арендному договору от 12.01.2001 г. N 338 (рег. N АФ-8/0121), по условиям которого арендатор с согласия арендодателя выполняет работы по производству неотделимых улучшений объекта аренды, реставрации, реконструкции и расширению здания, согласно проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке и согласованной с ОГУК "НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области" и разрешения Министерства культуры Свердловской области от 20.12.2001 г. N 1603 (п. 1.1 дополнительного соглашения).

В силу п. 1.2 названного дополнительного соглашения в результате проводимых за счет арендатора работ по производству неотделимых улучшений в срок до 01.06.2004 г. объект площадью 147,7 кв.м должен быть сдан в эксплуатацию на 100%. Кроме того, должны быть введены в эксплуатацию вновь созданные дополнительные нежилые помещения общей площадью 684,39 кв.м.

Во исполнение дополнительного соглашения от 10.12.2003 г. N 3 к охранно-арендному договору ЗАО "Поликонтинент" заключены с ООО "Ойкумена" договоры об инвестировании строительства (долевое участие в строительстве здания) от 15.12.2003 г. N 1/03 и от 20.06.2004 г. N 2/04, условиями которых был предусмотрен переход права собственности на вновь возведенные площади к ООО "Ойкумена" (инвестору).

Согласно акту от 25.06.2004 г. рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения, к приемке в эксплуатацию предъявлено существующее здание "Дом Л.Н. Казанцевой" по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге, площадью: застройки 259 кв.м, офисной 515 кв.м., имеющее кирпичную коробку с двумя настроенными этажами и мансардой, 2-й и 3-й этажи выполнены из газобетонных блоков, после реконструкции и выполнения в период с августа 2001 года по июнь 2004 года общестроительных, санитарно-электротехнических и отделочных работ, и решением рабочей приемочной комиссии предъявленное к приемке на реконструкцию существующее здание по ул. ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге принято в эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию реконструированного здания - памятника "Дом Л.Н. Казанцевой" был осуществлен в 2005 г. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.11.2005 г. рег. N 016).

В соответствии со справкой БТИ от 18.03.2005 г. (заказ N 641400) здание по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге, литер Б, имеет четыре этажа, материал стен - кирпич, шлакоблок, общая площадь 2-4 этажей составляет 578,20 кв.м.

Как следует из справки БТИ от 04.07.2006 г. (заказ N 91742) общая площадь 2-4 этажей в вышеуказанном здании составляет 573,70 кв.м. Согласно названной справке изменение площади произошло в результате перепланировки помещений NN 5-14 4 этажа.

Таким образом, в результате исполнения договоров об инвестировании строительства (долевое участие в строительстве здания) от 15.12.2003 г. N 1/03 и от 20.06.2004 г. N 2/04 ООО "Ойкумена" получило от ЗАО "Поликонтинент" в собственность нежилые помещения 2, 3 и 4 этажей площадью 573,7 кв.м, находящиеся в здании "Дом Л.Н. Казанцевой" по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2005 г. N 66-01/01-374/2004-588).

Между ООО "Ойкумена" и Санниковой А.Д. 30.03.2005 г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1, в соответствии с которым указанные спорные помещения были переданы в собственность Санниковой А.Д. (запись в ЕГРП от 12.05.2005 г. N 66-66-01/121/2005-016).

Между Санниковой А.Д. и Паршаковым Р.Б. 16.05.2005 г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества б/н, согласно которому указанные спорные помещения были переданы в собственность Паршакова Р.Б. (запись в ЕГРП от 25.05.2005 г. N 66-66-01/012/2005-740).

Между Паршаковым Р.Б. и Санниковой А.Д. 30.06.2006 г. заключен договор купли-продажи б/н, согласно которому указанные спорные помещения были переданы в собственность Санниковой А.Д.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела собственником спорных помещений является ответчик - Санникова А.Д., право собственности которой на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.2006 г. серия 66 АВ N 316394.

Право собственности Свердловской области на нежилые помещения, расположенные в здании, литера Б, номер на плане: 1-й этаж, помещения N 1-15, общей площадью 190, 7 кв.м, по вышеуказанному адресу, зарегистрировано 07.05.2007.

Право хозяйственного ведения государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" на нежилые помещения общей площадью 190, 7 кв.м, номер на плане: 1 этаж, помещения N 1-15, расположенные в названном здании, зарегистрировано 07.05.2007.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 3.2.15 охранно-арендного договора от 12.01.2001 г. N 338 (рег. N АФ-8/0121) ЗАО "Поликонтинент" обязался по истечении срока действия данного договора, а также досрочном его расторжении, возвратить памятник в полной сохранности со всеми разрешенными переделками и неотделимыми без вреда для конструкции улучшениями.

Согласно представленным в материалы дела документам (акту от 25.06.2004 г. рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 15.11.2005 г. рег. N 016, справкам БТИ и другим материалам дела), после проведения ЗАО "Поликонтинент" ремонтных и восстановительных работ здания по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге и надстройки 2, 3 и 4 этажей площадью 573,7 кв.м к указанному зданию увеличилась площадь данного здания, при этом все помещения, находящиеся в вышеназванном здании, включая помещения 1, 2, 3 и 4 этажей, имеют физическую принадлежность к данному зданию, а общие конструктивные элементы, инженерные сети, технические и общие помещения, иные сооружения и коммуникации названного здания являются неразрывными.

Таким образом, ЗАО "Поликонтинент" в ходе ремонтно-восстановительных работ пристроил к существующему зданию площадью 147,7 кв.м, три этажа общей площадью 573,7 кв.м, которые неразрывно связаны с помещениями первого этажа, следовательно, являются неотделимыми улучшениями здания по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге.

В дополнительном соглашении от 10.12.2003 г. N 3 к охранно-арендному договору от 12.01.2001 г. N 338 (рег. N АФ-8/0121), истец и ЗАО "Поликонтинент" согласовали условие о том, что произведенные ЗАО "Поликонтинент" ремонтные работы и работы по пристройке трех этажей к зданию по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге являются вновь созданными ЗАО "Поликонтинент" неотделимыми улучшениями данного здания.

Судом не принимается во внимание ссылка истца на ст. 13 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которой приватизация государственного и муниципального имущества, являющегося памятником истории и культуры, возможна, в том числе и следующими способами: продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе, продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены, с учетом положений ст. 29 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с тем, что указанное положение касается порядка отчуждения имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно акту от 25.06.2004 г. рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 15.11.2005 г. рег. N 016, справкам БТИ и другим материалам дела, после проведения ЗАО "Поликонтинент" ремонтных и восстановительных работ здания по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге и надстройки 2, 3 и 4 этажей площадью 573,7 кв.м. увеличилась площадь спорного здания.

Установленное правило ч. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом могло распространяться только в отношении нежилых помещений, расположенных в здании, литера Б, номер на плане: 1-й этаж, существовавших на момент заключения охранно-арендного договора.

Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

Истец никогда не предпринимал действий по регистрации права собственности Свердловской области в отношении нежилых помещений, расположенных в здании литер Б, общей площадью 573,7 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существованием зарегистрированного права.

Учитывая отсутствие регистрации права собственности Свердловской области в отношении вновь возведенных неотделимых улучшений общей площадью 573,7 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, оснований для утверждения о наличии права собственности Свердловской области и совершении сделки в отношении "государственного имущества" суд не усматривает.

Напротив, запись о праве собственности ООО "Ойкумена" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении нежилых помещений, расположенные в здании литер Б, общей площадью 573,7 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56 от 28.02.2005 г. N 66-01/01-374/2004-588 произведена с молчаливого согласия истца.

В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следует отметить, что данная норма относительно реконструкции зданий памятников изложена императивно, так согласно ст. 31 ФЗ "Об охране и использованию памятников истории и культуры, а также ст. 40 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в отношении памятников истории и культуры разрешено производить ремонтно-реставрационные работы, консервация объекта культурного наследия, ремонт и реставрация памятника, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, однако при этом все затраты арендатора на производство указанных работ подлежат зачету в счет уплаты арендных платежей (ст. 14 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"), и не могут быть возмещены арендатору путем передачи ему по договору аренды неотделимых улучшений.

Между тем, разделом N 2 (распределение неотделимых улучшений) дополнительного соглашения от 10.12.2003 г. N 3 к названному охранно-арендному договору, стороны предусмотрели, что с момента сдачи здания в эксплуатацию все отреставрированные аварийные помещения площадью 147,7 кв.м переходят в государственную собственность, а вновь созданные нежилые помещения общей площадью 684,39 кв.м переходят в собственность арендатора - ЗАО "Поликонтинент".

Таким образом, раздел N 2 дополнительного соглашения от 10.12.2003 г. N 3 к охранно-арендному договору противоречит ст. 31 ФЗ "Об охране и использованию памятников истории и культуры и ст. 40 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

Учитывая изложенное, и то, что дополнительное соглашение от 10.12.2003 г. N 3 к охранно-арендному договору от 12.01.2001 г. N 338 (рег. N АФ-8/0121) о передаче в собственность ЗАО "Поликонтинент" созданных последним неотделимых улучшений арендованного ЗАО "Поликонтинент" здания по ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, в г. Екатеринбурге, является недействительным (ничтожным) и не влечет правовых последствий, все последующие сделки в отношении спорного имущества также совершены с нарушением действующего законодательства.

Истец, полагает, что зарегистрированное за ответчиком право собственности на вышеуказанные помещения является недействительным.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку в ГК РФ, в Законе о регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество должно быть с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, восстановление нарушенного права собственности, применительно к рассматриваемому спору возможно требование об изъятии имущества из чужого незаконного владения в связи со следующим.

К числу требований об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав) могут быть отнесены иски о признании права и иные требования, по которым истец оспаривает существование права ответчика и просит восстановить свое право.

Требование об оспаривании зарегистрированного права направлено на прекращение записи о государственной регистрации права за ответчиком, поэтому независимо от того, заявлено ли при этом требование об изъятии имущества из владения ответчика или нет (ст. 301 Гражданского кодекса), при разрешении спора суду необходимо принимать во внимание абз. 2 п. 2 ст. 223 и ст. 302 Гражданского кодекса. Как следует из указанных норм, лицо, которое приобрело недвижимое имущество по возмездному договору, заключенному с неуправомоченным отчуждателем, становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности, если это лицо не знало и не могло знать, что получило имущество от лица, которое не имело права его отчуждать (добросовестный приобретатель), и имущество выбыло из владения собственника или иного титульного владельца по их воле.

В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Подобный подход существовал в гражданском законодательстве и ранее, до внесения изменений в ст. 223 ГК, так согласно ст. 398 ГК, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно п. 24 Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, иск собственника об истребовании имущества у приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен, если имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.

Для защиты нарушенного права названным способом истец должен доказать, наличие нарушенного права, то обстоятельство, что имущество фактически находится в незаконном владении ответчика, выбыло из владения истца или лица, которому это имущество было передано истцом помимо их воли.

Как указано ранее, в связи с отсутствием регистрации права собственности Свердловской области в отношении вновь возведенных неотделимых улучшений общей площадью 573,7 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, истец не может считаться собственником спорного имущества.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. N 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)

В материалы дела предоставлен совместный акт обследования помещений от 25.08.2009 г. общей площадью 573,7 кв.м (2,3,4 этажи) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63/ул. Народной Воли, 56, из которого следует, что спорные нежилые помещения переданы в арендное пользование по договорам аренды, заключенным Санниковой А.Д. или используются непосредственно Санниковой А.Д.

Учитывая, что ответчиком Санниковой А.Д. произведена государственная регистрации права собственности в отношении спорного имущества, презюмируется, что последняя является его добросовестным приобретателем, бремя доказывания иного лежит на истце, при этом истцом доказательств иного в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Добросовестность приобретателя не имеет значения, если имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Между тем, анализ предоставленных в материалы дела документов, позволяет сделать вывод о наличии волеизъявления истца на исполнение дополнительного соглашения от 10.12.2003 г. N 3 к охранно-арендному договору от 12.01.2001 г. N 338 (рег. N АФ-8/0121) в части передачи в собственность ЗАО "Поликонтинент" созданных последним неотделимых улучшений, в том числе согласованный с НПЦ акт от 25.06.2004 г. рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.11.2005 г. рег. N 016, а также регистрация права собственности Свердловской области 07.05.2007. только в отношении нежилых помещений, расположенных в здании, литера Б, номер на плане: 1-й этаж, помещения N 1-15, общей площадью 190, 7 кв.м.

Письмом от 18.09.2006 N 78-8815 в ответ на входящее письмо N 9503 от 20.07.2006, МУГИСО обращается к ЗАО "Поконтинент" с просьбой передать в собственность Свердловской области площадь весь первый этаж, несмотря на то, что реконструированная площадь больше первоначальной.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом была выражена воля на выбытие спорных помещений.

Кроме того, судом принимается во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса российской федерации).

В соответствии с п. 26. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года. N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Акт от 25.06.2004 о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения, подписан представителями учреждения культуры, именно с этого момента следует определять исковую давность. Учитывая, что информация о наличии записи о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество носит открытый характер, запись о праве ООО "Ойкумена" в отношении спорного имущества произведена 28.02.2005 г., о наличии первоначально зарегистрированного права в отношении спорных помещений истец мог узнать с момента внесения соответствующей записи.

С иском в арбитражный суд истец обратился 24.09.2008 г., то есть за пределами трехгодичного срока исковой давности, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований у суда не имеется (абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, исковые требования о признании права собственности и признании недействительным зарегистрированного права ИП Санниковой А.Д. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.