Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 октября 2009 г. N Ф09-6803/09-С6 Установив, что факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, подтверждается материалами дела, данное условие договора не противоречит закону, а также принимая во внимание, что общество не освободило занимаемое нежилое помещение, суд пришел к верному выводу о том, что арендодатель вправе обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 5 октября 2009 г. N Ф09-6803/09-С6

Дело N А47-9077/2008-191ГК

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу N А47-9077/2008-191ГК Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" (далее - общество) о взыскании 1065900 руб., из которых 160294 руб. - основной долг, начисленный за период с 01.09.2006 по 31.08.2008, исходя из площади арендуемого помещения равной 223,3 кв.м, 19296 руб. - пеня за период с 16.09.2006 по 31.08.2008, 46752 руб. - задолженность за фактическое пользование за период с 01.09.2008 по 31.03.2009, 2024 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 31.03.2009, 837534 руб. - неустойка за несвоевременное освобождение помещения за период с 04.09.208 по 31.03.2009, а также о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, просп. Дзержинского, д. 30, состоящего из комнат: N 4 - 27,8 кв.м, N 5 - 21,1 кв.м, N 6 - 27,0 кв.м, N 19 - 1,7 кв.м, N 20-1,4 кв.м, N 21-1,4 кв.м, N 22 - 5,7 кв.м, N 23 - 8,4 кв.м, N 24 - 5,0 кв.м, N 25 - 78,8 кв.м, N 27 - 41,7 кв.м, N 28 - 3,3 кв.м (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Винный мир".

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2009 (судья Виткалова Е.Н.) заявленные требования удовлетворены частично. С общества в пользу Комитета взыскано 273318 руб. 72 коп., из которых 207046 руб. - сумма основного долга, 19296 руб. - пеня, 2024 руб. - проценты, начисленные за пользование чужими денежными средствами, 25000 руб. - неустойка. Кроме того, суд обязал общество освободить занимаемое им нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, просп. Дзержинского, д. 30, состоящего из комнат: N 4 - 27,8 кв.м, N 5 - 21,1 кв.м, N 6 - 27,0 кв.м, N 19 - 1,7 кв.м, N 20 -1,4 кв.м, N 21-1,4 кв.м, N 22 - 5,7 кв.м, N 23 - 8,4 кв.м, N 24 - 5,0 кв.м, N 25 - 78,8 кв.м, N 27 - 41,7 кв.м, N 28 - 3,3 кв.м, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи Комитету. В остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова Т.В., Баканов В.В.) решение суда в части взыскания процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 31.03.2009, изменено. С общества в пользу Комитета взыскано 1688 руб. 40 коп. пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.03.2009. Решение суда в части исковых требований Комитета к обществу о взыскании 837534 руб. неустойки за несвоевременное освобождение помещения за период с 04.09.2008 по 31.03.2009, а также требований об освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, просп. Дзержинского, д. 30, состоящего из комнат: N 4 - 27,8 кв.м, N 5-21,1 кв.м, N 6 - 27,0 кв.м, N 19 - 1,7 кв.м, N 20 - 1,4 кв.м, N 21 - 1,4 кв.м, N 22 - 5,7 кв.м, N 23 - 8,4 кв.м, N 24 - 5,0 кв.м, N 25 - 78,8 кв.м, N 27 - 41,7 кв.м, N 28 - 3,3 кв.м, отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. В части взыскания суммы основного долга в размере 207046 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 16.09.2006 по 31.08.2009 в размере 19296 руб. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, а также на неправильное применение судом п. 3 ст. 450, ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Комитет полагает, что судом апелляционной инстанции не дана в полном объеме оценка п. 3.3.9, 7.2 договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 и дополнительному соглашению от 01.06.2005 N 4-459р-2833/4142/5166 к указанному договору аренды, в соответствии с которыми арендодатель может отказаться от исполнения названного договора аренды в одностороннем порядке и договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору. Кроме того, заявитель указывает на неправомерное взыскание судом государственной пошлины с истца, поскольку в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации последний освобожден от уплаты государственной пошлины.

Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель), муниципальным учреждением "Служба Заказчика Дзержинского района" (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципальных нежилых зданий, сооружений и помещений в г. Оренбурге от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 на нежилое помещение N 3 общей площадью 291,6 кв.м, состоящее из комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, расположенное на первом этаже 5-этажного жилого кирпичного дома со встроенными нежилыми помещениями и подвалом, литера А, по адресу: г. Оренбург, просп. Дзержинского, д. 30 (л.д. 6-13).

Указанный объект недвижимого имущества является собственностью муниципального образования "Город Оренбург", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2005 N 56АА014908 (л.д. 37).

По акту приема-передачи от 02.07.2002, являющегося неотъемлемой частью названного договора в соответствии с п. 1.8 договора, подписанного балансодержателем и арендатором, помещение было передано обществу (л.д. 24).

Договор аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области 30.01.2003, о чем свидетельствует регистрационная запись N 56-01/00-124/2002-193 (л.д. 13).

Срок действия договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 установлен сторонами с 01.07.2001 по 30.11.2011 вне зависимости от даты регистрации названного договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и арендодателем (п. 1.3, 1.4 договора).

Арендная плата за пользование нежилым объектом, переданного в аренду, определяется согласно расчету арендной платы и п. 3.3.10 и 3.3.9 договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 (п. 4.1 договора).

Согласно п. 3.3.9 указанного договора, арендатор обязуется ежемесячно до 15 числа текущего месяца в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы вносить арендную плату в кассу арендодателя или перечислять на его расчетный счет.

Способ исчисления арендной платы изложен в расчете арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, и из которого следует, что сумма арендной платы за пользование объектом в месяц без учета налога на добавленную стоимость составляет 5010 руб. (л.д. 16).

В соответствии с п. 5.2.1 договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

Дополнительным соглашением от 01.06.2005 к договору аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 03.03.2006 за номером 56-56-01/012/2006-261, изменен размер арендной платы. С 01.05.2005 установлена арендная плата в соответствии с расчетом, являющимся обязательным приложением к данному дополнительному соглашению, 9333 руб. без НДС, из них: 8722 руб. - арендная плата за объект, 611 руб. - арендная плата за пользование земельным участком (л.д. 18-20).

В силу п. 7.2 данного договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 (с учетом дополнительного соглашения) при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. Договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно п. 3.3.25 договора.

Комитетом в составе комиссии 01.04.2008 проведена проверка нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Оренбург, просп. Дзержинского, д. 30.

По результатам проведенной проверки составлен акт от 01.04.2008, из которого следует, что общество использует арендованное помещение под кафе (л.д. 38).

Комитет направил обществу претензию от 12.08.2008 N 4382/1-28, в которой уведомил об образовавшейся задолженности и необходимости оплатить ее в срок до 01.09.2008, указал на то, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате договор аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 считается расторгнутым с 01.09.2008 (л.д. 29-30). В случае расторжения данного договора аренды помещение необходимо будет передать балансодержателю в течение двух дней с момента его расторжения.

Кроме того, Комитет указал на то, что обратится в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности.

Претензия истца была получена обществом 18.08.2008, что подтверждается уведомлением органа связи о вручении почтовой корреспонденции (л.д. 28).

Комитет, ссылаясь на то, что общество в нарушение условий договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 ненадлежащим образом исполняло обязательство по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями в размере, установленном договором, обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания основного долга по договору аренды, пени за несвоевременное погашение арендной платы за период до 31.08.2008, процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами за период начиная с 01.09.2008 и неустойки за несвоевременное освобождение помещений, а также выселении из занимаемого нежилого помещения, суд первой инстанции исходил из следующего. Арендатор взятые на себя обязательства по перечислению арендной платы надлежащим образом не исполнил, договором и дополнительным соглашением предусмотрено условие об одностороннем расторжении договора по инициативе арендодателя в случае несвоевременной оплаты арендных платежей, которым истец воспользовался. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 с 01.09.2008 на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является расторгнутым, однако спорное помещение обществом не освобождено. Произведенный Комитетом расчет задолженности и неустойки судом признан верным, однако, принимая во внимание, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил размер пени.

Отменяя решение суда в части удовлетворения требований об освобождении обществом помещения, а также взыскании неустойки за несвоевременное освобождение спорного помещения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право на односторонний отказ от договора предоставлено законом только в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), право на односторонний отказ от исполнения обязательства по договору аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 не предоставлено. Суд апелляционной инстанции с учетом ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд указал, что в нарушение п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора. Руководствуясь п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд установил, что нарушения обществом обязанности по освобождению помещения не установлено в силу действия указанного договора аренды. Кроме того, суд пришел к выводу, что решение суда в части взыскания процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 31.03.2009 подлежит изменению, поскольку в силу действия договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 за просрочку внесения арендной платы подлежит начислению неустойка в соответствии с п. 5.2.1 названного договора, в сумме 1688 руб. 40 коп.

Суд кассационной инстанции полагает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе на основании следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктом 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 названного Кодекса).

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Из п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" усматривается, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что согласно п. 7.2 договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 (с учетом дополнительного соглашения) при наличии у арендатора задолженности по арендной плате два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. Договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно п. 3.3.25 договора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, установив, что факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, подтверждается материалами дела, данное условие договора не противоречит закону, а также принимая во внимание, что общество не освободило занимаемое нежилое помещение, пришел к верному выводу о том, что арендодатель вправе обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды с 01.09.2008.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации договор аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 нельзя считать расторгнутым, поскольку такое требование должно быть предъявлено в суд с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора (ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), основан на ошибочном толковании закона.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 расторгнут 01.09.2008, помещение обществом не освобождено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании арендной платы в сумме 160294 руб. за период с 01.09.2006 по 31.08.2008, задолженности за фактическое пользованием помещением за период с 01.09.2008 по 31.03.2009 в сумме 46752 руб. и выселения общества из занимаемого им нежилого помещения. Кроме того, в нарушение условий договора общество ненадлежащим образом исполняло взятые на себя обязательства, в результате чего суд первой инстанции также правомерно взыскал на основании п. 5.2.1 указанного договора пени, начисленные за период с 16.09.2006 по 31.08.2008 в сумме 19296 руб.

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права судом первой инстанции правомерно взысканы с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 31.03.2009 в сумме 2024 руб. (п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) и неустойка за просрочку возврата арендованного имущества, рассчитанная в соответствии с п. 5.5 договора аренды от 07.02.2002 N 4-459р-2833/4142 за период с 04.09.2008 по 31.03.2009.

При этом суд первой инстанции, принимая во внимание, что сумма неустойки, исчисленная в размере 5% за каждый день просрочки возврата спорного помещения арендодателю от годовой суммы арендной платы, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, обоснованно снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 25000 руб. в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции -оставлению в силе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу N А47-9077/2008-191ГК Арбитражного суда Оренбургской области отменить.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2009 по делу N А47-9077/2008-191ГК оставить в силе.

Арбитражному суду Оренбургской области произвести поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда при представлении доказательств его исполнения.