Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2009 г. N Ф09-7558/09-С6 Истцу отказано в расторжении договора аренды, поскольку указанный договор является ничтожным в силу отсутствия у истца права распоряжаться имуществом, право муниципальной собственности на которое не возникло (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 7 октября 2009 г. N Ф09-7558/09-С6

Дело N А76-7613/2009-12-445

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Маликовой Э.М., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет по управлении имуществом) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу N А76-7613/2008-12-445 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принимали участие представители:

комитета по управлению имуществом - Васильева М.С. (доверенность от 26.12.2008 N 12751);

индивидуального предпринимателя Косаревой Татьяны Петровны - Никитина О.С. (доверенность от 08.04.2009), Никитин С.В. (доверенность от 22.06.2009).

Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Челябинской области к предпринимателю Косаревой Т.П. с иском о расторжении договора аренды от 16.02.2006 N 9/7491, заключенного между сторонами спора, выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения N 1, общей площадью 163,2 кв. м, расположенного по адресу: п. Федоровка, ул. Дубовая, д. 18а, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по состоянию на 13.11.2008 в размере 601 879 руб. 24 коп. и суммы неустойки за просрочку платежей по состоянию на 10.11.2008 в размере 526 155 руб. 14 коп. , всего - 1 128 034 руб. 30 коп. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 17.11.2008 (судья Бахарева Е.А.) иск удовлетворен частично. Договор аренды от 16.02.2006 N 9/7491 признан расторгнутым. С предпринимателя Косаревой Т.п. в пользу комитета по управлению имуществом в доход бюджета г. Челябинска взыскана задолженности по арендной плате в размере 601 879 руб. 24 коп. и неустойка за просрочку платежей в размере 263 077 руб. 57 коп. , всего 864 956 руб. 81 коп. Предприниматель Косарева Т.п. выселена из арендуемого помещения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного суда от 27.05.2009 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Соколова Т.В.) решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.11.2008 отменено на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с рассмотрением дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Соколова Т.В.) в удовлетворении требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет по управлению имуществом просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. Заявитель полагает, что спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В связи с этим спорный объект недвижимости должен рассматриваться как объект муниципальной собственности, независимо от того оформлено ли это право в установленном законом порядке. Кроме того, заявитель указывает на п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому документом, подтверждающим право муниципальной собственности является соответствующий реестр, а выписка из реестра муниципальной собственности была представлена в материалы дела.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Косарева Т.п. доводы заявителя считает несостоятельными, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и предпринимателем Косаревой Т.п. (арендатор) заключен договор аренды от 06.08.2004 N 9-7491, согласно условиям которого комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, площадью 163,20 кв. м, расположенные по адресу: пос. Федоровка, ул. Дубовая, д. 18 а, на срок с 01.09.2004 по 09.08.2005. Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.09.2004.

Согласно п. 5.1 названного договора арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет.

Сторонами подписаны расчеты арендной платы к договору N 9-7491.

Впоследствии между сторонами в отношении указанного объекта заключены договоры аренды от 15.07.2005, 16.02.2006, содержащие аналогичные условия.

В подтверждение права муниципальной собственности г. Челябинска истец сослался на постановление главы г. Челябинска от 12.07.2001 N 836-п, а также выписку из реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 21.05.2008.

Комитет по управлению имуществом, полагая, что предприниматель Косарева Т.п. надлежащим образом не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 16.02.2006 N 9/7491, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из следующего.

При рассмотрении исковых требований о расторжении договора аренды, выселении ответчика из арендуемого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и санкций за просрочку арендных платежей (ст. ст. 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан исследовать и установить наличие самого договора (факт его заключения и действительности) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств.

В соответствии с положениями, установленными ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В обоснование своего права на переданное в аренду предпринимателю Косаревой Т.п. имущество комитет по управлению имуществом представил в материалы дела выписку из реестра муниципальной собственности города Челябинска от 21.05.2008 N ОМС/1227 по состоянию на 21.05.2008 и постановление главы г. Челябинска от 12.07.2001 N 836-п, на основании которого в собственность г. Челябинска от филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" было принято имущество, в том числе жилой фонд общей площадью 18694,7 кв. м, в состав которого включено спорное нежилое помещение. Указанное помещение передано с баланса филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" в муниципальную собственность г. Челябинска на баланс муниципального унитарного предприятия "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" по акту приема-передачи.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Суд апелляционной инстанции на основании исследования материалов установил, что оснований считать право муниципальной собственности на спорное имущество возникшим не имеется, так как доказательств государственной регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию "Город Челябинск" на данные помещения не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на имеющийся в материалах дела и не оспоренный отказ в государственной регистрации от 10.08.2005 N 5819 права муниципальной собственности на нежилое помещение N 1 (магазин) площадью 163,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Федоровка, ул. Дубовая, д. 18-а, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, что включение помещения в реестр муниципальной собственности не может являться доказательством возникновения у муниципального образования права собственности на него.

С учетом сказанного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 16.02.2006 N 9/7491, указав на отсутствие у комитета по управлению имуществом права распоряжаться имуществом, право муниципальной собственности на которое не возникло.

Принимая во внимание положения п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворения требований комитета по управлению имуществом, вытекающих из ничтожного договора.

Ссылка заявителя на выписку из реестра муниципальной собственности в качестве документа, подтверждающего возникновение права муниципальной собственности на спорное помещение, отклоняется. Судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка данному доказательству в соответствии с действующим законодательством.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу N А76-7613/2008-12-445 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.