Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2009 г. N Ф09-8103/09-С6 Суд признал правомерным отказ органа местного самоуправления в реализации преимущественного права заявителя на приобретение недвижимого имущества, поскольку отсутствуют доказательства злоупотребления со стороны муниципалитета при совершении сделки по передаче имущества в оперативное управление третьему лицу, намерение ответчика воспрепятствовать арендатору в реализации права преимущественного выкупа имущества не установлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 октября 2009 г. N Ф09-8103/09-С6

Дело N А76-6118/2009-57-167

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Клон" (далее - общество "Фирма "Клон") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2009 по делу N А76-6118/2009-57-167 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принимали участие представители:

Комитета по управлению имуществом г. Снежинска (далее - комитет) - Коляра В.А. (доверенность от 10.04.2009 N К-1-40/25);

общества "Фирма "Клон" - Ермаков Д.С. (доверенность от 03.08.2009), Евдокимов (доверенность от 29.04.2009 N 01-04/09).

Общество "Фирма "Клон" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа комитета от 27.02.2009 N К-7-08/261 в реализации преимущественного права общества "Фирма "Клон" на приобретение недвижимого имущества общей площадью 87,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Снежинск, ул. Ленина, д. 30.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Объединение муниципальных общежитий г. Снежинска" (далее - учреждение "ОМО г. Снежинска").

Решением суда от 25.06.2009 (судья Щукина Г.С.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова Т.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Фирма "Клон" просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на неправильное применение судами ст. 8, 131, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Заявитель указывает на неправомерность вывода суда первой инстанции о возникновении у учреждения "ОМО г. Снежинска" права оперативного управления спорными помещениями с момента их передачи в 2007 г. В связи с этим заявитель согласился с судом апелляционной инстанции, который признал данный вывод суда первой инстанции ошибочным в силу ст. 8, 131, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции, признавая невозможным отчуждение спорного имущества обществу "Фирма "Клон" в связи с нахождением этого имущества в оперативном управлении учреждения "ОМО г. Снежинска", не правильно применил указанные нормы, а также не учел, что на момент обращения общества "Фирма "Клон" с заявлением о выкупе арендованного имущества, право оперативного управления учреждения "ОМО г. Снежинск" не было зарегистрировано. Поэтому заявитель полагает, что право на приобретение арендуемого имущества возникло у него до возникновения права оперативного управления, и должно быть реализовано в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ. Заявитель также ссылается на неверное толкование судом апелляционной инстанции положений Закона N 159-ФЗ. Как считает заявитель, условие о принятии решения о включении имущества в план приватизации имущества не является обязательным условием для реализации субъектом малого и среднего предпринимательства права на приватизацию в соответствии со ст. 9 названного Закона, и не может препятствовать осуществлению права субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом "Фирма "Клон" (арендатор) заключен договор аренды 04.03.2003 N 91, согласно которому арендатору передано в пользование муниципальное нежилое помещение, площадью 82,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Снежинск, ул. Ленина, д. 30, для размещения офиса на срок по 31.12.2003.

Между теми же сторонами заключен договор аренды от 07.07.2005 N 111, по условиям которого обществу "Фирма "Клон" переданы в аренду муниципальные нежилые помещения N 1-7 суммарной площадью 87,8 кв.м, находящиеся на первом этаже здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ленина, д. 30, для размещения офиса сроком по 30.12.2005.

Пунктом 8.9 договора от 07.07.2005 предусмотрено возобновление договора по истечении срока его действия, в случае если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Постановлением главы г. Снежинска от 27.06.2007 N 714 учреждению "ОМО г. Снежинска" в оперативное управление с 01.01.2008 передано следующее имущество - общежитие N 3, расположенного по адресу: г. Снежинск, ул. Ленина, д. 30, реестровый N 07400013, инвентарный N 0131200000000170; благоустройство по ул. Ленина, д. 30 инвентарный N 0131200000000203, реестровый N 07401019; автостоянка по ул. Ленина, д. 30, инвентарный N 031200000000133, реестровый N 07401028.

Указанное имущество передано из муниципальной казны в оперативное управление учреждения "ОМО г. Снежинска" с 01.01.2008 по акту приема-передачи от 16.07.2007.

Общество "Фирма "Клон" обратилось в комитет с заявлением от 26.01.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества общей площадью 87,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Снежинск, ул. Ленина, д. 30.

Комитет в письме от 27.02.2009 N К-7-08/261 отказал обществу "Фирма "Клон" в удовлетворении заявления, в связи с тем, что объект недвижимости, арендуемый заявителем входит в состав здания общежития, находящегося в оперативном управлении учреждения "ОМО г. Снежинск", а также указал на востребованность данного здания для социально-значимых нужд - для размещения общества слепых и городского Совета ветеранов и отметил, что оно не находится в перечне муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или пользование) субъектам малого и среднего предпринимательства.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись от 14.04.2009 N 74-74-40/012/2009-307 о праве оперативного управления учреждения "ОМО г. Снежинска" на общежитие N 3, площадью 3462 кв.м, инвентарный номер: 148, литера А, расположенного по адресу: г. Снежинск, ул. Ленина, д. 30.

Общество "Фирма "Клон", полагая, что комитет незаконно отказал ему в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обратилось в суд с соответствующим требованием.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 2, 3, 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, предусмотренным ст. 3 названного Закона, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Основанием для отказа комитета в реализации преимущественного права общества "Фирма "Клон" на выкуп арендованного имущества явилось нахождение данного помещения в оперативном управлении учреждения "ОМО г. Снежинск".

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 159-ФЗ действие названного Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Суд первой инстанции, признавая отказ комитета правомерным, указал на то, что спорные помещения находятся в оперативном управлении учреждения "ОМО г. Снежинск" с 2007 года.

Суд апелляционной инстанции на основании п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации верно отметил ошибочность данного вывода суда первой инстанции, поскольку право оперативного управления недвижимым имуществом возникает с момента его государственной регистрации, однако признал, что это не привело к принятию неправильного решения по следующим обстоятельствам.

В силу п. 1 ст. 299 ГК право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Между тем действующим законодательством не установлены сроки, в течение которых стороны сделки должны обратиться в регистрирующий орган для ее государственной регистрации, в силу чего при наличии действующих правоустанавливающих документов учреждение вправе обратиться за регистрацией права оперативного управления в любое время.

Учитывая, что право оперативного управления учреждения "ОМО г. Снежинска" зарегистрировано 14.04.2009, суды, указав на данное обстоятельство, а также на отсутствие доказательств злоупотребления со стороны комитета при совершении сделки по передаче имущества в оперативное управление учреждению "ОМО г. Снежинска" в 2007 году, а именно заключения данной сделки исключительно с намерением воспрепятствовать арендатору в реализации права преимущественного выкупа имущества, пришли к выводу о том, что оснований для признания отказа комитета незаконным не имеется.

С учетом изложенного ссылки заявителя кассационной жалобы на нарушение указанным отказом его права на приобретение арендуемого имущества отклоняются. Реализация комитетом своего права собственника путем передачи спорного имущества в оперативное управление учреждения "ОМО г. Снежинск" на основании постановления от 27.06.2007, т.е. до принятия Закона N 159-ФЗ, не свидетельствует о нарушении положений названного Закона, а также преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого помещения.

Следует согласиться с доводом заявителя о неправильном применении судами ст. 9 Закона N 159-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, отвечающий требованиям, установленным ст. 3 названного Закона, вправе по своей инициативе обратиться с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

В этом случае уполномоченный орган обязан совершить определенные в п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ действия, направленные на реализацию субъектом малого и среднего предпринимательства своего права на приватизацию. Возможность реализации права на выкуп арендуемого помещения в соответствии со ст. 9 Закона N 159-ФЗ не поставлена в зависимость от наличия в отношении помещения решения о его приватизации, принятого до подачи субъектом малого и среднего предпринимательства соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у заявителя преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на том основании, что на момент подачи им заявления отсутствовало решение уполномоченного органа о приватизации спорного объекта, не соответствует ст. 9 Закона N 159-ФЗ.

Между тем данный вывод судов не привел к принятию незаконных судебных актов.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2009 по делу N А76-6118/2009-57-167 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Клон" - без удовлетворения.