Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 ноября 2009 г. N А60-20662/2009-С4 Судом удовлетворены исковые требования в части расторжения договора о передаче объекта недвижимости в аренду, поскольку ответчик больше двух раз нарушил сроки исполнения обязательства по уплате арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 ноября 2009 г. N А60-20662/2009-С4

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-20662/2009-С4 по первоначальному иску открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" (ИНН 7708625796) к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Элтон" (ИНН 6674100531) о расторжении договора аренды нежилых помещений N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года и взыскании долга, пени в размере 1272306 руб. 93 коп. по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Элтон" (ИНН 6674100531) к открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" (ИНН 7708625796) о признании недействительным дополнительного соглашения N 1/2008 к договору аренды нежилых помещений N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года,

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску (ответчику по встречному иску): Малых Ю.Н. - представитель по доверенности 66Б N 999594 от 02.10.2009 года,

от ответчика по первоначальному иску (истцу по встречному иску): Луценко А.А. - представитель по доверенности от 28.05.2009 года, Жуков А.В. - директор, решение N 1 от 01.01.2009 года.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец по первоначальному иску (арендодатель) просит расторгнуть заключенный с ответчиком по первоначальному иску (арендатором) договор аренды нежилых помещений N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года, в связи с нарушением ответчиком более двух раз подряд сроков уплаты арендных платежей, а также выселить ответчика из занимаемых помещений (г. Екатеринбург, ул. Азина, 42А), взыскать с ответчика долг по уплате арендных платежей за февраль - май 2009 года в сумме 957180 руб. 00 коп., договорную неустойку за период с 02.02.2009 года по 31.05.2009 года в размере 315126 руб. 93 коп.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании 17-21.09.2009 года в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части требования о взыскании договорной неустойки и просит взыскать с ответчика за период с 02.02.2009 года по 30.05.2009 года пени в сумме 312929 руб. 39 коп. Уменьшение размера исковых требований принято судом.

Ответчик по первоначальному иску с иском не согласен, просит в иске отказать. Ответчик возражает относительно примененных истцом в спорный период ставок арендной платы, а также размера договорной неустойки. Ответчик также утверждает, что не получал от истца уведомления о расторжении договора аренды.

Ответчик по первоначальному иску заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора.

Ответчик по первоначальному иску 17.09.2009 года подал в арбитражный суд встречное исковое заявление, которое принято к производству арбитражного суда определением от 17.09.2009 года.

В рамках встречного искового заявления истец по встречному иску просит признать недействительным дополнительное соглашение N 1/2008 от 05.12.2008 года к договору аренды нежилых помещений N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года, которым было установлено увеличение размера арендной платы до 269295 руб. В качестве оснований недействительности указанного дополнительного соглашения истец по встречному иску указывает на то обстоятельство, что от имени ООО Фирма "Элтон" указанный документ не был подписан директором Арсенчук В.Е., как это указано в данном дополнительном соглашении. Кроме того, по мнению истца по встречному иску, регистрация дополнительного соглашения от 05.12.2008 года была произведена арендодателем без желания (согласия) арендатора, что влечет недействительность данного дополнительного соглашения.

С учетом вышеуказанных доводов истцом по встречному иску в судебных заседаниях 17-21.09.2009 года заявлено ходатайство о назначении экспертизы на предмет установления подлинности подписи В. Е. Арсенчук в дополнительном соглашении об увеличении размера арендной платы N 1/2008 от 05.12.2008 года к договору аренды нежилых помещений N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года. При этом истец по встречному иску (ООО Фирма "Элтон") отказался под запись в протоколе судебного заседания от 17-21.09.2009 года от проведения экспертизы подлинности подписей Арсенчук В. Е. и оттисков печати ООО Фирма "Элтон" в актах N 32 от 31.01.2009 года, N 176 от 28.02.2009 года, N 254 от 31.03.2009 года, в которых стороны указали размер ежемесячной арендной платы - 269295 руб.

В настоящем судебном заседании, которое состоялось 11.11.2009 года, истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) - ООО "Фирма "Элтон" в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал то обстоятельство, что подпись от имени В.Е. Арсенчук в дополнительном соглашении N 1/2008 от 05.12.2008 года выполнена именно данным лицом - В.Е. Арсенчук. Кроме того, истец по встречному иску - ООО "Фирма "Элтон" отказался от ранее заявленного ходатайства о назначении судебной экспертизы подлинности подписи В. Е. Арсенчук в отношении дополнительного соглашения N 1/2008 от 05.12.2008 года. Единственным основанием недействительности дополнительного соглашения N 1/08 от 05.12.2008 истец по встречному иску указал на факт государственной регистрации данного дополнительного соглашения без желания (согласия) ООО "Фирма "Элтон".

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО Фирма "Элтон" 08.04.2003 года заключен договор N АФ-253/0152 о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду.

В соответствии с условиями договора N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду ООО Фирма "Элтон" (Арендатор) приняло в аренду нежилое помещение общей площадью 414,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Азина, д. 42 А.

Срок аренды установлен до 01.01.2052 года. Сделка была зарегистрирована Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществе и сделок с ним на территории Свердловской области 04.06.2003 года, о чем произведет запись регистрации N 66-01/01-196/2003-213.

Приказом Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Свердловской области от 01.11.2004 года N 1355 нежилое помещение, являющееся объектом аренды, было закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Маяк".

Согласно Распоряжению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 20.04.2005 года N 429-р ФГУП "Федеральный центр логистики реорганизовано в форме присоединения к нему нескольких федеральных государственных унитарных предприятий, в том числе и ФГУП "Маяк".

На основании Распоряжения ТУ ФАУФИ по г. Москве от 29.12.2006 года N 1371 ФГУП "Федеральный центр логистики" реорганизовано путем преобразования в ОАО "Федеральный центр логистики".

29.12.2006 года утвержден передаточный акт подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "Федеральный центр логистики". В указанный имущественный комплекс вошло нежилое помещение по адресу: г. Екатеринбург, ул. Азина, 42 А, являющегося объектом договора аренды N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года.

15.03.2007 года истец по первоначальному иску - ОАО "Федеральный центр логистики" зарегистрировал право собственности на спорный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (п. 2.4.15 договора).

В соответствии с п. 3.5.1. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно вперед, с оплатой до пятого числа каждого месяца

В дополнительном соглашении N 1/2008 к договору N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года стороны договорились, что арендная плата составляет 269295 руб. 00 коп. в месяц.

Сумма арендной платы с учетом НДС за спорный период с 01.02.2009 года по 31.05.2009 года составила 1077180 руб. 00 коп. (269295 руб. 00 коп. х 4 мес.). Однако за указанный период ответчик по первоначальному иску произвел лишь частичную оплату арендной платы в размере 120000 руб. 00 коп.(за февраль 2009 года).

Задолженность ответчика по первоначальному иску за спорный период с 01.02.2009 года по 31.05.2009 года составляет 957180 руб. 00 коп. (1077180 руб. 00 коп. - 120000 руб. 00 коп.).

В связи с тем, что ответчик по первоначальному иску долг по арендной плате не погасил, истец по первоначальному иску направил в адрес ответчика по первоначальному иску претензию N 01-21/236 от 20.03.2009 года, из содержания которой следует, что истец предлагал ответчику произвести полный расчет по арендным платежам в срок до 31.03.2009 года, а также в случае неисполнения указанных требований, истец предупреждал ответчика о том, что вынужден будет обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. Указанная претензия получена работником ответчика по первоначальному иску - Чибисовой Г.С. 20.03.2009 года.

Кроме того, истец по первоначальному иску в адрес ответчика по первоначальному иску направил повторную претензию от 07.04.2009 года N 01-21-295, содержащую аналогичные требования. Данная претензия получена работником ответчика по первоначальному иску - Чибисовой Г.С. 08.04.2009 года.

Как следует из представленных в материалы дела документов, а именно: письма Отделения Пенсионного Фонда Российской Федерации по Свердловской области от 31.08.2009 года N 17053/11-35 Чибисова Г.С. является работником ответчика, в связи с чем суд сделал вывод о том, что претензии от 20.03.2009 года N 01-21/236, от 07.04.2009 года N 01-21-295 были получены ответчиком по первоначальному иску.

27.05.2009 года истец по первоначальному иску в адрес ответчика направил уведомление N 01-21/547 с требованием о погашении задолженности по внесению арендных платежей, а также с требованием о расторжении спорного договора. Ответчик по первоначальному иску в ответном письме вх. от 28.05.2009 указал на уведомление истца по первоначальному иску от 27.05.2009 года, тем самым, подтвердив факт получения указанного документа.

Поскольку ответчик согласия на расторжение договора не выразил, истец, в соответствии со ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с длительным невнесением арендной платы, правомерно обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим иском, в том требованием о расторжении договора о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью Фирма "Элтон".

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как было указано выше ответчик по первоначальному иску - ООО Фирма "Элтон" допустил два и более раза нарушения сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы, что является существенным нарушений условий договора аренды применительно к ч. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ и условиям самого договора аренды. Истец по первоначальному иску в претензиях от 20.03.2009 года N 01-21/236, от 07.04.2009 года N 01-21-295 указал сроки для погашения задолженности и ответа на предложение о расторжении договора, а именно 31.03.2009 года, 17.04.2009 года соответственно, однако каких - либо действий ответчик по первоначальному иску для внесения арендных платежей не совершил.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом по первоначальному иску были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора аренды (что подтверждается письмами от 20.03.2009 года N 01-21/236, от 07.04.2009 года N 01-21-295, от 27.05.2009 года N 01-21/547, в которых истец предлагает уплатить задолженность и расторгнуть договор аренды от 08.04.2003 года N АФ-253/0152 о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду), ходатайство ответчика по первоначальному иску об оставлении первоначального иска без рассмотрения отклонено, исковое требование в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению на основании статей 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.4.3.1, 4.3.3. договора от 08.04.2003 года N АФ-253/0152.

В связи с тем, что ответчик по первоначальному иску продолжает занимать арендованное помещение при отсутствии на то правовых оснований, он подлежит выселению из этого помещения. Суд полагает разумным с учетом интересов обеих сторон установить 30-дневный срок совершения ответчиком по первоначальному иску действий по освобождению ранее занимаемого арендованного имущества после вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу (ст. 622 ГК РФ).

Кроме того, на момент рассмотрения спора по существу долг в сумме 957180 руб. 00 коп. ответчиком по первоначальному иску не погашен. Поскольку доказательства исполнения обязательства по внесению в полном объеме арендной платы отсутствуют, ответчиком по первоначальному иску обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполнено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), постольку требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.02.2009 года по 31.05.2009 года по договору N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду в сумме 957180 руб. 00 коп. является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению (ст. ст. 307, 309, 310, 408, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, п. 5.1.1 договора N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду предусматривает, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, при этом несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

За период с 02.02.2009 года по 31.05.2009 года истец по первоначальному иску начислил пени в сумме 312126 руб. 93 коп. Указанный расчет ответчиком по первоначальному иску не оспорен, собственного контррасчета не представил (ст. 65 АПК РФ),

Между тем, суд полагает размер начисленной истцом по первоначальному иску пени явно несоразмерным последствиям нарушения исполнения обязательства, допущенным ответчиком, и снижает размер пени до 62585 руб. 88 коп. (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд принял во внимание компенсационную природу неустойки, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

При наличии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком (п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Что касается требования истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) о признании недействительным дополнительного соглашения N 1/2008 к договору аренды нежилых помещений N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года, в котором стороны определили размер ежемесячной арендной платы - 269295 руб. с 01.01.2009 года, судом рассмотрено данное требование и отклонено по следующим основаниям.

Истец по встречному иску - ООО Фирма "Элтон" первоначально ссылался в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что спорное дополнительное соглашение директором Арсенчук В.Е. не подписывалось.

В силу ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица.

Впоследствии в судебном заседании, которое состоялось 11.11.2009 года, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал, что спорное дополнительное соглашение было подписано именно В.Е. Арсенчук. От проведения судебной экспертизы в отношении дополнительного соглашения N 1/2008 от 05.12.2008 года к договору аренды нежилых помещений N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года истец по встречному иску отказался.

Таким образом, истец по встречному иску в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств исковых требований по встречному иску. Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство истец по встречному иску (ООО Фирма "Элтон") также отказался под запись в протоколе судебного заседания от 17-21.09.2009 года от проведения экспертизы подлинности подписей Арсенчук В. Е. и оттисков печати ООО Фирма "Элтон" в актах N 32 от 31.01.2009 года, N 176 от 28.02.2009 года, N 254 от 31.03.2009 года, в которых стороны с учетом спорного дополнительного соглашения N 1/2008 с января 2009 года указывали размер ежемесячной арендной платы в сумме 269295 руб. Более того, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), осуществляя уплату арендных платежей за январь 2009 года в сумме 269295 руб. указал в назначении платежа "арендная плата за январь 2009 года".

Довод истца по встречному иску относительно того, что данное дополнительное соглашение зарегистрировано ответчиком по встречному иску (арендодателем) в установленном порядке без разрешения ООО Фирма "Элтон" (арендатором) судом рассмотрен и отклонен.

Как следует из материалов дела, а именно: дополнительного соглашения N 1/2008 от 05.12.2008 года к спорному договору, сторонами согласовано условие о том, что дополнительное соглашение подлежит регистрации в соответствии с действующим законодательством, обязанность по государственной регистрации возлагается на арендодателя (п. 5,6 дополнительного соглашения).

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец по встречному иску не указал суду какого - либо нормативно - правового обоснования существования обязанности арендодателя при государственной регистрации подписанного сторонами договора аренды недвижимости либо дополнительного соглашения к нему получить согласие на такую регистрацию у арендатора.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. Понесенные истцом по первоначальному иску расходы (платежное поручение N 522 от 27.05.2009 года на сумму 19861 руб. 54 коп.) по уплате государственной пошлины по иску в сумме 19846 руб. 53 коп. подлежат взысканию с ответчика по первоначальному иску, в остальной части в сумме 15 руб. 01 коп. - возврату истцу из бюджета (в связи с уменьшением размера иска в части требования о взыскании пени, применения судом ст. 333 ГК РФ по своей инициативе).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 17, ч. 1 ст. 110, ст. 156, ст. ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Первоначальный иск удовлетворить частично.

2. Расторгнуть договор N АФ-253/0152 от 08.04.2003 года о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду, заключенный между открытым акционерным обществом "Федеральный центр логистики" и обществом с ограниченной ответственностью Фирма "Элтон".

3. Обязать общество с ограниченной ответственностью Фирма "Элтон" освободить занимаемое помещение, общей площадью 414,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Азина, д. 42 А и передать помещение освобожденным по акту приема-передачи открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" в течение 30 дней после вступления судебного акта в законную силу.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Элтон" в пользу открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" 1019765 руб. 88 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 957180 руб. 00 коп., пени в размере 62585 руб. 88 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску денежные средства в размере 19846 руб. 53 коп.

5. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

6. Возвратить Открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 15 руб. 01 коп., уплаченную по платежному поручению N 522 от 27.05.2009 года на сумму 19861 руб. 54 коп.

7. В удовлетворении встречного иска отказать.

8. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

9. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.