Решение Арбитражного суда Свердловской области от 6 октября 2009 г. N А60-29197/2009-С12 Судом удовлетворены заявленные требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, поскольку факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения, подписанным сторонами, при этом доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме либо на большую сумму ответчиком суду не представлено (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 6 октября 2009 г. N А60-29197/2009-С12

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом к Индивидуальному предпринимателю Мжачих Ольге Анатольевне о взыскании 30714 руб. 31 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Купреенков Р.В., представитель по доверенности N 5 от 11.01.2009 г.

от ответчика: Янченко К.О., представитель по доверенности от 01.09.2009 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ИП Мжачих О.А. о взыскании 30714 руб. 31 коп., в том числе 18608 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 г. по 28.02.2009 г. по договору N 37950490 от 01.03.2006 г., 1850 руб. 90 коп. пени, начисленной на основании п. 5.2 договора N 37950490 от 01.03.2006 г. за период с 10.01.2008 г. по 10.10.2008 г., 10254 руб. 49 коп. пени, начисленной на основании п. 5.2 договора N 37950490 от 01.03.2006 г. за период с 10.11.2008 г. по 15.05.2009 г.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик против исковых требований возразил, ссылаясь в письменном отзыве и устно в судебном заседании на то, что у истца отсутствуют основания для начисления пени за период с 10.01.2008 г. по 10.10.2008 г., поскольку договор аренды со сроком более года является заключенным с момента государственной регистрации, т. е. с 09.10.2008 г., в связи с чем обязанность по внесению арендной платы по договору и соответственно ответственность за несвоевременное внесение арендной платы возникла тоже с 09.10.2008 г. Кроме того ответчик считает, что в период с января 2008 г. по январь 2009 г. арендная плата перечислялась надлежащим образом, основания для взыскания пени у истца отсутствуют. Также ответчик утверждает, что договор аренды N 37950490 от 01.03.2006 г. был расторгнут со 02.02.2009 г. ввиду фактического возврата арендованного помещения.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 37950490 от 01.03.2006 г. согласно условиям которого арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает в аренду (для использования под производственное помещение) объект муниципального жилищного фонда расположенный по адресу: г.Екатеринбург, пр.Ленина, 99, строение литер А (подвал жилого дома без отдельного входа, ЦКД, наличие МОП, материал стен - кирпич; помещения N 1-4, 6,7, 9-13, общей площадью 115,2 кв.м.) с целью оказания психолого-педагогических услуг (п. 1.1 договора).

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2006 г., подписанный сторонами.

Дополнительным соглашением от 19.09.2007 г. в п. 1.1. договора N 37950490 от 01.03.2006 г. внесены изменения, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, пр.Ленина 99, литер А, подвал общей площадью 93,3 кв.м. помещения N 1-4, 6, 9-11, 13, 144 без отдельного входа, с полным благоустройством, материал стен - бутовые, кроме того, используются МОП, коэффициент территориального расположения объекта - 2,5 (на основании перечня БТИ с техническими характеристиками от 12.05.2006 г. и выписки из технического паспорта от 15.05.2006 N 24232), и по акту приема-передачи от 14.09.2007 г. указанные в дополнительном соглашении помещения были переданы ответчику.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Указанные объекты находятся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 01.08.2007 г. серии 66 АВ N 989589.

В соответствии с п. 2 ст. 215, ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Согласно п. 1.2 договора N 37950490 от 01.03.2006 г. срок его действия установлен с 01.03.2006 г. до 31.12.2006 г. (т.е. менее года), в связи с чем договор не подлежал государственной регистрации.

31.12.2007 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды N 37950490 от 01.03.2006 г., предусматривающее внесение изменений в п. 1.2. договора о сроке действия договора, согласно которым указанный срок был продлен до 31.12.2011 г.

Подписание дополнительного соглашения об изменении срока договора по истечении его действия (с учетом того, что срок договора был определен до 31 декабря 2006 г., т.е. период его действия не включает указанную дату) фактически свидетельствует о действиях сторон по заключению нового договора на тех же условиях, но на новый срок.

Поскольку с учетом условий указанного соглашения от 31.12.2006 г. срок действия договора аренды определен более одного года, в соответствии с п.2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации.

Между тем регистрация указанного договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2007 г.) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена сторонами только 09.10.2008 г. (N регистрации 66-66-01/504/2008-003), в связи с чем в силу положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор является заключенным не ранее 09.10.299г..

Учитывая, что по истечении предусмотренного п. 1.2. договора N 37950490 от 01.03.2006 г. (с 31.12.2006 г.) ответчик продолжал пользоваться предоставленным ему объектом аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в силу п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), и действовал в качестве такового до момента изменения его условий о сроке договора (регистрации договора аренды N 37950490 от 01.03.2006 г. в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2007 г.), т. е. до 09.10.2008 г.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно п. 4.1 договора N 37950490 от 01.03.2006 г. арендная плата за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

В соответствии с п. 4.2 указанного договора изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

Пункт 4.3 договора N 37950490 от 01.03.2006 г. предусматривает обязанность арендатора перечислять арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя. При изменении размера арендной платы в соответствии с п. 4.2 договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору.

Как следует из материалов дела (в т. ч. из представленных платежных документов ответчика), арендная плата за пользование нежилыми помещениями общей площадью 93,3 кв.м., расположенными по адресу: г.Екатеринбург, пр.Ленина 99, литер А, в период с 01 января 2008 г. по 10 октября 2008 г. и с 10 ноября 2008 г. по 19 февраля 2009 г. уплачена ответчиком несвоевременно (с нарушением срока, предусмотренного п. 4.3 договора N 37950490 от 01.03.2006 г.), и не полном объеме.

Согласно представленным расчетам арендной платы, арендная плата в период с января 2008 г. по март 2008 г. составляла 25131 руб. 29 коп., с апреля 2008 г. по февраль 2009 г. - 27423 руб. 67 коп. (без НДС).

Имеющимися на указанных расчетах отметками о получении их ответчиком подтверждается факт и дата уведомления ответчика об изменении размера арендной платы.

Из представленного истцом расчета усматривается, что арендные платежи, начисленные за период с ноября 2008 г. по февраль 2009 г. в общей сумме 100879 руб. 93 коп. (за февраль - за 19 дней пользования), уплачены ответчиком частично - в сумме 82271 руб. 01 коп. Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме либо на большую сумму ответчиком вопреки положениям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

В связи с этим требование истца о взыскании 18608 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями, находящимися по адресу : г.Екатеринбург, пр.Ленина, 99, строение литер А, общей площадью 93,3 кв.м. по договору N 37950490 от 01.03.2006 г. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что договор аренды расторгнут с 02.02.2009 г. в виду фактического возврата арендованных помещений, передачи ключей от него и прекращения фактического пользования им отклоняются судом, как противоречащие материалам дела и основанные на неправильном толковании норм права.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1ст. 452 ГК РФ).

Договором аренды N 37950490 от 01.03.2006г возможности его расторжения арендатором в одностороннем порядке путем фактического возврата арендованного имущества не предусмотрено. Согласно п. 7.5 договора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор принимает решение о расторжении договора и письменно уведомляет об этом арендодателя. Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендодателем уведомления при условии подписания сторонами акта передачи объекта.

Как следует из материалов дела, заявление (уведомление) арендатора о расторжении договора аренды N 37950490 получено арендодателем 19.01.2009 г. (о чем свидетельствует соответствующий штамп входящей корреспонденции ЕКУГИ на экземпляре заявления). Договор аренды N 37950490 от 01.03.2006 г. на нежилое помещение по адресу: ул. Ленина, 99 литер А расторгнут соглашением сторон от 19.02.2009 г. Объект аренды возвращен ответчиком истцу по акту приема-передачи нежилого помещения от 19.02.2009 г.

Представленный ответчиком акт от 03.02.2009 г., в котором комиссией в составе арендатора (ответчика) и представителей УЖК "Радомир" зафиксировано, что с 02.02.2009 г. помещение по адресу ул. Ленина,99 закрыто, арендатором не используется, ключи сданы на ТУ-4, не подтверждает факт возврата арендатором арендованного имущества, исходя из того, что в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, арендодателю, а не иному лицу. Кроме того, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66) .

Также правомерными являются требования истца о взыскании неустойки, начисленной за периоды с 10 января 2008 г. по 10 октября 2008 г. и с 10 ноября 2008 г. по 15 мая 2009 г

В соответствии с п. 5.2. в редакции дополнительного соглашения к договору от 01.08.2007 г. в случае нарушения обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы арендодателю (п. 3.2.5. договора) арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной платы за каждый день просрочки установленного платежного периода.

В соответствии с п. 4.3 договора обязательства по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя.

С учетом изложенного, доводы ответчика о том, что арендные платежи уплачены арендатором своевременно, поскольку момент их внесения следует определять исходя из даты списания денежных средств со счета плательщика - несостоятельны, так как противоречат условиям договора аренды, в рамках которого производилась их уплата.

Также лишены правового основания доводы ответчика относительно того, что надлежащее исполнение обязательства по уплате арендной платы состоит в перечислении ее в пределах указанного периода, включая 10 число текущего месяца, так как предлог "до" используется в договоре N 37950490 от 01.03.2006 г. в значении "не включая дату, следующую после этого предлога".

Поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению в срок, установленный договором, арендной платы в период с января 2008 г. по октябрь 2008 г. - требование истца о взыскании неустойки, начисленной на основании п. 5.2 договора за период с 10.01.2008 г. по 10.10.2008 г. в сумме 1850 руб. 90 коп., являются обоснованными и правомерными.

Расчет пени произведен истцом исходя из суммы долга без НДС, правомерного периода просрочки, соответствующего условиям п. 4.3 договора о сроке оплаты, с применением предусмотренной договором процентной ставки, проверен судом и является правильным.

Вместе с тем, суд полагает, что размер начисленной за период с 10.01.2008 г. по 10.10.2008 г.истцом неустойки явно несоразмерен характеру и последствиям допущенных нарушений. Учитывая чрезмерно высокий размер неустойки - 0,5% от суммы арендной платы за каждый день просрочки, учитывая непродолжительность периодов просрочки (периоды просрочки составляют от 1 до 3 дней), а также отсутствие задолженности по арендным платежам за указанный период, суд считает необходимым уменьшить на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумму начисленной за данный период неустойки на 70% от правомерно заявленной суммы, т. е. до 555 руб. 27 коп.

Кроме того, материалами дела подтверждается факт несвоевременности внесения арендной платы в период с ноября 2008 г. по 19 февраля 2009 г., а также наличие непогашенной задолженности по арендной плате за указанный период, в связи с чем истец правомерно начислил неустойку на основании п. 5.2 договора за период с 10.11.2008 г. по 15.05.2009 г. в размере 10254 руб. 49 коп., исходя из суммы долга без НДС и предусмотренной п. 5.2 договора процентной ставки.

Вместе с тем суд полагает начисленную неустойку явно несоразмерной последствиям допущенного нарушения ввиду чрезмерно высокого размера договорной неустойки, и подлежащей в связи с этим уменьшению на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом размер подлежащей взысканию неустойки определяется судом с учетом длительности периода просрочки (составляющего на день судебного заседания 7 месяцев) и отсутствия платежей ответчика в погашения возникшей задолженности, либо принятия им иных мер для исполнения обязательства, в том числе после обращения с иском в суд. Таким образом, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер взыскиваемой неустойки на 20% от правомерно начисленной суммы, т. е. до 8203 руб. 59 коп., которая и подлежит взысканию на основании ст. ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом того, что при предъявлении искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме, пропорциональной размеру правомерно заявленных и удовлетворенных исковых требований подлежит взысканию с ИП Мжачих О.А. непосредственно в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, п.4 ч. 1 ст. 150, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мжачих Ольги Анатольевны (ИНН 665893480180, ОГРНИП 305665820800027) в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) 27367 (двадцать семь тысяч триста шестьдесят семь) руб. 78 коп., в том числе: долг в размере 18608 (восемнадцать тысяч шестьсот восемь) руб. 92 коп., неустойку, начисленную за период с 10.01.2008 г. по 10.10.2008 г. в сумме 555 (пятьсот пятьдесят пять) руб. 27 коп., неустойку, начисленную за период с 10.11.2008 г. по 15.05.2009 г. в сумме 8203 (восемь тысяч двести три) руб. 59 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мжачих Ольги Анатольевны (ИНН 665893480180, ОГРНИП 305665820800027) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1228 (одна тысяча двести двадцать восемь) руб. 57 коп.

Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации взысканная по делу государственная пошлина подлежит уплате ответчиком добровольно в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В подтверждение добровольной уплаты государственной пошлины ответчик должен представить суду подлинный платежный документ с отметкой банка о его исполнении.

При не поступлении в арбитражный суд в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда доказательства добровольной уплаты государственной пошлины, выдать исполнительный лист на ее взыскание в принудительном порядке.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.