Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2009 г. N Ф09-10050/09-С6 Суд признал недействительным решение комитета об отказе в приватизации объекта, поскольку общество надлежащим образом перечисляло арендные платежи за пользование спорным имуществом, кроме того, законом не предусмотрено наличие такого основания для отказа в приватизации объекта, как перепланировка в недвижимом имуществе без разрешительных документов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 декабря 2009 г. N Ф09-10050/09-С6

Дело N А60-23533/2009-С9

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Уралспецторг" (далее - общество "Уралспецторг") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 по делу N А60-23533/2009-С9 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Уралспецторг" - Янченко К.Ю. (доверенность от 25.09.2009);

Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) - Захарова С.А. (доверенность от 11.01.2009 N 2).

Общество "Уралспецторг" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа комитета, изложенного в письме от 21.04.2009 N 02.12-24-4462, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества -помещений общей площадью 281,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 86.

Решением суда от 24.08.2009 (судья Киселев Ю.К.) заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным решение комитета, выраженное в письме от 21.04.2009 N 02.12-24-4462 "Об отказе в приватизации объекта: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 86". На комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества "Уралспецторг" путем принятия решения об условиях приватизации названного объекта в соответствии с требованиями ст. 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Уралспецторг" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом положений п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, он имеет право на выкуп арендованного имущества на условиях и в порядке, предусмотренными Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку является добросовестным арендатором, а помещение находится в его фактическом непрерывном пользовании с 17.08.2004, то есть более чем три года с момента вступления в силу названного закона. При этом общество "Уралспецторг" полагает, что трехгодичный срок следует исчислять не с даты государственной регистрации договора аренды, а с момента фактической передачи имущества арендатору.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Уралспецторг" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального фонда от 17.08.2004 N 40281457, согласно условиям которого арендатору передается в аренду встроено-пристроенное помещение на первом этаже кирпичного пятиэтажного жилого здания без отдельного входа, благоустроенное, площадью 170,31 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 86, литера А. Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2004 по 31.08.2007 (п. 1.2 договора). Указанный объект передан по акту приема-передачи от 01.09.2004.

Дополнительными соглашениями от 22.11.2004, 15.05.2007, 17.09.2007, 12.12.2007 к названному договору аренды сторонами внесены изменения в договор аренды от 17.08.2004 N 40281457, в соответствии с которыми общая площадь арендуемых помещений составила 281,8 кв.м, номера помещений - 17-26, 37-40, срок продлен до 31.08.2012.

Государственная регистрация договора аренды от 17.08.2004 N 40281457 произведена 03.03.2008.

Общество "Уралспецторг" 25.02.2009 обратилось к комитету с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых им нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Комитет в письме от 21.04.2009 N 02.12-24-4462 отказал обществу "Уралспецторг" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. В обоснование отказа комитет сослался на то, что договор аренды от 17.08.2004 N 40281457 является заключенным с момента его государственной регистрации (03.03.2008), соответственно, арендуемое имущество в нарушение п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находится во временном владении (пользовании) арендатора менее трех лет. Кроме того, комитетом указано на невозможность заключения договора купли-продажи в связи с неопределенностью предмета договора из-за произведенной перепланировки недвижимого имущества без разрешительной документации.

Общество "Уралспецторг", полагая, что решение комитета противоречит ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы как субъекта малого предпринимательства на реализацию преимущественного права, предусмотренного названным законом, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 указанной статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ общество "Уралспецторг" более 3-х лет владел и пользовалось указанным в договоре аренды муниципальным имуществом с учетом того, что договор аренды был заключен 17.08.2004 сроком действия с 01.09.2004. С момента передачи обществу "Уралспецторг" нежилых помещений оно пользовалось ими на основании договора аренды и в соответствии с его условиями. Судом установлено, что общество "Уралспецторг" надлежащим образом перечисляло арендные платежи за пользование спорным имуществом. Кроме того, судом указано, что Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено наличие такого основания для отказа в приватизации объекта, как перепланировка в недвижимом имуществе без разрешительных документов, а также то, что работы по перепланировке осуществлялись и были согласованы в установленном законом порядке.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество "Уралспецторг" не является субъектом, имеющим согласно положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества, поскольку данное имущество используется заявителем на законных основаниях менее 3-х лет. При этом суд исходил из того, что установленный ст. 3 названного Закона трехгодичный срок следует исчислять с момента государственной регистрации договора аренды, а не с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку ссылка суда апелляционной инстанции на названные правовые нормы является неверной и сделана без учета следующих обстоятельств.

Из содержания ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 3-х и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

С учетом того, что факт передачи и пользования обществом "Уралспецторг" указанным в договоре аренды от 17.08.2004 N 40281457 имуществом с 2004 года подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также принимая во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что общество "Уралспецторг" на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ фактически владело и пользовалось им на основании договора аренды более 3-х лет.

При таких обстоятельствах требования общества "Уралспецторг" правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 по делу N А60-23533/2009-С9 Арбитражного суда Свердловской области отменить.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2009 по делу N А60-23533/2009-С9 оставить в силе.

Арбитражному суду Свердловской области произвести поворот исполнения постановления суда апелляционной инстанции в части взыскания государственной пошлины при предоставлении доказательств его исполнения.

Взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в пользу закрытого акционерного общества "Уралспецторг" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.