Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 декабря 2009 г. N Ф09-9849/09-С6 Поскольку земельный участок предоставлен ответчику в аренду без проведения аукциона, суды обоснованно признали оспариваемый договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным) как противоречащий нормам земельного законодательства, и возложили на ответчика обязанность возвратить администрации спорный земельный участок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 декабря 2009 г. N Ф09-9849/09-С6

Дело N А60-15463/2009-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Файзутдинова И.Ш., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) и закрытого акционерного общества "Наш дом" (далее - общество "Наш дом") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.07.2009 по делу N А60-15463/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 12.10.2009 N 8-12-09);

администрации - Мухачева И.В. (доверенность от 23.12.2008 N 182);

общества "Наш дом" - Простолупова Е.С. (доверенность от 11.01.2009).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Заместитель прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации и обществу "Наш дом" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 28.04.2007 N 3-1007 и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на общество "Наш дом" обязанности по возвращению администрации земельного участка площадью 8589 кв.м (кадастровый номер 66:41:0304029:0058), расположенного в г. Екатеринбурге, ул. Белореченская-Шаумяна (по кадастровому плану земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: ул. Волгоградская-Белореченская-Шаумяна-Ясная).

Определениями суда от 29.04.2009, 05.06.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Инвестстрой".

Решением суда от 06.07.2009 (судья Колинько А.О.) исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 (судьи Карпова Т.Е., Зеленина Т.Л., Глотова Г.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах администрация и общество "Наш дом" просят судебные акты отменить, ссылаясь на применение не подлежащей применению ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителей, ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" применяется к отношениям, возникшим после 01.10.2005, в то время как отношения между администрацией и обществом "Наш дом" по предоставлению спорного земельного участка под жилищное строительство возникли 26.07.2005, после подачи данным обществом заявления о предоставлении земельного участка. Кроме того, предварительное место размещения объекта было согласовано разрешительным письмом от 12.08.2005 N 476.

Заявители также указывают, что судами не исследован вопрос о том, чьи права и законные интересы были нарушены в результате предоставления земельного участка для строительства обществу "Наш дом". Информация о предстоящем строительстве жилого дома по ул. Белореченская-Шаумяна была опубликована в газете "Вечерний Екатеринбург". Заявок на предоставление указанного земельного участка от иных лиц в администрацию не поступало. Заявители также ссылаются на то, что постановления главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 668 о предоставлении земельного участка в аренду обществу "Наш дом" и от 27.10.2006 N 1724 о предварительном согласовании места размещения объекта - многоэтажного жилого дома не оспорены в судебном порядке.

Кроме того, к участию в деле не привлечены физические лица, являющиеся участниками долевого строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке.

Как установлено судами, общество "Наш дом" обратилось в администрацию с заявлением от 26.07.2005 N 138/13 о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу: ул. Белореченская - ул. Шаумяна, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом. Данное заявление получено администрацией 26.07.2005, вх. N 716/3-21.

Обществу "Наш дом" на основании решения комиссии по землеотводам от 10.08.2005 Главархитектурой администрации выдано разрешительное письмо от 12.08.2005 N 476 на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения.

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 27.10.2006 N 1724 утвержден акт о выборе и проект границ названного земельного участка площадью 8590 кв.м, обществу "Наш дом" предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой на данном земельном участке.

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 668 обществу "Наш дом" предоставлен в аренду на 3 года для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой земельный участок площадью 8590 кв.м, предписано заключить с администрацией договор аренды земельного участка и обеспечить государственную регистрацию в установленном порядке.

Администрацией (арендодатель) и обществом "Наш дом" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.04.2007 N 3-1007, согласно которому указанному обществу во временное владение и пользование сроком на три года, с 22.02.2007 по 21.02.2010, для строительства названных объектов предоставлен земельный участок площадью 8590 кв.м, кадастровый номер 66:41:0304029:0058, расположенный в г. Екатеринбурге, ул. Белореченская-Шаумяна (по кадастровому плану земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: ул. Волгоградская-Белореченская-Шаумяна-Ясная). Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 28.04.2007. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.08.2007, запись о регистрации N 66-66-01/471/2007-267.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 28.04.2007 N 3-1007 не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", прокурор обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и вступившей в силу с 01.10.2005 (ст. 18 данного Федерального закона), земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Абзацем 4, 5 п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято администрацией 27.10.2006 (постановление главы г. Екатеринбурга от 27.10.2007 N 1724).

Доказательств принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке ранее 01.10.2005 в материалы дела не представлено. Оценив разрешительное письмо Главархитектуры администрации от 12.08.2005 N 476, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что оно не может быть признано таким доказательством в смысле п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Как следует из материалов дела, разрешительное письмо на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения от 12.08.2005 N 476, которым Главархитектура администрации согласовала обществу "Наш дом" предварительное место размещения объекта, выдано на основании решения Комиссии по землеотводам г. Екатеринбурга об отборе земельного участка для размещения объекта строительства. Указанное письмо утверждено заместителем главы г. Екатеринбурга.

Поскольку доказательств того, что Комиссия по землеотводам или Главархитектура администрации относятся к числу органов местного самоуправления, в компетенцию которых входит предоставление соответствующих земельных участков, в материалы дела не представлено, суды пришли к выводу, что указанное разрешительное письмо не может быть признано решением органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права суды сделали вывод о том, что указанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Поскольку земельный участок предоставлен обществу "Наш дом" в аренду без проведения аукциона, суды признали оспариваемый договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным) как противоречащий п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и возложили на общество "Наш дом" обязанность в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить администрации спорный земельный участок.

Не принимается ссылка администрации на то, что ее правоотношения с обществом "Наш дом" по поводу спорного земельного участка возникли с даты подачи названным обществом заявки на предоставление земельного участка под строительство 26.07.2005, в связи с чем абз. 5 п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежит применению к указанным правоотношениям.

В силу п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта, принятое 27.10.2006.

Судом кассационной жалобы отклоняется довод, изложенный в кассационных жалобах заявителей, о том, что постановления главы г. Екатеринбурга от 27.10.2006 N 1724 и от 22.02.2007 N 668 не были оспорены в судебном порядке, поскольку это обстоятельство не может свидетельствовать о законности договора аренды от 28.04.2007 N 3-1007.

Доводы заявителей кассационных жалоб относительно того, что судами не исследован вопрос, чьи права и законные интересы нарушены в результате предоставления земельного участка для строительства обществу "Наш дом", не привлечены физические лица, являющиеся участниками долевого строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке, сводятся к повторению доводов, изложенных в апелляционной жалобе, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.07.2009 по делу N А60-15463/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы администрации города Екатеринбурга и закрытого акционерного общества "Наш дом" - без удовлетворения.