Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2009 г. N А60-30011/2009-С7 Суд, разрешая разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, принял в редакции истца спорный пункт, устанавливающий, что начисление процентов должно производиться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка с учетом ее помесячного уменьшения за счет производимых ежемесячных платежей, поскольку предложенная ответчиком редакция данного пункта не учитывает возможность внесения покупателем досрочных платежей, а в случае неоднократного начисления процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, у продавца появится неосновательное обогащение (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 22 сентября 2009 г. N А60-30011/2009-С7

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Крутихина Константина Евгеньевича

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа

третье лицо: Торгово-промышленная палата Новоуральского городского округа

о разрешении разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Егорова А.А. - представитель по доверенности от 06.06.2008 г., Банников А.В. - представитель по доверенности от 06.08.2008 г., Крутихин К.Е. - паспорт 65 98 163 759, выдан УВД г. Новоуральска Свердловской области 31.03.1999 г.

от ответчика: Исакова И.А., представитель по доверенности от 04.06.2009 г.,

от третьего лица: Бардала В.В. - президент ТПП НГО, удостоверение N 479, паспорт 65 98 166 440, выдан УВД г. Новоуральска свердловской области 13.08.1999 г.

В заседании, начавшемся 09 сентября 2009 г. в 14 часов 15 минут объявлен перерыв до 15 сентября 2009 г. до 15 часов 30 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда и представителей сторон.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец - ИП Крутихин Константин Евгеньевич обратился в арбитражный суд с иском к ответчику - Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения от 18.06.2009 г. N 02-07/71 между ИП Крутихиным К.Е. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа в редакции покупателя. Также истец просит взыскать с ответчика судебные издержки в размере 1000 руб. за составление искового заявления и 636 руб. 50 коп. - транспортные расходы.

В канцелярию суда от истца поступили: текст возражений на отзыв ответчика (на 2х листах) и заявление об уточнении исковых требований на 2х листах. Документы приобщены к делу.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, прося урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 02-07/71 от 18.06.2009 г. купли - продажи нежилого помещения N 84 в доме N 4 по улице Северной в г. Новоуральске, приняв пункты 1.4, 2.1, 2.1.1, 2.2, 2.3 договора в редакции истца.

Ходатайство судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено, уточнение предмета иска принято.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении к делу текста дополнений к отзыву с приложением копии отчета N 0520 от 14.04.2009 г.

Ходатайство удовлетворено, документы приобщены к делу.

Истец настаивает на заявленных требованиях в уточненной редакции, ссылаясь на несоответствие закону проведенной ответчиком оценки объекта и на необходимость взятия за основу определения суммы договора той оценки объекта, которая проведена по инициативе истца.

Представитель третьего лица поддерживает доводы ответчика о законности проведенной им оценки объекта.

При этом третье лицо ходатайствует о приобщении к материалам дела копии полиса страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности и копии договора аренды N 45/2009 от 18.02.2009 г. (на 2х листах) с приложениями на 7ми листах.

Ходатайство удовлетворено, документы приобщены к делу.

Также представитель третьего лица поясняет, что с 2006 года оценочная деятельность не подлежит лицензированию.

После перерыва в канцелярию суда 14.09.2009 г. от истца поступили возражения на дополнения к отзыву ответчика (на 2х листах). Документ приобщен к делу.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, считая, что именно продавец должен производить оценку выкупаемого имущества, что и было им сделано в соответствии с ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. При этом указывает на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен в редакции протокола разногласий, так как условия последнего противоречат названному закону.

Представителем ответчика суду передан текст ходатайства третьего лица о рассмотрении дела без участия его представителя после перерыва.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении к делу копии Постановления администрации НГО N 460-а от 11.03.2009 г. с приложениями на 4х листах, и копии письма N 01-07/299 от 11.03.2009 г. с приложениями на 4х листах.

Ходатайство удовлетворено, документы приобщены к делу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

На основании Федерального закона N 159 от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа 19.05.2009 г., направил ИП Крутихину К.Е. предложение заключить договор N 02-07/71 от 18.06.2009 г. купли-продажи нежилого помещения N 84, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Северная, дом N 4.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Номер Федерального закона от 22 июля 2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует читать как "N 159-ФЗ"

Указанный договор подписан Крутихиным К.Е. и с сопроводительным письмом N 34 от 18.06.2009 г. направлен КУМИ Новоуральского городского округа с протоколом разногласий к договору.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа письмом от 30.06.2009 г. N 01-08/1135 отклонил данный протокол разногласий, и предложил заключить договор без протокола разногласий.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Преддоговорный спор возник между сторонами по поводу следующих условий названного выше договора.

Пункт 1.4 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Цена продажи, имущества указанного в настоящем договоре, составляет 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей, так как согласно отчета N 052 от 14.04.2009 года оценки рыночной стоимости нежилого помещения N 84. расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Северная, дом N 4 рыночная стоимость объекта по состоянию на 06.04.2009 года составляет 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей".

Истец в протоколе разногласий предлагает изложить пункт 1.4 договора в следующей редакции: "Цена продажи, имущества указанного в настоящем договоре, составляет 815000 (Восемьсот пятнадцать тысяч) рублей, так как согласно отчета N 09-11314/01 от 11 июня 2009 года оценки рыночной стоимости нежилого помещения N 84. расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Северная, дом N 4 рыночная стоимость объекта по состоянию на 06.04.2009 года составляет 815000 (Восемьсот пятнадцать тысяч) рублей".

Пункт 2.1 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "покупатель обязуется, перечислить на расчетный счет Продавца (ИНН 6629001698, КПП 662901001, УФК по Свердловской области (Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа) р/с 40101810500000010010, БИК 046577001, ГКРЦ ГУ Банка России по Свердловской области г. Екатеринбурга, КБК 90211402033040001410, ОКАТО 65540000000) денежные средства в размере 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей в следующем порядке".

Истец в протоколе разногласий предлагает изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "по тексту редакции Новоуральского городского округа с заменой слов "1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей" на слова "815000 (Восемьсот пятнадцать тысяч) рублей".

Пункт 2.1.1 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Сумма в размере "1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей уплачивается Покупателем в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора равномерными ежемесячными платежами.

Сумма ежемесячного платежа составляет 18166,66 (восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 66 копеек и покупатель обязуется ее уплачивать не позднее последнего рабочего дня каждого месяца. Срок начала уплаты ежемесячных платежей по договору начинается с "19" июня 2009 года и заканчивается "30" июня 2014 года".

Истец в протоколе разногласий предлагает изложить пункт 2.1.1 договора в следующей редакции: "1) по тексту в редакции Новоуральского городского округа с заменой слов "1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей" на слова "815000 (Восемьсот пятнадцать тысяч) рублей. 2) по тексту в редакции Новоуральского городского округа с заменой слов "18166,66 (восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 66 копеек" на слова "13583,33 (тринадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки".

Таким образом, содержательная часть разногласий сторон по пунктам 1.4, 2.1, 2.1.1 договора сводится к различиям в подходах к оценке стоимости отчуждаемого объекта.

Истец полагает, что договор N 02-07/02-22 от 06.04.2009 г., заключенный между ответчиком и третьим лицом, не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в тексте договора не содержится информация о соответствии его требованиям, указанным в ст. 10 названного Закона.

Вместе с тем, статья 10 данного Закона указывает на обязательные требования к договору на проведение оценки, являющиеся условием его заключения.

Из представленных в дело ответчиком и третьи лицом документов следует, что указанные ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования, обязательные для заключения договора на проведение оценки, были выполнены.

Ссылка истца на то, что третье лицо является арендатором по договору аренды с ответчиком, поэтому является зависимым от последнего, подлежит отклонению. При этом суд исходит из того, что само по себе наличие между ответчиком и третьим лицом гражданско-правового договора не может говорить о наличии у третьего лица как у оценщика зависимости от ответчика в вопросах ведения оценочной деятельности.

Довод истца о том, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 84 по ул. Северной, дом N 4 в г. Новоуральске следует исходить из стоимости объекта, определенной оценкой, проведенной истцом, не может быть принят во внимание.

По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. обязанность проведения оценки объекта лежит именно на ответчике.

Более того, эта оценка является необходимым условием для принятия уполномоченным органом решения о приватизации арендуемого имущества и внесения соответствующих изменений в план приватизации.

В данном случае решением думы Новоуральского городского округа от 30.04.2009 г. N 62 "О внесении изменений в Прогнозный план приватизации муниципального имущества и утверждении условий приватизации" были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Северная, дом N 4.

Названное решение (опубликовано в газете "Нейва" 15.05.2009 г., N 36 (1730), устанавливающее условия приватизации, включая выкупную цену имущества, в установленном порядке не оспаривалось.

При изложенных обстоятельствах пункты 1.4, 2.1 и 2.1.1 договора N 02-07/71 от 18.06.2009 г. подлежат принятию в редакции ответчика.

Также между сторонами имеются разногласия по условиями пункта 2.2 договора.

Пункт 2.2 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Также покупатель обязуется ежегодно до момента исполнения обязательств по настоящему договору в полном объеме, не позднее последнего рабочего дня финансового года, уплачивать проценты на сумму денежных средств "1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей, по уплате которой предоставлена рассрочка, в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банк Российской Федерации (12%), действующей на дату (15.05.2009 года) опубликования решения Думы Новоуральского городского округа о приватизации указанного имущества в официальном издании Новоуральского городского округа газете "Нейва". Сумма ежемесячного платежа составляет 43600 (сорок три тысячи шестьсот) рублей".

Истец в протоколе разногласий предлагает изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: "на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (12%), действующей на дату (15.05.2009 года) опубликования решения Думы Новоуральского городского округа о приватизации указанного имущества в официальном издании Новоуральского городского округа газете "Нейва".

Суд считает, что п. 2.2 договора подлежит принятию в редакции истца по следующим основаниям.

Редакция названного пункта договора, предложенная ответчиком, противоречит ст. 5 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку не учитывает возможность внесения покупателем досрочных платежей.

В случае неоднократного начисления процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, у продавца появится неосновательное обогащение.

Соответственно, с учетом положений пунктов 2 и 3 ст. 5 ФЗ N 159 от 22.07.2008 г. о праве выбора истцом порядка оплаты, срока рассрочки, праве досрочной оплаты приобретаемого в рассрочку имущества, а также положений о порядке начисления процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, должно производится по п. 2.2 договора в редакции истца на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (1090000 руб.) с учетом ее помесячного уменьшения за счет производимых ежемесячных платежей (в сумме 18166 руб. 66 коп. согласно п. 2.1.1 договора).

Помимо названных выше условий договора у сторон имеются разногласия по п. 2.3 договора.

Пункт 2.3 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Кроме того Покупатель обязуется перечислить стоимость оценки имущества в сумме 7000 (Семь тысяч) рублей на расчетный счет Продавца: (ИНН 6629001698, КПП 662901001, УФК по Свердловской области (Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа) р/с 40101810500000010010, БИК 046577001, ГКРЦ ГУ Банка России по Свердловской области г. Екатеринбурга, КБК 90211402033040001410, ОКАТО 65540000000) в течение десяти дней рабочих дней с момента подписания настоящего договора, но не позднее 01 июля 2009 года".

Истец в протоколе разногласий предлагает данный пункт из текста договора исключить.

Суд полагает, что п. 2.3 договора подлежит исключению, поскольку Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. не предусмотрена возможность отнесения затрат продавца (ответчика) по проведению оценки стоимости объекта на покупателя (истца).

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные издержки в размере 1 000 руб. за составление искового заявления и 636 руб. 50 коп. - транспортные расходы. Данное ходатайство не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

Порядок разрешения вопроса о судебных расходах регулируется статьей 112 АПК РФ, согласно которой вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривавшим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК РФ судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В подтверждение понесения судебных расходов в размере 1000 руб. - за составление искового заявления истцом представлена копия квитанции от 08.07.2009 г.

Однако, копия данной квитанции не заверена надлежащим образом, отсутствует печать, а также наименование лица оказавшего услуги по консультированию в связи с чем копию квитанции от 08.07.2009 г. нельзя рассматривать как подтверждение понесения расходов на составление искового заявления.

Транспортные расходы истца в размере 636 руб. 60 коп. также не подтверждены, поскольку истцом представлена незаверенная надлежащим образом копия чека N 00000411675 от 08.07.2009 г. АЗС N 77, из которой не усматривается кому именно осуществлена продажа данного бензина. Кроме того, истцом не доказана необходимость использования автомобиля при наличии автобусного и железнодорожного сообщения между городами Новоуральск и Екатеринбург, а также необходимость понесения затрат на бензин в указанном размере.

С учетом изложенного, суд считает, что заявленные к взысканию расходы в размере 1000 руб. за составление искового заявления и 636 руб. 50 коп. - транспортные расходы являются неподтвержденными, в связи с чем требование истца об их взыскании с ответчика удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины в размере 1000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 17, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Пункт 1.4 договора N 02-07/71 от 18.06.2009 г. изложить в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа: "Цена продажи, имущества указанного в настоящем договоре, составляет 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей, так как согласно отчета N 052 от 14.04.2009 года оценки рыночной стоимости нежилого помещения N 84. расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Северная, дом N 4 рыночная стоимость объекта по состоянию на 06.04.2009 года составляет 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей".

3. Пункт 2.1 договора N 02-07/71 от 18.06.2009 г. изложить в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа: "покупатель обязуется, перечислить на расчетный счет Продавца (ИНН 6629001698, КПП 662901001, УФК по Свердловской области (Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа) р/с 40101810500000010010, БИК 046577001, ГКРЦ ГУ Банка России по Свердловской области г. Екатеринбурга, КБК 90211402033040001410, ОКАТО 65540000000) денежные средства в размере 1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей в следующем порядке".

4. Пункт 2.1.1 договора N 02-07/71 от 18.06.2009 г. изложить в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа: "Сумма в размере "1090000 (один миллион девяносто тысяч) рублей уплачивается Покупателем в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора равномерными ежемесячными платежами.

5. Сумма ежемесячного платежа составляет 18166,66 (восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 66 копеек и покупатель обязуется ее уплачивать не позднее последнего рабочего дня каждого месяца. Срок начала уплаты ежемесячных платежей по договору начинается с "19" июня 2009 года и заканчивается "30" июня 2014 года".

6. Пункт 2.2 договора N 02-07/71 от 18.06.2009 г. изложить в редакции индивидуального предпринимателя Крутихина Константина Евгеньевича, зафиксированной в протоколе разногласий к договору: "на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (12%), действующей на дату (15.05.2009 года) опубликования решения Думы Новоуральского городского округа о приватизации указанного имущества в официальном издании Новоуральского городского округа газете "Нейва".

7. Пункт 2.3 договора N 02-07/71 от 18.06.2009 г. - исключить.

8. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ИНН 6629001698) в пользу индивидуального предпринимателя Крутихина Константина Евгеньевича (ОГРНИП 304662915600022; дата рождения - 13.08.1973 г., место рождения - пос. Первомайский, Серовского района свердловской области) 1000 руб. (одна тысяча руб.) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

9. В возмещении судебных издержек в размере 1000 руб. за составление искового заявления и 636 руб. 50 коп. - транспортные расходы отказать.

10. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

11. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.