Вопрос: Заключен предварительный договор аренды торгового помещения в целях подтверждения намерения его сторон подписать основной договор с момента получения арендодателем документов о праве собственности на помещение. В период действия предварительного договора арендатор осуществляет с согласия арендодателя капвложения в данное помещение. Вправе ли арендатор учесть при исчислении налога на прибыль расходы в виде произведенных капвложений? (Журнал "Налоговый Навигатор", N 23, декабрь 2009 г.)

Вопрос: Заключен предварительный договор аренды торгового помещения в целях подтверждения намерения его сторон подписать основной договор с момента получения арендодателем документов о праве собственности на помещение. В период действия предварительного договора арендатор осуществляет с согласия арендодателя капвложения в данное помещение. Вправе ли арендатор учесть при исчислении налога на прибыль расходы в виде произведенных капвложений?

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ в целях исчисления налога на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ в целях налогообложения прибыли амортизируемым имуществом признаются в том числе капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

На основании п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст.ст. 209 и 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.

Следовательно, до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства РФ.

Учитывая изложенное, полагаем, что расходы в виде капитальных вложений в используемые по не заключенному в установленном порядке договору объекты основных средств не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Вместе с тем, если срок введения в эксплуатацию арендованного объекта основных средств, амортизируемого линейным методом, в отношении которого арендатором были произведены капитальные вложения, приходится на период действия договора аренды, заключенного в установленном порядке с собственником данного объекта, суммы амортизации данных капитальных вложений учитываются в целях налогообложения прибыли в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 258 и п. 3 ст. 259.1 НК РФ.

Основание. Письмо Минфина России от 17.08.2009 N 03-03-06/1/524.

Декабрь 2009 г.

Журнал "Налоговый Навигатор", N 23