Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 октября 2009 г. N А60-19076/2009-С12 Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды, поскольку фактическое пользование помещениями объекта на момент заключения сделки было невозможно в связи с ветхостью и необходимостью реконструкции, в связи с этим на арендатора была возложена обязанность провести исследование фундаментов и конструкций здания, неисполнение которой ответчиком в разумный срок является существенным нарушением договора и влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении сделки (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 12 октября 2009 г. N А60-19076/2009-С12

Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел дело N А60-19076/2009-С12 по иску общества с ограниченной ответственностью "Венчурная Компания Нимонта" к обществу с ограниченной ответственностью "Камю и К", Администрации г. Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению федеральной регистрационной службы по Свердловской области третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области о расторжении договора аренды здания; обязании передать имущество; признании незаключенным договора аренды земельного участка; обязании исключить из ЕГРП запись за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004г об обременении права на земельный участок, обязании исключить из ЕГРП запись за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003г об обременении права на здание,

при участии в судебном заседании:

30.09.2009 г:

от истца: Карпенко И.В., представитель по доверенности от 23.12.2008 г.

от ответчиков: от ООО "Камю и К": Дерябин А.А., представитель по доверенности от 10.09.2009 г. , Романов А.Ю., представитель по доверенности от 10.09.2009 г. ; от Администрации г. Екатеринбурга - Плеханов М.В., представитель по доверенности от 23.01.2009 г. N 54; от Управления ФРС по Свердловской области - не явился, увед. N 19799 от 14.09.2009 г. ; от МУГИСО: не явился, увед. N 19798 от 14.09.2009 г. ;

от третьего лица: не явился, увед. N 19801 от 14.09.2009 г.

05.10.2009 г. :

от истца: Карпенко И.В., представитель по доверенности от 23.12.2008 г.

от ответчиков: от ООО "Камю и К" - Романов А.Ю., представитель по доверенности от 10.09.2009 г. , Саранча И.В., представитель по доверенности от 06.08.2009 г. , от Администрации г. Екатеринбурга - Плеханов М.В., представитель по доверенности от 23.01.2009 г. N 54; от Управления ФРС по Свердловской области - не явился; от МУГИСО: не явился

от третьего лица: не явился

06.10.2009 г. : тот же состав участников

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

В судебном заседании, начавшемся 30.09.2009 г. , дважды объявлялся перерыв - до 05.10.2009 г. 14 час.00 мин. и до 05.10.2009 г. 11 час. 30 мин. После перерывов судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчиков - ООО "Камю и К" и Администрации г. Екатеринбурга.

ООО "Венчурная Компания Нимонта" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Камю и К", Администрации г. Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению федеральной регистрационной службы по Свердловской области, согласно которому просит

- расторгнуть договор аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. отдельно стоящего двухэтажного здания больницы (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1, обязав ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная Компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект;

- признать незаключенным договор арены N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1138 кв.м.;

- обязать Управление федеральной регистрационной службы по Свердловской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 г. на объект: здание больницы, (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1;

- обязать Управление федеральной регистрационной службы по Свердловской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 г. на объект: земельный участок, площадью 1138 кв.м., земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1.

В обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. отдельно стоящего двухэтажного здания больницы (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1, истец ссылается на факт существенного нарушения условий договора аренды выражающееся в невыполнении условий п. 2.4.1 договора о проведении работ по исследованию фундаментов и конструкций здания, согласования и выполнению проекта по проведению реконструкции арендуемого здания и соответственно не сдачи объекта Государственной комиссии в предусмотренные законным порядком сроки (в связи с чем истец лишен возможности получать арендную плату, предусмотренную разделом 3 договора, на которую он рассчитывал при заключении договора, так как после сдачи объекта Государственной комиссии ответчик обязан уплачивать арендную плату), также выразившееся в незаключении с эксплуатационной организацией договора на содержание и техническое обслуживание арендуемых помещений в нарушение п. 2.4.3 договора; вопреки требованиям п. 2.4.5 договора ответчик не застраховал за свой счет объект недвижимости от рисков гибели или повреждения последнего на весь срок действия договора. Кроме того, в обоснование требования о расторжении договора аренды истец ссылается также на факт существенного ухудшения состояния объекта аренды, в том числе, что ответчик допустил ситуации, ставящие по угрозу сохранность арендуемых помещений, своевременно не принимал меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения имущества.

В обоснование требования о признании незаключенным договора арены земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, (ориентировочной площадью 1138 кв.м.) истец ссылается на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды поскольку межевания данного земельного участка как обязательной процедуры присвоения земельному участку индивидуализирующих признаков, определяющих его как объект недвижимого имущества, не проводилось, площадь земельного участка определена ориентировочно.

В качестве нормативного основания истец указывает ст.ст. 450, 607, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 1, 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В порядке устранения нарушений, послуживших основанием для оставления искового заявления без движения, истцом уточнено, что требования о расторжении договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. и об обязании объект аренды по данному договору передать по акту приема-передачи предъявлены к ООО "Камю и К", требование о признании незаключенным договора арены земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. предъявлены к Администрации г. Екатеринбурга и ООО "Камю и К", требования в части исключения записей из ЕГРП предъявлены к УФРС по Свердловской области. При этом истец пояснил, что от исковых требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области он не отказывается, поскольку не может определить, кто является стороной договора аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. , изначально подписанного между МУГИСО и ООО "Камю и К", права арендодателя по которому в последующем переданы Администрации г. Екатеринбурга на основании соглашения от 26.05.2008 г. , и к кому в связи с этим должны быть предъявлены исковые требования о признании указанного договора аренды земельного участка незаключенным.

В последующем в ходе рассмотрения дела истец вновь уточнил, что в части требований к ООО "Камю и К" просит расторгнуть договор аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. отдельно стоящего 2-х этажного здания больницы (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 и обязать ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная Компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект; в части требований к ООО "Камю и К", МУГИСО и Администрации г. Екатеринбурга - просит признать незаключенным договор аренды N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 , ориентировочной площадью 1138 кв.м.

Уточнения исковых требований к ответчиком приняты судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец заявил об отказе от исковых требований к Управлению федеральной регистрационной службы по Свердловской области об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 г. на объект: здание больницы, (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1; запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 г. на объект: земельный участок, площадью 1138 кв.м., земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1.

Учитывая, что ходатайство об отказе от иска в части указанных требований заявлено истцом до принятия судебного акта, не противоречат закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушают прав и законных интересов других лиц, суд принимает отказ истца от части исковых требований на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, производство по делу в отношении требований к Управлению федеральной регистрационной службы по Свердловской области об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 г. на объект: здание больницы, (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1; запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 г. на объект: земельный участок, площадью 1138 кв.м., земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, иск подлежит рассмотрению в рамках требований о расторжении договора аренды здания N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. , обязании передать объект аренды истцу по акту приема-передачи и признании незаключенным договора аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. , предъявленным к ООО "Камю и К", МУГИСО и Администрации г. Екатеринбурга.

Ответчик - Администрация г. Екатеринбурга против исковых требований возразила, полагает договора аренды земельного участка N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. заключенным, поскольку содержит достаточные данные, позволяющие конкретизировать спорный земельный участок и выделить его из других земель, в связи с чем отсутствие межевания не может являться основанием для признания договора незаключенным, земельный участок площадью 1138 кв.м. был поставлен на государственный земельный кадастровый учет в установленном на тот момент порядке как ранее учтенный земельный участок, ему присвоен кадастровый номер, следовательно, по мнению ответчика, он признается объектом гражданских правоотношений. С учетом положений п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ ответчик считает, что поскольку законодательством допускается государственная регистрация прав на земельный участок с ориентировочными границами, участок становится объектом гражданского оборота и ориентировочное установление границ в графе 16 кадастрового плана земельного участка не препятствует совершению сделок с ним.

Ответчик - ООО "Камю и К" исковые требования отклонило ссылаясь в письменном отзыве и дополнении к нему на то обстоятельство, что указанные истцом нарушения не являются существенными и не могут служить основаниями для расторжения договора, поскольку данным договором согласован конкретный перечень нарушений, при допущении которых спорный договор аренды здания может быть расторгнут в одностороннем порядке (нарушение условий п. 1,5, 2.4.2, 4.3.2 договора), однако такие нарушения со стороны ответчика, по его мнению, отсутствуют, предусмотренные в указанных пунктах условия им неукоснительно соблюдаются. Также ответчик полагает неправомерными требования о признании незаключенным договора аренды земельного участка, поскольку указанный договор прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным. Кроме того, по мнению ответчика, предмет спорного договора сторонами согласован, поскольку наличие кадастровой карты земельного участка с указанием площади, плана, кадастрового номера земельного участка подтверждают возможность определенно установить имущество (земельный участок), являющийся предметом договора аренды. Согласно доводам ответчика, поскольку допускается государственная регистрация прав на земельный участок с ориентировочными границами, участок становится объектом гражданского оборота и ориентировочное установление границ в "Особых отметках" кадастровой карты (плана) участка не препятствует совершению сделок с ним. Также ответчик ссылается на отсутствие у истца материально-правовой заинтересованности в заявлении требования о незаключенности договора аренды земельного участка, поскольку он не является стороной спорного договора.

Истец в свою очередь представил дополнительные пояснения к исковому заявлению, в которых указал, что требования о расторжении договора заявлены им на основании ст. 619, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ООО "Камю и К" в нарушение п. 2.4.1 договора аренды N АФ-841/1018 с 08.10.2003 г. и до настоящего времени в разумный срок (исходя из порядка и сроков, установленных градостроительными нормами и правилами) не проведены работы по исследованию фундаментов и конструкций здания, согласованию и выполнению проекта и проведению реконструкции арендуемого здания по ул. Шевченко, д. 1 (либо согласование проекта и строительства нового здания нежилого назначения), объект не сдан государственной комиссии, указанное обязательство не исполнено ответчиком и после предъявления истцом требования о его исполнении, в связи с чем арендодатель до настоящего времени лишен возможности получать арендную плату, предусмотренную разделом 3 договора, на которую он рассчитывал при заключении договора, т. к. только после сдачи объекта аренды государственной комиссии ответчик обязан уплачивать арендную плату. Также, по мнению истца, существенными являются нарушения ответчиком условий п. 2.4.3 договора об обязанности арендатора заключить договор с эксплуатационной организацией на содержание и техническое обслуживание арендуемых нежилых помещений, что привело к значительному разрушению и аварийности состояния здания; условий п. 2.4.5 договора об обязанности застраховать за свой счет объект недвижимости от рисков гибели или повреждения последнего на весь срок действия договора; условий п. 2.4.11 договора об обязанности принятия мер противопожарной безопасности, ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность арендуемых помещений; условий п. 2.4.9 договора, предусматривающего обязанность в случае порчи помещения (в т. ч. в результате пожара, произошедшего на объекте) не произведены за его счет все ремонтные и восстановительные работы. В подтверждение наличия у истца материально-правового интереса в признании договора аренды земельного участка незаключенным истец сослался на положения п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 35, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым истец, как собственник здания, расположенного на указанном земельном участке имеет преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка, которым истец на данный момент не имеет возможности воспользоваться (в т. ч. путем замены стороны арендатора в договоре), поскольку договор не соответствует действующим нормам законодательства.

Ответчики - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управление федеральной регистрационной службы по Свердловской области, а также третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о чем свидетельствуют уведомления органа связи, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили. Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области письменный отзыв по существу заявленных требований не представило.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных ответчиков и третьего лица по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

08.10.2003 г. между Российской Федерацией в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (выступающего от лица собственника на правах территориального органа Минимущества России, действующего на основании Приказа Мингосимущества России N 133 от 18.12.2000 г. ) (арендодатель) и ООО "Камю и К" (арендатор) заключен договор N АФ-841/1018, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании приказа МУГИСОN 18348 от 08.10.2003 г. сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 560,2 кв.м., расположенные в доме N 1 по ул. Шевченко в г. Екатеринбурге для использование под "Культурно-информационный центр" (п. 1.1 договора) .

Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, изложены в п. 1.1 договора N АФ-841/1018.

Размер арендной платы установлен в приложении N 3 к договору и составлял на момент его заключения 55678 руб. 37 коп. в месяц. Таким образом, договор аренды N АФ-134/0406 от 28.07.2005 г. содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договоров данного вида (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласование которых является обязательным при заключении договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1.2 договора срок аренды 15 лет. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации произведена государственная регистрация договора аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним 22.12.2003 г. сделана запись N 66-01/01-334/2003-283 (согласно регистрационной отметке на договоре).

Наличие у арендодателя на момент заключения спорного договора правомочий по распоряжению предоставленным в аренду имуществом (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) подтверждается представленной в материалы дела выпиской из реестра федерального имущества от 20.11.2003 г. N 78-12104, свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2003 г. серии 66 АВ N 205849, согласно которым объект - здание литер А общей площадью 560,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 находится в собственности Российской Федерации.

Объект аренды передан ООО "Камю и К" по акту приема-передачи от 2003 г. (приложение N 4 к договору), подписанному сторонами договора.

Как следует из материалов дела, в дальнейшем, в результате нескольких последовательных сделок (последней из которых является договор купли-продажи N 03 от 12.09.2008 г. , заключенный между ООО "Центр недвижимости и ООО "Венчурная компания Нимонта") право собственности на спорный объект - здание литер А общей площадью 560,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 и находящееся в стадии разрушения (поврежденное в результате пожара) перешло к истцу. Право собственности ООО "Венчурная компания Нимонта" на указанный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.10.2008 г. N 66 АГ 451866 и в настоящее время никем не оспорено.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, исходя из положений ст. 608, п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает статус арендодателя, т. е. становится стороной по договору аренды .

Истец, как новый собственник здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 и, как следствие этого, сторона договора аренды, обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. здания (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1 на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением арендатором обязательств по договору и существенным ухудшением им арендованного имущества.

Как следует из содержания договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. на арендатора возложены следующие обязанности: провести исследование (обследование) фундаментов и конструкций здания, заказать и выполнить согласованный рабочий проект реконструкции здания, провести реконструкцию здания, в случае невозможности проведения реконструкции - согласовать проект сноса и строительства нового здания нежилого назначения (п. 2.4.1 договора); заключить договор и с эксплуатационной организацией на содержание и техническое обслуживание арендуемых нежилых помещений (п. 2.4.3 договора); застраховать за свой счет объект недвижимости от рисков гибели или повреждений последнего на весь срок действия договора аренды (п. 2.4.5 договора).

Конкретные сроки исполнения указанных обязательств в договоре аренды не согласованы.

В соответствии с п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения его в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

По истечении разумного срока на исполнение вышеуказанных обязательств (составляющего с момента заключения спорного договора аренды более пяти лет) истец уведомлением от 24.02.2009 г. предложил арендатору в срок до 18.03.2009 г. исполнить обязанности, предусмотренные п. 2.4.1, 2.4.3, 2.4.5 договора и представить истцу соответствующее документальное подтверждение. Также указанным уведомлением истец выразил намерение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором указанных условий договора в установленный в уведомлении срок, в связи с чем предложил ответчику при непредставлении указанных в уведомлении документов обеспечить участие уполномоченного представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды (с указанием даты, времени и места заключения соглашения о расторжении договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г.).

Неисполнение ответчиком требований указанного уведомления послужило поводом для обращения с иском о расторжении указанного договора аренды в суд.

В подтверждение факта исполнения принятого по договору обязательства по проведению исследования (обследование) фундаментов и конструкций здания ответчиком (ООО "Камю и К") представлены отчет об топографо-геодезических работах на объекте: земельный участок по адресу ул. Шевченко, д. 1 Железнодорожный район, г. Екатеринбург и выписка из заключения N 014 от 11.05.2007 г.

Доказательств исполнения иных из вышеуказанных обязательств по спорному договору ответчиком не представлено. Факт их неисполнения ответчик не опровергает, ссылаясь на то, что их неисполнение не является существенным нарушением договора.

Между тем, как следует из содержания договора N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г., фактическое пользование помещениями объекта на момент заключения договора аренды было невозможно в связи с ветхостью и необходимостью реконструкции, в связи с этим на арендатора была возложена обязанность провести исследование (обследование) фундаментов и конструкций здания, заказать и выполнить согласованный рабочий проект реконструкции здания, провести реконструкцию здания, в случае невозможности проведения реконструкции - согласовать проект сноса и строительства нового здания нежилого назначения, на условиях освобождения арендатора от внесения согласованной сторонами арендной платы до момента сдачи объекта Государственной комиссии.

Учитывая, что при данных условиях договора до исполнения указанного обязательства арендодатель фактически лишен возможности требовать от арендодателя внесения арендной платы за пользование имуществом, не исполнение его арендатором в разумный срок в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным нарушением договора аренды, поскольку, с учетом того, что имущество по договору аренды предоставляется в возмездное владение и пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также суд признает существенным нарушением договора аренды неисполнение арендатором обязанности по заключению договора с эксплуатационной организацией на содержание и техническое обслуживание арендуемых нежилых помещений с учетом того, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества является в силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации одной из основных обязанностей арендатора, и того, что неисполнение данной обязанности повлекло ухудшение состояние объекта аренды, что следует из содержания заключения ОАО "УралНИИАС" N 33 от 24.04.2007 г. (составленного по результатам освидетельствования строительных конструкций 2-этажного здания по ул. Шевченко, 1 в г. Екатеринбурге), согласно которому длительный простой здания в неотапливаемом режиме привел к замачиванию и разупрочнению грунтов основания, а также к повышенной влажности на первом этаже и подполье, и как следствие, к связанным с этим дефектам в конструкциях несущих стен, что послужило одной из причинами их аварийного состояния. При таких обстоятельствах арендодатель лишен возможности получить после прекращения договора аренды имущество в том состоянии, в каком оно было передано арендатору, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором.

Наличие статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 28 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку факты существенного нарушения арендатором договора аренды подтверждаются материалами дела, изложенное в уведомлении от 24.02.2009 г. предложение расторгнуть договор аренды оставлено арендатором без исполнения (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), имеются основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г. на основании ст. п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание и сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, а именно, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Исходя из смысла указанной статьи, в этом случае обязательство арендатора по возврату здания или сооружения арендодателю считается исполненным после предоставления его во владение арендодателя и подписания соответствующего документа о передаче. С учетом изложенного, требование истца об обязании ООО "Камю и К" передать ООО "Венчурная Компания Нимонта" по акту приема-передачи указанный объект аренды также является правомерным и подлежит удовлетворению на основании п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того истцом заявлено требование о признании незаключенным договора арены N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1138 кв.м.

Как следует из материалов дела 28.11.2003 г. между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Камю и К" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, с целевым использованием под объект соцобеспечения (культурно-информационный центр) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка (приложение N 2), прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1138 кв.м. На участке размещено здание общей площадью 560,2 кв.м. (п. 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 21 ноября 2003 г. по 20 ноября 2018 г. Согласно штампу регистрационной надписи на договоре N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. государственная регистрация указанной сделки произведена 05.01.2004 г. , регистрационная запись N 66-01/01-894/2003-447. Данный факт также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.04.2007 г. N 01/320/2007-435.

Между тем, из содержания приложенного к договору N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. кадастрового плана земельного участка (графы "особые отметки") следует, что в государственном земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить земельный участок в качестве имущества в случае совершения сделки, площадь участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 28.11.2003 г. N Т-698/1118) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 17.05.2008) в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора, предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

Согласно положениям ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности, в том числе границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их (составлению иного описания местоположения границ объекта землеустройства).

В силу ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 28.11.2003 г.) при предоставлении и изъятии земельных участков землеустройство производится в обязательном порядке.

Поскольку согласно представленным в материалы дела документам (в т. ч. кадастровому плану земельного участка, содержащему данные об ориентировочной площади земельного участка) межевание спорного земельного участка не осуществлялось, что не опровергается ни одной из сторон (в т. ч. согласно представленным отзывам), данный земельный участок не прошел государственного кадастрового учета в установленном действовавшим законодательством порядке, в связи с чем не может являться объектом гражданских прав и предметом договора аренды.

При таких обстоятельствах договор аренды от 28.11.2003 г. N Т-698/1118 не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок, определенно установить его площадь и местоположение границ, в связи с чем условие о предмете спорного договора аренды является несогласованным, а договор - незаключенным.

Незаключенный договор не порождает прав и обязанностей сторон, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о том, что права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды земельного участка от 28.11.2003 г. N Т-698/1118 переданы Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области Администрации г. Екатеринбурга на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды земельных участков от 26.05.2008 г.

С учетом изложенного требования истца в отношении Администрации г. Екатеринбурга лишены правового и фактического основания.

Поскольку спорный договор аренды земельного участка от 28.11.2003 г. N Т-698/1118 подписан между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО "Камю и К" исковые требования о признании указанного договора незаключенным в отношении данных лиц заявлены правомерно и подлежат удовлетворению на основании ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ООО "Камю и К" об отсутствии у истца защищаемого посредством данного требования материально-правового интереса являются несостоятельными с учетом того, что истец является собственником здания, расположенного на земельном участке, в отношении которого заключен спорный договор аренды. В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, согласно которому граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое осуществляется ими в порядке и на условиях, установленных настоящим Земельным кодексом, федеральными законами. Наличие в отношении такого земельного участка зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды, не содержащего всех существенных условий, предусмотренных для договоров данного вида, препятствует реализации истцом вышеуказанных прав, в т. ч. путем замены стороны в договоре аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчиков, в отношении которых удовлетворены исковые требования, в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина с исковых требований, от которых истец отказался, подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п. 3 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, п. 4 ч. 1 ст. 150, ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В части требований к Управлению федеральной регистрационной службы по Свердловской области об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-334/2003-283 от 22.12.2003 г. на объект: здание больницы, (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1; запись об обременении права - аренда за N 66-01/01-394/2003-447 от 05.01.2004 г. на объект: земельный участок, площадью 1138 кв.м., земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1 - производство по делу прекратить.

В остальной части исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды N АФ-841/1018 от 08.10.2003 г отдельно стоящего двухэтажного здания (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Камю и К" передать обществу с ограниченной ответственностью "Венчурная Компания Нимонта" по акту приема-передачи отдельно стоящее двухэтажное здание (литер А), площадью 560,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шевченко. д. 1.

Признать незаключенным договор арены N Т-698/1118 от 28.11.2003 г. земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 66:41:0206006:0021, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 1, ориентировочной площадью 1138 кв.м.

В удовлетворении исковых требований к Администрации г. Екатеринбурга - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Камю и К" (ИНН 6671136089, ОГРН 1036604011740) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Венчурная Компания Нимонта" (ИНН 7705855142, ОГРН 5087746035768) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 5000 (пять тысяч) руб. 00 коп.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 665801001, ОГРН 1036602638588) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Венчурная Компания Нимонта" (ИНН 7705855142, ОГРН 5087746035768) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 1000 (одна тысяча) руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Венчурная Компания Нимонта" (ИНН 7705855142, ОГРН 5087746035768) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 руб., уплаченную по платежному поручению N 98 от 03.06.2009 г. , в составе суммы 6000 руб. Подлинник платежного поручения остается в материалах дела, поскольку государственная пошлина возвращается частично.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.