Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 октября 2009 г. N Ф09-8227/09-С6 Суд отказал в признании права собственности на нежилое помещение, поскольку договор купли-продажи объекта является незаключенным вследствие отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект недвижимого имущества, подлежащий передаче покупателю по договору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 октября 2009 г. N Ф09-8227/09-С6

Дело N А47-8718/2008-19ГК

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 октября 2009 г. N Ф09-8228/09-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Соколовой Н.П., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Алга" (далее - общество "Алга") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу N А47-8718/2008-19ГК Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Алга" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к открытому акционерному обществу "Асекееворемтехпред" (далее - общество "Асекееворемтехпред") о признании права собственности на нежилое помещение - здание СТОА полезной площадью 720 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., с. Асекеево, ул. Советская, д. 10.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.05.2009 (судья Бабина О.Е.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 (с учетом определения от 27.07.2009; судьи Богдановская г. Н., Федина Г.А., Соколова Т.В.) из мотивировочной части решения суда первой инстанции исключен вывод о недействительности договора купли-продажи от 18.09.2006 N 5/к-п-2006 ввиду его заключения с нарушениями требований закона и противоречия ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также вывод о том, что общество "Асекееворемтехпред" не являлось собственником продаваемого имущества и не могло им распоряжаться. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Алга" ссылается на нарушение апелляционным судом ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и просит исключить из мотивировочной части судебного акта как не соответствующий обстоятельствам дела вывод о том, что предмет договора купли-продажи от 18.09.2006 не определен, в связи с чем названный договор является незаключенной сделкой. Заявитель полагает, что представленные в материалы дела доказательства, а именно: акт приема-передачи нежилого помещения N 5, акт зачета нежилого помещения в счет погашения задолженности от 18.09.2006, план приватизации Асекеевского ремонтно-технического предприятия, справка с экспликацией федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентариазция -Федеральное бюро технической инвентаризации" от 06.11.2008 N 996, справка администрации Асекеевского района от 03.06.2009 N 115, ситуационный план земельного участка, расположенного по адресу: с. Асекеево, ул. Советская, д. 10, отчет об оценке общества с ограниченной ответственностью "Дэрии", позволяют идентифицировать объект, переданный по договору купли-продажи от 18.09.2006, с объектом, включенным в план приватизации общества "Асекееворемтехпред". Заявитель также ссылается на то, что он фактически владеет спорным имуществом и несет бремя его содержания.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Асекееворемтехпред" возражает против изложенных в ней требований, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судами, 16.05.2006 между обществом "Асекееворемтехпред" (сторона 1) и обществом "Алга" (сторона 2) заключено соглашение о погашении долга, согласно условиям которого общество "Асекееворемтехпред" является должником общества "Алга" в сумме 2 300 061 руб., что подтверждено двусторонним актом сверки задолженности по оказанным услугам, работам и поставленному товару от 15.05.2006 (т. 1, л.д. 6-8).

В соответствии с п. 2 указанного соглашения, основываясь на взаиморасчетах, общество "Асекееворемтехпред" обязалось передать обществу "Алга" в счет погашения задолженности недвижимое имущество, расположенное по адресу: с. Асекеево, ул. Советская, д. 10, в состав которого согласно инвентаризационной карте общества "Асекееворемтехпред" входят нежилые помещения N 1-5, 7-13.

Кроме того, на общество "Асекееворемтехпред" возложена обязанность оказать содействие в оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества и аренды земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании под зданиями и сооружениями, в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Асекеевского района в установленном порядке, а на общество "Алга" - зачислить стоимость недвижимого имущества в счет погашения задолженности.

Оставшуюся сумму долга после погашения задолженности недвижимым имуществом общество "Асекееворемтехпред" обязуется погасить до 31.12.2006 (п. 3 названного соглашения).

На внеочередном общем собрании акционеров общества "Асекееворемтехпред" от 14.09.2006 принято решение продать указанное недвижимое имущество.

Между обществом "Асекееворемтехпред" (продавец) и обществом "Алга" (покупатель) 18.09.2006 заключен договор N 5/к-п-2006 купли-продажи нежилого помещения полезной площадью 720 кв. м стоимостью 180 000 руб., расположенного по адресу: с. Асекеево, ул. Советская, д. 10. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи N 5 (т. 1, л.д. 9-13, 28-30).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2007 по делу N А47-4954/2007 общество "Асекееворемтехпред" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства (т. 3, л.д. 4, 5).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 12.12.2008 на основании плана приватизации Асекеевского ремонтно-технического предприятия, утвержденного распоряжением Комитета по управлению имуществом Асекеевского района от 15.04.1993 N 5, зарегистрировано право собственности общества "Асекееворемтехпред" на здание СТОА общей площадью 933,7 кв. м, расположенное по адресу: с. Асекеево, ул. Советская, д. 10 (т. 1, л.д. 56).

Общество "Алга", полагая, что по договору купли-продажи от 18.09.2006 им приобретено здание СТОА полезной площадью 720 кв. м, расположенное по адресу: с. Асекеево, ул. Советская, д. 10, возможность зарегистрировать право собственности на данное имущество у него отсутствует вследствие отсутствия у общества "Асекееворемтехпред" правоустанавливающих документов, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 18.09.2006 N 5/к-п-2006 является ничтожной сделкой в связи с отсутствием у продавца на момент совершения сделки зарегистрированного права собственности на спорное имущество.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в силе, исключил из мотивировочной части решения вывод о ничтожности сделки, указав на то, что данный договор является незаключенным в связи с тем, что стороны договора не пришли к соглашению относительно недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю. Апелляционным судом сделан вывод о том, что незаключенность договора по мотиву недостижения сторонами соглашения о его существенных условиях исключает возможность оценки такого договора на основании норм гражданского законодательства о недействительности сделок. Кроме того, как отмечено апелляционным судом, в силу невозможности определить тождественность имущества, поименованного в договоре купли-продажи, и имущества, в отношении которого имеется ранее возникшее в силу приватизации право ответчика, обстоятельства наличия у ответчика права собственности на поименованное в договоре нежилое помещение установлению в судебном разбирательстве не подлежат.

Обращаясь в суд кассационной инстанции с рассматриваемой жалобой, общество "Алга" просит исключить из мотивировочной части постановления апелляционного суда вывод о незаключенности договора от 18.09.2006.

Согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов.

На основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения постановления апелляционного суда и исключения из мотивировочной части вывода о незаключенности договора купли-продажи от 18.09.2006.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Апелляционным судом установлено, что предметом договора купли-продажи от 18.09.2006 является нежилое помещение полезной площадью 720 кв. м., расположенное по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области.

Апелляционный суд, дав оценку положениям указанного договора, справке администрации Асекеевского района от 03.06.2009 N 115, ситуационному плану и иным представленным в дело доказательствам, пришел к выводу о том, что индивидуализировать данный объект, в том числе путем определения его местоположения на земельном участке площадью 4 5741 кв. м, предоставленном Асекеевскому ремонтно-техническому предприятию в постоянное бессрочное пользование (акт от 01.03.1993), установить тождественность с объектом, вошедшим в план приватизации общества "Асекееворемтехпред" как здание СТОА 1972 года постройки, а также факт существования указанного имущества в натуре, не представляется возможным.

Кроме того, апелляционным судом отклонены ссылки общества "Алга" на то, что при обозначении в договоре наименования имущества, подлежащего передаче, стороны руководствовались отчетом N 89 об определении рыночной стоимости зданий и сооружений от 14.08.2006 (т. 1, л.д. 14-27), на наличие в договоре технических ошибок в указании предмета договора, как не подтвержденные материалами дела. При этом апелляционным судом отмечено, что ссылка на отчет N 89 об определении рыночной стоимости зданий и сооружений, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Дэрии", как неотъемлемую часть оспариваемого договора, отсутствует в самом договоре купли-продажи, согласование указанного отчета с обществом "Асекееворемтехпред", в том числе на предмет индивидуализации поименованных в отчете помещений, судом не установлено.

С учетом указанных обстоятельств апелляционным судом сделан правильный вывод о том, что договор купли-продажи от 18.09.2006 является незаключенным вследствие отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект недвижимого имущества, подлежащий передаче покупателю по договору, оснований для исключения данного вывода из мотивировочной части постановления суда не имеется.

В силу изложенного отклоняется довод общества "Алга" о том, что представленные в материалы дела доказательства позволяют идентифицировать переданный по договору купли-продажи от 18.09.2006 объект недвижимости, как противоречащий материалам дела.

Ссылка заявителя на то, что он владеет и пользуется спорным имуществом и несет бремя его содержания, рассмотрена апелляционным судом и отклонена как не имеющая юридического значения для рассмотрения данного дела.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для изменения судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу N А47-8718/2008-19ГК Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Алга" - без удовлетворения.