Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 октября 2009 г. N Ф09-7853/09-С6 Дело о взыскании долга по договору аренды земельных участков передано на новое рассмотрение, поскольку суд, отказывая в иске в силу незаключенности сделки, указал на отсутствие в отношении арендованных участков сведений, позволяющих определенно установить характеристики этих участков, в то время как в выписках из кадастровых паспортов площадь земельных участков указана точно, а в материалах дела имеется межевое дело (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 октября 2009 г. N Ф09-7853/09-С6

Дело N А71-225/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике (далее - территориальное управление) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу N А71-225/2009 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

территориального управления - Соколов О.В. (доверенность от 11.08.2009 N 6);

открытого акционерного общества "Удмуртнефть" (далее - общество "Удмуртнефть") - Набоков А.А. (доверенность от 23.12.2008 N 159), Путина Е.А. (доверенность от 23.12.2008 N 157).

Российская Федерация в лице территориального управления обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу "Удмуртнефть" о взыскании 179976 руб. 54 коп., в том числе 178536 руб. 57 коп. долга по договору аренды земельных участков от 11.08.2006 N 160аз, 1439 руб. 97 коп. пени.

Решением суда от 09.04.2009 (судья Конькова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества "Удмуртнефть" в пользу Российской Федерации в лице территориального управления взыскано 178536 руб. 57 коп. долга, 1439 руб. 97 коп. пени, 5099 руб. 53 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 (судьи Скромова Ю.В., Глотова Г.И., Зеленина Т.Л.) решение суда отменено. В удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе территориальное управление просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права. Заявитель полагает, что в силу ст. 219, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды земельных участков от 11.08.2006 N 160аз порождает права и обязанности сторон, так как зарегистрирован в установленном законом порядке. Заявитель согласен с выводами суда первой инстанции о том, что положения ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции от 30.10.2007 не применяются к отношениям между сторонами договора аренды, возникшим до внесения изменения в указанную норму, поскольку в силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют обратной силы. Кроме того, заявитель указывает на то, что договор аренды от 11.08.2006 N 160аз заключен не в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования, а в связи с продлением ранее оформленных арендных отношений. При этом заявитель отмечает наличие у ответчика фактического согласия с условиями договора о размере арендной платы, которую он вносил на протяжении четырех кварталов 2007 года. В связи с указанными обстоятельствами заявитель полагает, что оснований для изменения размера арендной платы в соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не имеется.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Имеется в виду статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ

Общество "Удумуртнефть" в своем отзыве на кассационную жалобу указывает на то, что он не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием межевания арендуемых земельных участков, и ссылается на техническую ошибку, имеющуюся в кадастровых планах данных земельных участков, просит исключить из мотивировочной части постановление суда апелляционной инстанции указанный вывод, в части отказа в удовлетворении требований оставить без изменений, в удовлетворении жалобы - отказать. При этом общество "Удмуртнефть" ссылается на неправильное применение судом первой инстанции п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как установлено судами, Сарапульскому нефтеперерабатывающему управлению объединения "Удмуртнефть" на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 163,65 га для несельскохозяйственных нужд (государственный акт N 51 037712).

Постановлением администрации Каракулинского района от 19.02.2003 N 61 на основании заявления общества "Удмуртнефть" в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования названному обществу предоставлены земельные участки площадью 204200 кв.м в аренду сроком на 49 лет в целях размещения нефтепромысловых объектов Котовского месторождения.

В связи с разграничением права собственности на землю на основании распоряжения территориального управления от 02.06.2006 г. N 317-р по договору от 11.08.2006 N 160аз истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) земельные участки в границах, указанных в кадастровых планах, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 86100 кв.м, для обслуживания нефтепромысловых объектов (скважин), в том числе:

земельный участок общей площадью 35000 кв.м с кадастровым номером 18:11:003001:0001, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Каракулинский район, Котовское месторождение ДНС-6;

- земельный участок общей площадью 16700 кв.м с кадастровым номером 18:11:003001:0002, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Каракулинский район, Котовское месторождение нефти (куст N 2);

- земельный участок общей площадью 17700 кв.м с кадастровым номером 18:11:003001:0003, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Каракулинский район, Котовское месторождение, (куст N 1);

- земельный участок общей площадью 16700 кв.м с кадастровым номером 18:11:003001:0004, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Каракулинский район, Котовское месторождение нефти (куст N 3).

Срок аренды установлен с 04.05.2006 по 03.05.2055.

Названные выше земельные участки являются собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.05.2006.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 23.01.2007 (запись регистрации N 18-18-10/003/2006-647).

Пунктом 3.2 названного договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

В 2008 году по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки" проведено исследование и определена рыночная стоимость годовой арендной платы за земельные участки, переданные обществу "Удмуртнефть" по договору от 11.08.2006 N 160аз. Результаты отражены в отчетах оценщика от 07.07.2008 N 190/2008-Н-193/2008-Н. Размер годовой арендной платы определен в сумме 453866 руб. (113466 руб. в квартал).

В письме от 03.09.2008 г. N 01-11/936 территориальное управление уведомило общество "Удмуртнефть" об изменении арендной платы по договору с четвертого квартала 2008 года.

Территориальное управление, ссылаясь на то, что арендная плата в рассматриваемый период вносилась обществом "Удмуртнефть" с нарушением установленных сроков и не в полном объеме, обратилось в суд с требованием о взыскании долга по состоянию на 15.11.2008 в размере 178536 руб. 57 коп., и неустойки, начисленной на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.2 договора, - 1439 руб. 97 коп. за период с июня 2006 г. по ноябрь 2008 г.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования территориального управления в полном объеме, исходил из того, что в соответствии с п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в п. 3.3 договора аренды предусмотрели возможность одностороннего изменения стоимости арендной платы в случае определения рыночной стоимости арендной платы за указанные земельные участки. Поскольку общество "Удмуртнефть" было уведомлено об изменении размера арендной платы и обязанность по внесению арендных платежей им исполнялась ненадлежащим образом, суд признал требования территориального управления обоснованными. Суд первой инстанции не принял доводы общества "Удмуртнефть" о том, что размер арендной платы должен рассчитываться исходя из ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 21-ФЗ, согласно которой арендная плата за земельные участки, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования, не должна превышать 2% от кадастровой стоимости арендованных земельных участков. Как указал суд первой инстанции, в соответствии со ст. 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации положения ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции от 30.10.2007 не могут применяться к отношениям, которые возникли до вступления указанных изменений в силу. Таким образом, правило об установлении размера арендной платы может быть применено лишь в случаях, когда переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды было проведено после 30.10.2007.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, в удовлетворении требований отказал, признав договор аренды незаключенным в силу ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 6, 68-70 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, п. 3 ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве", пришел к выводу о том, что земельные участки, переданные в аренду обществу "Удмуртнефть" не являются объектами гражданского права, поскольку из выписок из кадастровых паспортов, представленных в материалы дела, следует, что площадь и местоположение земельных участков ориентировочные и подлежат уточнению при межевании.

Между тем выводы судов нельзя признать верными и основанными на полном исследовании обстоятельств дела.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Указывая на отсутствие в отношении земельных участков, переданных по договору аренды от 11.08.2006 N 160аз, сведений, позволяющих определенно установить характеристики этих участков, суд апелляционной инстанции основывался на отметке, содержащейся в выписках из кадастровых паспортов арендуемых земельных участков. При этом судом не принято во внимание, что в графе "Площадь" названных выписках площадь земельных участков указана точно, а в материалах дела имеется межевое дело от 28.11.2001 N 50/1-2.

Как пояснило общество "Удмуртнефть", в кадастровых паспортах в графе "Особые отметки" содержится техническая ошибка, которая исправлена решением территориального отдела N 2 Каракулинского района Управления Роснедвижимости по Удмуртской Республике. В указанной графе содержится характеристика границ и площадей спорных земельных участков как ориентировочных, в то время как правильное значение характеристики "границы и площадь земельного участка соответствуют материалам межевания". Названное решение приложено обществом "Удмуртнефть" к отзыву на кассационную жалобу по данному делу.

С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды сделан без полного исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании п. 3.3 договора аренды от 11.08.2006 арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы; определения рыночной стоимости арендной платы земельных участков, и в других случаях, предусмотренных законодательством.

В п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 212-ФЗ) предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды, определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с п. 10 названной статьи. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Федеральный закон N 212-ФЗ - это нормативный правовой акт, устанавливающий иной порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды.

Вывод суда первой инстанции о невозможности применения данного Закона N 212-ФЗ к спорным правоотношениям основан на неверном толковании норм права и сделан без учета того, что изменение размера арендной платы в соответствии с положениями указанного Закона N 212-ФЗ не противоречит п. 3.3 договора.

Кроме того, судом не принято во внимание, что действие нормы названного Закона распространяется, в том числе и на лиц, которые уже переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что истцом заявлены требования о взыскании договорной неустойки, начисленной на задолженность за 2006 год, обжалованные решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для дела, применить подлежащие применению нормы материального права и принять решение в соответствии с действующим законодательством

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.04.2009 по делу N А71-225/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.