Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 сентября 2009 г. N Ф09-7111/09-С6 Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительными расчетов арендной платы за спорные периоды, поскольку до принятия судебного акта по делу ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, а также заинтересованным лицом не представлено доказательств соблюдения установленного законом порядка изменения договора аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 сентября 2009 г. N Ф09-7111/09-С6

Дело N А60-5790/2009-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Артемьевой Н.А., судей Семеновой З.Г., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Свердлеспром" (далее - общество "Свердлеспром") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2009 по делу N А60-5790/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по тому же делу по иску общества "Свердлеспром" к администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным расчета арендной платы.

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы начато 23.09.2009, в судебном заседании приняли участие представители:

общества "Свердлеспром" - Янечко С.Н. (доверенность от 11.03.2009);

администрации г. Екатеринбурга - Турыгина Н.В. (доверенность от 11.01.2009 N 2).

Объявлен перерыв до 24.09.2009 до 14 час. 30 мин. Судебное заседание продолжено 24.09.2009 с участием представителей:

общества "Свердлеспром" - Янечко С.Н. (доверенность от 11.03.2009);

администрации г. Екатеринбурга - Макарова Н.А. (доверенность от

31.12.2008 N 229).

Общество "Свердлеспром" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к администрации г. Екатеринбурга с иском о признании недействительными расчета арендной платы за 2005 г. (дата составления 05.12.2005) и расчета арендной платы за 2007 г. (дата составления 19.05.2008) на основании ст. 168, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 20.05.2009 (судья Григорьева С.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В., Усцова Л.А.) решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Свердлеспром" просит указанные решение и постановление отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами имеющих значение для рассмотрения спора обстоятельств (суды уклонились от оценки довода истца о неправомерном применении арендодателем в расчете арендной платы за 2005 год коэффициента 2; поскольку попытки урегулировать спор во внесудебном порядке были безуспешными, истец был вынужден оспаривать расчеты в судебном порядке). Заявитель жалобы также полагает, что судами неправильно применен п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по расчету арендной платы за 2005 г. следует определять с 03.04.2007 (оплата по этому расчету), либо с 12.03.2007 (получение арендатором письма арендодателя), либо с 15.03.2006 (срок оплаты аренды по договору). Следовательно, на момент обращения в суд срок исковой давности обществом "Свердлеспром" не пропущен. Кроме того, заявитель считает, что расчет арендной платы не подлежит государственной регистрации, так как арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Администрация г. Екатеринбурга в отзыве на кассационную жалобу просит оставить жалобу без удовлетворения, указывая на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным расчета арендной платы за 2005 год по договору, исполнение которого началось 05.12.2005. Ответчика также полагает, что ставки арендной платы определяются в соответствии с целевым назначением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, перерасчет арендной платы не является односторонним изменением условий договора аренды, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается не по соглашению сторон, а уполномоченными органами.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, между обществом "Свердлеспром" (арендатор) и администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) заключен договор от 02.12.2005 N 4-892 аренды земельного участка из земель поселений, имеющего местоположение: ул. Радищева - ул. Сакко и Ванцетти в г. Екатеринбурге, общей площадью 8823 кв.м, кадастровый номер 66:41:04 01 032:0031, предоставленного для строительства жилого комплекса с офисно-торговыми помещениями и подземным гаражом.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 02.12.2005, в соответствии с которым участок фактически передан арендодателем и принят арендатором 10.08.2005.

Срок действия договора установлен с 10.08.2005 по 09.08.2010.

Согласно п. 2.2 договора арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург". В случае изменения нормативных правовых актов, влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. Размер арендной платы определяется арендодателем в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору).

Непосредственно после подписания договора аренды земельного участка арендатором произведен расчет арендной платы за 2005 год на основании решения Екатеринбургской городской Думы от 26.09.1996 N 5/1, постановления Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП на сумму 476877 руб. 10 коп. исходя из площади земельного участка 8823 кв.м, двукратной ставки земельного налога 68,5 руб./кв.м в год, базового размера арендной платы 1.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.05.2006 за N 66-66-01/414/2006-082.

Расчет арендной платы за 2007 год (дата составления 19.05.2008) произведен арендодателем на основании постановления Главы г. Екатеринбурга от 28.12.2005 N 1294 с применением ставок арендной платы в зависимости от функционального назначения отдельных частей земельного участка.

Полагая, что арендодателем неправомерно применены двукратная ставка земельного налога в расчете за 2005 год и ставки арендной платы в зависимости от функционального назначения частей земельного участка в расчете за 2007 год, общество "Свердлеспром" обратилось в арбитражный суд с иском о признании расчетов арендной платы недействительными.

До принятия судом решения администрацией г. Екатеринбурга сделано заявление о применении исковой давности в отношении оспаривания расчета арендной платы за 2005 год

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным расчета арендной платы за 2005 год и отсутствия оснований для признания недействительным расчета арендной платы за 2007 год

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты отмене не подлежат, кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Истцом заявлено требование о признании расчета арендной платы за 2005 год недействительным (ничтожным) как части сделки на основании ст. 168, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, что не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 названного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Судом первой инстанции правильно установлено, что исполнение договора аренды началось 06.12.2005, следовательно, на момент обращения в арбитражный суд с иском 24.12.2009 трехлетний срок исковой давности истцом пропущен.

Поскольку до принятия судом решения по делу ответчиком сделано заявление о применении исковой давности, суды правомерно отказали в удовлетворении требования о признании недействительным расчета арендной платы за 2005 год (ст. 199 того же Кодекса).

Судом первой инстанции также сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания расчета арендной платы за 2007 год недействительным исходя из следующего.

По условиям договора аренды земельного участка от 02.12.2005 земельный участок предоставлен обществу "Свердлеспром" для строительства жилого комплекса с офисно-торговыми помещениями и подземным гаражом.

При расчете арендной платы по данному договору арендодатель руководствовался постановлением Главы г. Екатеринбурга от 28.12.2005 N 1294, которым утверждены ставки земельного налога в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Расчет арендной платы производился арендодателем с применением ставки арендной платы в размере 0,2% от кадастровой стоимости земли по виду разрешенного использования земельного участка - земельные участки, предоставленные для жилищного строительства.

Посчитав, что на основании разрешений на ввод объектов в эксплуатацию часть построенных на земельном участке объектов сдана в эксплуатацию, в связи с чем изменился вид разрешенного использования соответствующих частей земельного участка, арендодатель составил расчет арендной платы за 2007 год, в котором применил ставки арендной платы, утвержденные постановлением Главы г. Екатеринбурга от 28.12.2005 N 1294 для земельных участков, занятых зданиями, сооружениями и помещениями.

Порядок и основания предоставления земельных участков для строительства установлен ст. 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Из системного толкования указанных норм и ст. 607, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что определение вида разрешенного использования земельного участка входит в объект аренды.

В силу ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном ст. 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора.

Поскольку доказательств соблюдения указанного порядка изменения . договора в материалах дела не имеется, у судов отсутствовали основания для признания расчета арендной платы за 2007 год как части незаключенного договора недействительным.

При этом судом первой инстанции верно указано, что составление администрацией г. Екатеринбурга в одностороннем порядке расчета арендной платы, в котором изменен вид разрешенного использования соответствующих частей земельного участка, противоречит условиям договора аренды. Однако избранный способ защиты не приведет к восстановлению прав арендатора, которые он считает нарушенными.

С учетом изложенного в удовлетворении требований общества "Свердлеспром" о признании недействительными расчетов арендной платы за 2005 и 2007 годы отказано правомерно.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Обстоятельства дела исследованы судами в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального права судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2009 по делу N А60-5790/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Свердлеспром" - без удовлетворения.