Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2009 г. N Ф09-10231/09-С1 Учитывая, что доказательства соблюдения порядка предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и предоставления договор аренды участка, заключенного с соответствующими особенностями, не имеется, отказ в выдаче обществу разрешения на строительство жилого дома правомерен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 декабря 2009 г. N Ф09-10231/09-С1

Дело N А50-13702/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Лимонова И.В., судей Лукьянова В.А., Василенко С.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сити-девелопмент" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Пермского края от 10.08.2009 по делу N А50-13702/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества - Яцук В.А. (доверенность от 12.11.2009 б/н), Малиновских Н.Т. (доверенность от 12.11.2009 б/н).

Представители Департамента планирования и развития администрации г. Перми (далее - Департамент), в судебное заседание не явились.

Общество обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в выдаче разрешения на строительство жилого дома со встроенными помещениями по ул. Целинной, 37 г. Перми, выраженного в письме от 25.05.2009 N И-22-05-03-2931, а также об обязании Департамента выдать указанное разрешение.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 10.08.2009 (судья Данилова С.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 (судьи Ясикова Е.Ю., Щеклеина Л.Ю., Мещерякова Т.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение (толкование) положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также ненадлежащую оценку фактических обстоятельств дела. В обоснование жалобы общество указывает на следующее: в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования определяется не правоустанавливающими документами на земельный участок, а градостроительным планом; основные виды разрешенного использования земельного участка по ул. Целинной, 37 определены планом от 30.08.2007, утвержденным Приказом Департамента N 760-П, и включают в себя, в том числе строительство жилых домов; согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования; договором аренды земельного участка от 12.11.2007 N 249-07М, Градостроительным планом, Приказом Управления земельных отношений администрации г. Перми от 01.11.2007 N 2537-3, ст. 49 Правил землепользования и застройки "Карта градостроительного зонирования города Перми", для земельного участка по ул. Целинная, 37 установлена территориальная зона "ОЖ" - Зона общественно-жилого назначения.

Как следует из материалов дела, общество 20.05.2009 обратилось в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома со встроенными помещениями по ул. Целинной, 37 г. Перми (Е. Пермяка, 4). К заявлению обществом был приложен пакет сопроводительной документации, требуемой ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 25.05.2009 N И-22-05-03-2931 Департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство по основанию, предусмотренному ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, предусматривающего жилищное строительство.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и обязании Департамента выдать указанное разрешение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из законности отказа Департамента в выдаче обществу разрешения на строительство жилого дома, выраженного в указанном письме, в связи с тем, что общество не представило всех необходимых документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Выводы судов являются правильными, основанными на материалах дела и нормах действующего законодательства.

В соответствии ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок выдачи разрешения на строительство.

В силу ч. 1, 2 ст. 51 названного Кодекса строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. Указанной статьей также предусмотрен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, в том числе, правоустанавливающий документ на земельный участок.

В соответствии с ч. 11 ст. 51 данного Кодекса орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно ч. 13 ст. 51 указанного Кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 и 9 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Судами на основании материалов дела установлено, что обществом к заявлению о выдаче разрешения на строительство был приложен договор аренды земельного участка от 12.11.2007 N 249-07М, заключенный в рамках процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

В силу ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно п. 1, 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Судами на основании материалов дела установлено, что по договору аренды земельного участка от 12.11.2007 N 249-07М общество во временное пользование на условиях аренды приняло земельный участок площадью 4748 км. м по ул. Е. Пермякова, 4 (ул. Целинная, 37). В п. 1.2 указанного договора обозначено целевое использование данного земельного участка как строительство комплекса объектов дорожного сервиса.

Между тем, как следует из обстоятельств дела, общество обратилось в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома со встроенными помещениями по ул. Целинной, 37 г. Перми (Е. Пермяка, 4), то есть объекта, строительство которого не предусмотрено договором аренды земельного участка от 12.11.2007 N 249-07М.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с ч. 1-5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вид разрешенного использования земельного участка, в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вправе изменить только собственник земельного участка, путем внесения соответствующих изменений в кадастр о разрешенном использовании земельного участка.

Из обстоятельств дела следует, что общество является арендатором и не наделен в соответствии с действующим законодательством правом обращения на внесение соответствующих изменений в кадастр о разрешенном использовании земельного участка.

Кроме того, как верно установлено судами, в материалы дела общества не представлен кадастровый план земельного участка, ходатайства о приобщении данного документа им не заявлялись.

Таким образом, как правильно указали суды, доказательств того, что спорный земельный участок учтен в государственном кадастре объектов недвижимости с целью использования для жилищного строительства не имеется.

Судами установлено, что из градостроительного плана земельного участка (л.д. 22-33, т. 1) усматривается, что участок относится к территориальной зоне ОЖ (зона общественно жилого назначения) и для него определены основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования.

Вид использования, указанный в договоре аренды, относится к условно разрешенным видам использования данного земельного участка (предприятия автосервиса). Между тем, предполагаемый обществом вид разрешенного использования (многоквартирный многоэтажный жилой дом 5-16 и выше этажей) относится к основному виду использования.

Таким образом, как верно отметили суды, позиция общества о возможности изменения арендатором земельного участка вида использования земельного участка основана на неверном понимании ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, указанная норма предусматривает самостоятельный выбор правообладателем земельного участка основного и вспомогательного вида разрешенного использования (а не изменение уже выбранного основного и вспомогательного вида разрешенного использования).

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

При этом самостоятельное изменение правообладателем земельного участка условно разрешенного вида использования на основной вид использования Градостроительный кодекс Российской Федерации не предусматривает.

Кроме того, как правильно указали суды, нахождение земельного участка в зоне общественно-жилого назначения само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом использования, может по своему усмотрению в дальнейшем выбрать другой вид разрешенного использования или изменить его и использовать земельный участок только по своему усмотрению.

Также обоснованно применена судами ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 данного Кодекса.

Норма ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в части, касающейся предоставления земельных участков для жилищного строительства в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах была введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и вступила в силу с 01.10.2005 (ст. 18 указанного Закона).

Таким образом, как правильно отметили суды, после 01.10.2005 земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, может быть передан в аренду для жилищного строительства только в порядке, указанном ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, без предварительного согласования места размещения объекта, а право на заключение договора аренды может быть куплено заинтересованным лицом только на аукционе.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был передан в аренду обществу постановлением Управления земельных отношений администрации г. Перми от 01.11.2007 N 2537-3 на основании п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с истечением срока договора аренды земельного участка от 25.11.2003 N 384-03М.

Договор аренды обществом земельного участка от 12.11.2007 N 249-07М заключен в рамках процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

При этом, как верно отмечено судами, доказательства того, что указанный порядок был соблюден обществом и в пакете документов на получение разрешения на строительство был представлен договор аренды, заключенный на основании ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имеется.

Таким образом, с учетом приведенных обстоятельств, суды пришли к правильному выводу о законности отказа Департамента в выдаче обществу разрешения на строительство жилого дома, выраженного в письме от 25.05.2009 N И-22-05-03-2931, в связи с тем, что общество не представило всех необходимых документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доводы общества, приведенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке установленных судами обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 10.08.2009 по делу N А50-13702/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сити-девелопмент" - без удовлетворения.