Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 сентября 2009 г. N А60-24910/2009-С9 Суд признал незаконным отказ органа местного самоуправления в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, поскольку общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, объект муниципального имущества находится в пользовании арендатора непрерывно в течение периода, превышающего установленный законом срок, арендная плата уплачивалась в полном размере и в течение всего срока аренды, а отдельные случаи нарушений сроков уплаты арендных платежей не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении им обязательств (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 сентября 2009 г. N А60-24910/2009-С9

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, Администрации г. Екатеринбурга о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании

при участии в судебном заседании:

от заявителя Метлушко З.В., представителя по доверенности от 12.12.08, Мирошкиной Л.Ю., зам. директора, по доверенности от 18.08.09.

от заинтересованного лица: Куприенкова Р.В., представителя по доверенности от 11.01.09.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

По ходатайствам сторон к материалам дела приобщены дополнительные документы.

Общество с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" (далее по тексту ООО "Лекарства Урала", заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом Администрации г. Екатеринбурга (далее по тексту ЕКУГИ, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в реализации заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бисертская,26.

Кроме того, заявитель просит обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Лекарства Урала".

Обосновывая свои требования, заявитель ссылается на то, что им соблюдены требования ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Общество на момент подачи заявления являлось субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в его временном пользовании более 3 лет на день вступления в законную силу данного Федерального закона, обязанность по перечислению арендной платы выполняется им надлежащим образом, площадь арендуемых помещений не превышает 2000 кв.м., на день обращения с заявлением в Администрацию арендуемое имущество не было включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого предпринимательства.

Заинтересованное лицо требования заявителя отклонило, ссылаясь на законность и обоснованность отказа в приватизации, ссылаясь на то, что имели место просрочки в уплате арендных платежей, а также то, что указанное имущество включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого предпринимательства.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения сторон, суд установил:

Общество с 01.07.2002 г. является арендатором нежилого помещения общей площадью 206 кв.м, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 26. которое является собственностью муниципального образования "город Екатеринбург" (свидетельство о государственной регистрации права 66-АГ 131631). Договор аренды муниципального нежилого фонда от 01.07.2006 года N 76900269 (в редакции дополнительного соглашения от 17.10.2003) В настоящее время арендные отношения между заявителем и ЕКУГИ регулируются договором аренды N 76900269 от 29.12.2006 (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2007), который действует по настоящее время.

11.01.2009 г. Общество обратилось в ЕКУГИ с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Решением комитета, оформленным письмом от 01.04.2009 г. N 02.12-24-3612, заявителю отказано в выкупе арендуемого имущества в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям статей 4, 10 и 14 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, поскольку соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Спор между сторонами по данному вопросу отсутствует.

Объект муниципального имущества - нежилое помещение общей площадью 206 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская,26, первый этаж помещения 1-2, 24-30, находится в пользовании арендатора непрерывно с 01.07.2002 г., т.е. более установленного статьей 3 Закона N 159-ФЗ срока; площадь арендуемого имущества не превышает установленные Законом Свердловской области от 19.12.2008 г. N 134-ОЗ для целей выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства предельные значения площади арендуемого имущества.

Отказ заявителю в выкупе арендуемого помещения связан с фактами просрочки уплаты арендных платежей за период с 01.07.2005 г. по 26.03.2009 г., что, по мнению ЕКУГИ, свидетельствует о ненадлежащем перечислении платы за аренду имущества. При этом комитет ссылается на расчет задолженности по арендной плате за указанный период, согласно которому сумма пеней по договору в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей составила 68969 рублей 27 копеек. По расчету заявителя 1667рублей 34копейки.

Согласно пункта 4.3 договора аренды от 29.12.2006 г. N 76900269 арендатор обязан уплачивать арендную плату до десятого числа текущего месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя; обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступлений денежных средств на счет арендодателя.

Из материалов дела следует, что арендная плата обществом уплачивалась в полном размере и в течение всего срока аренды, а также на момент обращения с заявлением о выкупе имущества задолженности по арендным платежам не имелось, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов между ООО "Лекарства Урала" и комитетом по состоянию на 31.12.2008, подписанным уполномоченными лицами сторон и заверенным печатями общества и государственного органа.

Приложенные к оспариваемому отказу расчеты задолженности с начислением пени за период действия договора с 01.07.2005 по 26.03.2009 составлены без учета норм действующего законодательства.

Отдельные случаи нарушений сроков уплаты арендных платежей от одного до трех дней не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по уплате арендных платежей.

При этом, по мнению заинтересованного лица, обществом были допущены значительные просрочки перечисления арендной платы, а именно за ноябрь 2007 года - 30 дней, за декабрь 2007 года- 35 дней, за январь 2008 года - 32 дня и за февраль 2008 года - 18 дней.

Согласно п. 4.1. договора от 29.12.2006 года арендная плата за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

Как следует из материалов дела, указанные просрочки были связаны с изменением арендной платы, вследствие чего на основании измененных расчетов заявителем производилась доплата арендной платы за предыдущий период.

Так расчетом от 05.03.2007 года арендная плата с апреля была изменена и составила 33914 рублей 50 копеек (по расчету от 11.12.2006 арендная плата с января по апрель 2007 года составляла 28283 рубля 90 копеек), в связи с этим заявителем произведена доплата в размере 10422 рублей 54 копейки.

Кроме того, комитетом изменялась арендная плата за прошедшие периоды: расчетом от 16.07.2007 года изменен размер арендной платы с апреля по декабрь 2007 года, расчетом от 13.08.2007 года была установлена арендная плата на период с мая по декабрь 2007 года, а расчетом от 30.102.2007 года арендная плата за период с августа по декабрь 2007 года снова изменена.

Согласно п. 4.3. договора при изменении размера арендной платы в соответствии с п. 4.2. договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору.

Расчет направляется по адресу, указанному в разделе 10 договора. Обязательство считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Таким образом, обществом производилась доплата арендной платы за предыдущий период, с момента получения нового расчета, в связи с чем, арендная плата в полном объеме не могла быть уплачена до 10 числа текущего месяца, поскольку размер арендных платежей был изменен после наступления срока оплаты по договору от 29.12.2006.

В Законе N 159-ФЗ критерии оценки в целях этого Закона такое условие выкупа имущества как "перечисление арендной платы надлежащим образом" отсутствуют, поэтому при разрешении вопроса о наличии у арендатора права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы исходя из обстоятельств и причин данных просрочек.

Как следует из материалов дела, исполнение обязательства по уплате арендных платежей исполнялись обществом путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя надлежащим образом и в соответствии с условиями договора аренда (до десятого числа каждого месяца). При этом факт поступления денежных средств на счет арендатора с нарушением установленного сторонами десятидневного срока не свидетельствует о нарушении обязательств, а отдельные случаи просрочек связаны с несвоевременным представлением расчетов арендной платы самим арендодателем.

Сумма пени за несвоевременную оплату арендных платежей, исчислена ЕКУГИ в размере 68969 рублей 27 копеек. Указанная сумма пеней также не признана заявителем, который полагает, что его обязательство по уплате арендных платежей следует признавать исполненными с даты перечисления денежных средств, а не в момент поступления арендной платы на расчетный счет арендодателя.

По мнению суда, в целях применения Закона N 159-ФЗ следует признать надлежащей оплату арендных платежей в сроки, установленные договором аренды, поскольку именно эти обстоятельства свидетельствуют о намерении арендатора исполнять свои обязательства надлежащим образом и не зависят от иных лиц (самого комитета или банка).

О надлежащем исполнении арендатором своих обязательств и его добросовестности свидетельствует и то, что комитетом с 2002 года каких-либо претензий к арендатору не предъявлялось, договор действует по настоящее время, таким образом, арендатор рассматривался арендодателем в качестве надлежащей и добросовестной стороны договора.

В судебном заседании представитель ЕКУГИ заявил о включении спорного объекта в "Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521.

Согласно положениям статьи 47 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты вступают в силу в порядке, установленном уставом муниципального образования. В силу статьи 53 Устава Глава Екатеринбурга в пределах своих полномочий, установленных федеральным и областным законодательством, настоящим Уставом, нормативными правовыми актами городской Думы издает постановления Главы Екатеринбурга, которые в течение 5 дней после подписания направляются для опубликования и вступают в силу по истечении 10 дней после дня их официального опубликования (обнародования) в официальном печатном издании, установленном Главой Екатеринбурга, если самими постановлениями не определены иные сроки вступления их в силу.

Пунктом 2 Постановления Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521 "Об утверждении Перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург" установлено опубликование Постановления в газете "Вечерний Екатеринбург" в пятидневный срок и фактически было опубликовано в газете "Вечерний Екатеринбург" N 48 от 07.03.2009.

Следовательно, данное Постановление вступило в силу 18 марта 2009 г.

Как отмечено выше, ООО "Лекарства Урала" на основании части 2 статьи 9 вышеназванного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение ранее арендуемого по договору N 76900269 от 29.12.2006 помещения, расположенном в доме N 26 по улице Бисертской в г. Екатеринбурге, 12 января 2009 года.

В соответствии с письмом Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 01.04.2009 за N 02.12.24-3612 причиной отказа в приватизации являлось единственное основание - указание только на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по арендной плате. Ссылок на перечень данное письмо не содержало.

Более того, на момент подачи заявителем своей заявки в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Постановление, утвердившее перечень, не вступило в законную силу и не было опубликовано.

Между тем, право на обращение с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию в силу положений части 2 статьи 10 Федерального закона N 159-ФЗ возникло у заявителя с 1 января 2009 года, а право органов местного самоуправления на утверждение рассматриваемого Перечня имущества возникло с момента введения в силу статьи 8 этого Закона - 05.08.2008.

Таким образом, по мнению суда, в данном случае воля законодателя исходила из того, что на момент возникновения права на обращение с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию субъект предпринимательской деятельности должен иметь полную информацию как о наличии утвержденного Перечня имущества (или его отсутствии), так и о включении в этот Перечень арендуемого им имущества, поскольку в противном случае возникают последствия, лишающие субъекта предпринимательской деятельности преимущественного права на приобретение арендуемого им ранее имущества, что не соответствует смыслу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

В соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции до 22.07.2009) в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, моментом возникновения обязанностей у органа по совершению действий, направленных на реализацию преимущественного права на приватизацию, является получение органом соответствующего заявления субъекта предпринимательской деятельности.

Постановление Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521, утвердившее Перечень на основании требований статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации обратной силы не имеет и, следовательно, может распространяться только на правоотношения, возникшие после его вступления в силу.

Учитывая изложенное, при таких реально существующих обстоятельствах суд не имеет законных оснований принимать во внимание ссылку заинтересованного лица на "Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Порядок приватизации названного имущества определен Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178 и Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пунктом 4 статьи 3 которого предусмотрено, что преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество не включено в утвержденный частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует читать как "N 178-ФЗ"

С учетом отмеченного, суд считает, что заявленные требования следует удовлетворить, поскольку действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом по отказу в приватизации нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, неправомерно создавая препятствия для реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Требования общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" удовлетворить.

2. Признать незаконным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская,26, оформленного письмом от 01 апреля 2009 года N 02-12-24-3612.

Обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" уплаченную платежным поручением N 1394 от 29.06.2009 г. государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи) рублей.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.