Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2009 г. N Ф09-7661/09-С6 Дело о взыскании задолженности по договору аренды передано на новое рассмотрение, так как наличие у покупателя недвижимости права требовать оформления соответствующих прав и права пользования земельным участком без оформления в установленном порядке договора аренды прямо указывает на отсутствие в данном случае договорных отношений между собственником земельного участка и покупателем недвижимости, а также если между истцом и ответчиком отношения по аренде земельного участка не оформлены, то не оформлено в надлежащей форме соглашение о неустойке за неисполнение обязательства по внесению арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 7 октября 2009 г. N Ф09-7661/09-С6

Дело N А50-20357/2008-Г17

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 марта 2010 г. N Ф09-7661/09-С6 по делу N А50-20357/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оско-Керамика" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Пермского края от 05.03.2009 по делу N А50-20357/2008-Г17 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества - Федяев Д.А. (доверенность от 05.10.2009 N 23).

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу о взыскании 637 071 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.07.2004 по 01.12.2008, 413 672 руб. 51 коп. неустойки.за период с 11.10.2004 по 01.12.2008.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.03.2009 (судья Тюрикова Г.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 (судьи Карпова Т.Е., Зеленина Т.Л., Усцов Л.А.) решение суда отменено. Иск удовлетворен частично. С общества в пользу Департамента взысканы задолженность в сумме 606 567 руб. 86 коп. , неустойка в сумме 41 208 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильное применение п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает на ненадлежащее извещение его о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, в связи с чем он был лишен возможности представить возражения на исковые требования. Общество отмечает, что при назначении дела к судебному разбирательству в суде первой инстанции срок направления судебного извещения лицу, участвующему в деле, нарушен. Заявитель считает, что переход права пользования земельным участком от продавца здания, строения, сооружения к покупателю недвижимости при отсутствии заключенного между последним и собственником земельного участка договора аренды не порождает у нового собственника здания, строения, сооружения обязанности по внесению арендных платежей на условиях, тождественных условиям, установленным соглашением с прежним их собственником. Кроме того, заявитель полагает, что поскольку отношения по аренде земельного участка между собственником земельного участка и ответчиком не были оформлены письменно, соответственно, не оформлено и условие об ответственности за неисполнение обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем договорная неустойка взысканию не подлежит.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Как следует из материалов дела, общество является собственником 4-этажного кирпичного здания АКД, литера А, общей площадью 1013,6 кв.м, 2-этажного кирпичного здания склада, литера А1, общей площадью 1049 кв.м, 4-этажного кирпичного здания рабочей башни, литера Б, общей площадью 165,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Бахаревская, д. 53, приобретенных им у Алиева Э.В. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2004.

Переход права собственности на названные объекты недвижимости зарегистрирован 28.06.2004 (л. д. 24-26).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 5628,21 кв.м с кадастровым номером 59:01:44 1 1473:0003 по адресу: г. Пермь, ул. Бахаревская, д. 53, переданном Алиеву Э.В. в аренду по договору аренды земельного участка от 02.07.2003 N 0049 (ДИО), заключенному с Департаментом имущественных отношений Пермской области (л. д. 13-18).

Принимая решение (постановление) об удовлетворении исковых требований собственника земельного участка и взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 606 567 руб. 86 коп. и неустойки в сумме 41 208 руб. 63 коп. по договору аренды земельного участка от 02.07.2003 N 0049 (ДИО), суд апелляционной инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" у ответчика возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка от 02.07.2003 N 0049 (ДИО).

Аналогичные выводы сделал и суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в виду недоказанности исковых требований.

Между тем выводы судов основаны на неполно исследованных обстоятельствах.

Правовое обоснование выводов арбитражного суда состоит в том, что, установив фактические обстоятельства дела, суд делает юридическую квалификацию спорному правоотношению и в зависимости от таковой, суд применяет нормы материального права, подлежащие применению (ст. 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае правовая природа отношений сторон судом не исследована.

Судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что из содержания п. 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. С момента государственной регистрации передача права собственности на здание, строение, сооружение покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном законом порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Вместе с тем наличие у покупателя недвижимости права требовать оформления соответствующих прав и права пользования земельным участком, без оформления в установленном порядке договора аренды прямо указывает на отсутствие в данном случае договорных отношений между собственником земельного участка и покупателем недвижимости.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Если между истцом и ответчиком отношения по аренде земельного участка не оформлены, соответственно в письменной форме не оформлено соглашение о неустойке за неисполнение обязательства по внесению арендных платежей, требование о взыскании суммы договорной неустойки нельзя считать обоснованным.

Кроме того, из представленных в суд кассационной инстанции документов (выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 31.08.2009) усматривается, что местом нахождения общества указан адрес: г. Пермь, ул. Кирова, д. 46.

Извещения о месте и времени рассмотрения иска и апелляционной жалобы, направленные ответчику по указанному адресу, возвращены почтовым отделением с отметкой о невручении адресату ввиду отсутствия по данному адресу соответствующей организации (л. д. 63).

Таким образом, информация, представленная почтовой службой, не соответствует действительности, вывод о надлежащем извещении в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ошибочным.

С учетом изложенного принятые судебные акты подлежат отмене, с передачей дела на новое рассмотрение для устранения отмеченных недостатков.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 05.03.2009 по делу N А50-20357/2008-Г17 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.