Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 августа 2010 г. N Ф09-6148/10-С6 по делу N А76-38290/2009-21-1089/236 Суд взыскал задолженность по арендной плате, поскольку арендодателем обязанность по передаче земельного участка в аренду исполнена надлежащим образом, доказательств погашения долга ответчиком не представлено, при этом довод арендатора об отсутствии возможности пользоваться участком ввиду бездействия администрации, выразившегося в невыдаче ему разрешения на строительство, отклонен исходя из того, что, несмотря на указанные обстоятельства, на спорном участке ответчиком возведен объект незавершенного строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 5 августа 2010 г. N Ф09-6148/10-С6 по делу N А76-38290/2009-21-1089/236

Дело N А76-38290/2009-21-1089/236

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Мындря Д.И., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" (далее - фонд "Монолит-Инвест") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2010 по делу N А76-38290/2009-21-1089/236 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к фонду "Монолит-Инвест" о взыскании 2 765 210 руб. 80 коп., в том числе 2 209 178 руб. задолженности по арендной плате и 556 032 руб. 80 коп. договорной неустойки.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Челябинска (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2010 (судья Вяткин О.Б.) исковые требования частично удовлетворены. С фонда "Монолит-Инвест" в пользу комитета взыскано 2 409 178 руб. задолженности, в том числе 2 209 178 руб. основного долга и 200 000 руб. договорной неустойки.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 (судьи Баканов В.В., Карпачева М.И., Богдановская Г.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе фонд "Монолит-Инвест" просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ч. 1, 11 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель указывает, что в период с 01.01.2006 по 15.08.2007 ответчик не имел фактической возможности пользоваться земельным участком, возвести на нем здание административно-торгового центра ввиду бездействия администрации, выразившегося в невыдаче фонду "Монолит-Инвест" разрешения на строительство. Незаконное бездействие администрации установлено судебными актами по делу N А76-2869/2006-57-314 Арбитражного суда Челябинской области. Отсутствие разрешения на строительство, отказ в выдаче которого судами признан незаконным, сделало невозможным использование ответчиком земельного участка по целевому назначению, то есть препятствовало осуществлению проектирования и строительства объекта недвижимости в период с 01.01.2006 по 15.08.2007. Фонд "Монолит-Инвест" также считает неправомерным взыскание с него договорной неустойки, поскольку она по своей правовой природе представляет собой акцессорное обязательство, зависимое от основного.

Как следует из материалов дела, постановлением главы г. Челябинска от 03.03.2005 N 327-п "О предоставлении земельного участка в аренду для проектирования и строительства административно-торгового комплекса на пересечении ул. Красной и ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска фонду "Монолит-Инвест" последнему в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 0,9020 га для проектирования и строительства административно-торгового комплекса на пересечении ул. Красной и ул. Труда в г. Челябинске.

Между комитетом (арендодатель) и фондом "Монолит-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 04.03.2005 УЗ N 006791-К-2005, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 9020 кв.м, расположенный на пересечении ул. Красной и ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования для проектирования и строительства административно-торгового комплекса.

В силу п. 1.4 названного договора срок действия договора составляет три года.

В соответствии с п. 2.1 данного договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Расчет и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в расчете N 1.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.04.2008 N 01/307/2008-201.

Согласно кадастровому плану от 19.07.2006 N 36.08/06-01-1611 земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 74:36:0508004:0024.

По акту приема-передачи земельного участка от 17.03.2005 земельный участок передан фонду "Монолит-Инвест"

Как установлено судами, на названном земельном участке возведен не завершенный строительством объект, который на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2007 N 7 продан ответчиком обществу с ограниченной ответственностью "Монолит-Девелопмент".

Ссылаясь на наличие у фонда "Монолит-Инвест" задолженности по арендной плате, комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из отсутствия в материалах дела доказательств надлежащего исполнения фондом "Монолит-Инвест" обязательств по внесению арендной платы. При этом судом снижен указанный истцом размер договорной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (договор аренды земли г. Челябинска от 04.03.2005 УЗ N 006791-К-2005, кадастровый план от 19.07.2006 N 36.08/06-01-1611), суды сделали вывод об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в связи с чем оснований считать договор незаключенным не имеется.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив, что арендодателем обязанность по передаче земельного участка в аренду исполнена надлежащим образом, учитывая, что доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, признав верным произведенный истцом расчет основной задолженности, суды сделали правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с фонда "Монолит-Инвест" задолженности по арендной плате.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только установление явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оценив представленный истцом расчет договорной неустойки, а также принимая во внимание значительный процент неустойки (0,1% от суммы просроченной арендной платы), период просрочки, необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суды сделали верный вывод о наличии оснований для снижения подлежащей ко взысканию договорной неустойки.

При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования.

Отклоняя довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии возможности пользоваться земельным участком ввиду бездействия администрации, выразившегося в невыдаче фонду "Монолит-Инвест" разрешения на строительство, суды исходили из того, что, несмотря на указанные обстоятельства, на данном земельном участке осуществлялось строительство, в результате которого ответчиком возведен объект незавершенного строительства. Доказательств того, что названный объект построен после вступления в законную силу решения суда по делу N А76-2869/2006-57-314, а также после выдачи разрешения на строительство, в материалах дела не имеется.

Довод фонда "Монолит-Инвест" о неправомерности взыскания с него договорной неустойки был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые являются в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Обжалуемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2010 по делу N А76-38290/2009-21-1089/236 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" - без удовлетворения.