Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2009 г. N Ф09-9805/09-С6 Суд признал недействительным договор о передаче в аренду части нежилого помещения, поскольку оспариваемый договор аренды заключен без проведения торгов, сторонами согласованы все существенные условия оспариваемого договора, в том числе условие о его предмете, следовательно, данный договор является заключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 9 декабря 2009 г. N Ф09-9805/09-С6

Дело N А76-3753/2009-23-238

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Семеновой З.Г., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - Росимущество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2009 по делу N А76-3753/2009-23-238 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 по указанному делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Военной прокуратуры Приволжско-Уральского военного округа - Иванов Е.В. (доверенность от 28.11.2008).

Заместитель военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Росимуществу, индивидуальному предпринимателю Шумакову Дмитрию Анатольевичу (далее - предприниматель), Федеральному государственному Квартирно-эксплуатационному учреждению "Челябинская квартирно-эксплуатационная часть района" (далее - учреждение) о признании недействительным договора от 15.11.2006 N 1712-р о передаче в аренду части нежилого помещения площадью 18,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанности на предпринимателя освободить арендуемое помещение (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 6-9).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2009 (судья Медведникова Н.В.) иск удовлетворен. Признан недействительным договор аренды от 15.11.2006 N 1712-р. На предпринимателя возложена обязанность освободить нежилое помещение площадью 18,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова Т.В., Баканов В.В.) решение суда в части распределения судебных расходов изменено, в остальной части оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Росимущество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 607, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление от 30.06.1998 N 685) и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель указывает, что спорное имущество на момент заключения договора аренды от 15.11.2006 N 1712-р уже являлось предметном аренды, следовательно, проведение торгов не требовалось. По мнению Росимущества, судами не принято во внимание, что указанный договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано условие о его предмете, в связи с чем он не может быть признан недействительным. Кроме того, заявитель ссылается на то, что на момент заключения оспариваемого договора не был разработан порядок проведения конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества. Росимущество полагает также, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку на момент рассмотрения спора все права и обязанности арендодателя по спорному договору были переведены на учреждение.

Прокурор в своем отзыве возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит судебные акты оставить в силе.

При рассмотрении спора судом установлено, что нежилое здание (гарнизонный дом офицеров на 250 мест) площадью 1403 кв.м, литера 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АА N 712178.

В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 25.09.2003 N 4271-р данное здание закреплено на праве оперативного управления за учреждением.

Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Челябинской области (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 01.12.2004 N 33-р, согласно которому предпринимателю во временное пользование на срок до 25.11.2005 передано недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8, а именно - помещение первого этажа N 1а, помещения второго этажа N 4, 4а площадью 60,81 кв.м. Данное имущество передано предпринимателю по акту приема-передачи от 01.12.2004.

Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Челябинской области (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 23.01.2006 N 39-р, согласно которому предпринимателю во временное пользование на срок до 01.11.2006 передана часть нежилого помещения первого этажа, номер на плане 1а согласно планировке и справке балансодержателя, площадью 18,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8.

Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Челябинской области (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 15.11.2006 N 1712-р, согласно которому предпринимателю во временное пользование на срок с 06.11.2006 до 25.10.2007 передана часть нежилого помещения первого этажа, номер на плане 1а, площадью 18,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8. Данное имущество передано предпринимателю по акту приема-передачи от 15.11.2006, являющемуся неотъемлемой частью указанного договора (т. 1, л.д. 81).

Росимуществом, действующим от имени Российской Федерации, предпринимателем и учреждением подписано соглашение от 19.11.2008, согласно которому Росимущество уступает, а учреждение принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору от 15.11.2006 N 1712-р.

Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований положений ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации без проведения торгов, в связи с чем является ничтожным, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Полагая, что договор от 15.11.2006 N 1712-р является ничтожным, поскольку заключен в нарушение ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации без проведения конкурса, предусмотренного постановлением от 30.06.1998 N 685, прокурор обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Он также просил применить последствия недействительности сделки в виде возложения на предпринимателя обязанности возвратить арендованное имущество.

Удовлетворяя исковые требований, суды исходил из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Как следует из п. 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.06.2006 N 156), заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе.

Судом установлено и подтверждено представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права, что спорное недвижимое имущество является федеральной собственностью.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела договор от 15.11.2006 N 1712-р и план первого этажа здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 11, военный городок N 8, суды установили, что оспариваемый договор аренды заключен без проведения торгов, данный случай не относится к исключениям, установленным п. 3 постановления от 30.06.1998 N 685, сторонами согласованы все существенные условия оспариваемого договора, в том числе условие о его предмете, следовательно, данный договор является заключенным.

При таких обстоятельствах судами первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор аренды от 15.11.2006 N 1712-р является ничтожным, как не соответствующий требованиям законодательства.

Кроме того, суды указали, что поскольку является ничтожным названный договор, он не порождает правовых последствий, следовательно, несуществующие права и обязанности не могли быть переданы учреждению по соглашению от 19.11.2008, на основании чего отклонили ссылку Росимущества о том, что оно не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Суды, принимая во внимание ст. 447, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления от 30.06.1998 N 685, указали на то, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2009 по делу N А76-3753/2009-23-238 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области - без удовлетворения.