Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 декабря 2009 г. N Ф09-9619/09-С6 Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, поскольку не представлено доказательств принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке в спорный период, при этом разрешительное письмо структурного подразделения муниципалитета, содержащее указание на согласование предварительного места размещения объекта, правомерно не принято в качестве доказательства согласования места размещения объекта на спорном участке, так как издавший его орган не является органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления земель в пределах его компетенции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 декабря 2009 г. N Ф09-9619/09-С6

Дело N А60-15355/2009-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Чкаловский-4" (далее - кооператив "Чкаловский-4") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.07.2009 по делу N А60-15355/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

кооператива "Чкаловский-4" - Хохлова Н.В. (доверенность от 01.09.2009);

прокуратуры Свердловской области - Протасова М.М. (доверенность от 16.01.2009 N 8-12-09);

администрации г. Екатеринбурга - Огаркова Л.Н. (доверенность от 23.12.2008 N 177).

Заместитель прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Екатеринбурга и кооперативу "Чкаловский-4" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 28.09.2007 N 4-1039 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания кооператива "Чкаловский-4" возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок площадью 1786 кв.м, кадастровый номер 66:41:04 03 076:0146, расположенный в г. Екатеринбурге, ул. Академика Бардина, в северозападной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: а/д Пермь-Челябинск (объездная) - по красным линиям ул. Серафимы Дерябиной - ул. Академика Бардина - ул. Громова.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Уралэнергостройкомплекс", Жилищно-строительный кооператив "Чкаловский".

Решением суда от 06.07.2009 (судья Колинько А.О.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 (судьи Карпова Т.Е., Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, кооператив "Чкаловский-4" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами п. 9 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что суды необоснованно не приняли его довод о том, что кооператив "Чкаловский-4" является добросовестным приобретателем прав по спорному договору, в связи с чем, по его мнению, невозможно применение последствий недействительности сделки в части возложения обязанности по возврату другой стороне полученного по сделке. Заявитель полагает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки не могло быть удовлетворено без разрешения вопроса о возмещении расходов, понесенных кооперативом "Чкаловский-4" в связи с улучшениями земельного участка. Кроме того, заявитель указывает на то, что применение судами односторонней реституции привело к нарушению прав и интересов кооператива "Чкаловский-4". Заявитель считает, что прокурором не представлено доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор аренды нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем договор аренды земельного участка не мог быть признан недействительным.

Как установлено судами и следует из материалов дела, жилищностроительный кооператив "Чкаловский" обратился в администрацию г. Екатеринбурга с заявлением от 22.08.2005 о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ак. Бардина, 5/1, для строительства жилого дома. Данное заявление получено администрацией г. Екатеринбурга 15.09.2005 вх. N 982/3-21.

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 598 утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 1785 кв.м, расположенного в г. Екатеринбурге, по ул. Академика Бардина, жилищностроительному кооперативу "Чкаловский" предварительно согласовано место размещения 12-этажного жилого дома на данном земельном участке.

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 N 771 жилищностроительному кооперативу "Чкаловский" в аренду на три года для строительства 12-этажного жилого дома предоставлен земельный участок площадью 1785 кв.м, расположенный в городе Екатеринбурге по ул. Академика Бардина.

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 18.09.2007 N 4224 в постановления от 22.02.2007 N 598, от 26.02.2007 N 711 внесены изменения в части указания на этажность жилого дома, с 12-этажного на 16-этажный.

На основании указанных постановлении между администрацией г. Екатеринбурга и жилищно-строительным кооперативом "Чкаловский" подписан договор аренды земельного участка от 28.09.2007 N 4-1039, согласно которому жилищно-строительному кооперативу "Чкаловский" во временное владение и пользование сроком на три года, с 26.02.2007 по 25.02.2010, для строительства 16-этажного жилого дома предоставлен земельный участок площадью 1786 кв.м, кадастровый номер 66:41:04 03 076:0146, согласно кадастровому плану местоположение данного земельного участка: г. Екатеринбург, в северо-западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: а/д Пермь-Челябинск (объездная) по красным линиям ул. Серафимы Дерябиной - Академика Бардина -Громова. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 28.02.2007. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2007, запись о регистрации N 66-66-01/600/2008-079.

Между жилищно-строительным кооперативом "Чкаловский" и кооперативом "Чкаловский-4" заключен договор от 23.06.2008 N 04/Ар-08 о передаче прав и обязанностей, в соответствии с условиями которого жилищностроительный кооператив "Чкаловский" передал свои права и обязанности по договору аренды от 28.09.2007 N 4-1039 кооперативу "Чкаловский-4". Договор зарегистрирован 08.09.2008.

Прокурор, полагая, что договор аренды земельного участка от 28.09.2007 N 4-1039 не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и вступившей в силу с 01.10.2005 (ст. 18 данного Федерального закона), земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

На основании абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 5 п. 15 ст. 3 указанного Закона).

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято администрацией 22.02.2007 (постановление главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 598).

Доказательств принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке ранее 01.10.2005 в материалах дела не имеется.

Разрешительное письмо Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации от 30.09.2005 N 663, содержащее указание на согласование предварительного места размещения объекта, правомерно не принято судами в качестве доказательства согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке в смысле п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку издавший его орган не является органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции (ст. 31, 29, 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о несоответствии договора аренды земельного участка от 28.09.2007 N 4-1039 закону, признали его недействительным и на основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязали кооператив "Чкаловский-4" возвратить администрации г. Екатеринбурга спорный земельный участок.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки не могло быть удовлетворено без разрешения вопроса о возмещении убытков, рассмотрен и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанции, поскольку требование о возмещении расходов, понесенных лицом в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, находится за пределами рассматриваемых в настоящем деле исковых требований. При наличии к тому оснований кооператив "Чкаловский-4" не лишен возможности обратиться в суд с соответствующим самостоятельным требованием.

Судами также обоснованно отклонены ссылки заявителя на то, что он является добросовестным приобретателем прав по спорному договору. Исследование вопроса о добросовестности приобретателя не подлежит рассмотрению в рамках данного дела, поскольку товарищество "Чкаловский-4" является арендатором.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.07.2009 по делу N А60-15355/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Чкаловский-4" - без удовлетворения.