Решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 декабря 2009 г. N А60-41328/2009-С12 Суд отказал в признании недействительным предварительного договора аренды нежилого помещения, поскольку буквальное толкование условий предварительного договора, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяют определенно установить как местоположение и описание строящегося здания торгового центра, так и находящееся в данном центре помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 7 декабря 2009 г. N А60-41328/2009-С12

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 августа 2010 г. N Ф09-5488/10-С6 по делу N А60-41328/2009-С12 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 07 декабря 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ТНК" (ИНН 6658113357, ОГРН 1026602312714) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Нафис" (ИНН 1659043840, ОГРН 1031616026750) о признании договора недействительным и взыскании 6017935 руб. 73 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Потырина Е.В., представитель по доверенности N 75 от 31.08.2009,

от ответчика: Заварзов Д.Б., представитель по доверенности N 101 от 14.08.2007.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "ТНК" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Нафис" о признании предварительного договора аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 года недействительным и взыскании 6017935 руб. 73 коп. в качестве стоимости полученного по недействительной сделке.

Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме, полагает, что предварительный договор заключен и противоречит ст. 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку объект аренды отсутствует, то договор недействителен, ответчик не обладал правами на объект аренды, следовательно, договор аренды недействителен, о чем сделана запись в протоколе судебного заседания под роспись. По ходатайству истца к материалам дела приобщено письмо исх. 1165 от 10.12.2008 г.

Ответчик исковые требования не признает, что отражено в представленном письменном отзыве, поясняет, что объект аренды готов к вводу в эксплуатацию, объект аренды был передан истцу, что в том числе подтверждается и осуществлением истцом в данном помещении ремонтных, подрядных работ, предварительный договор не предполагает распоряжение объектом аренды, о чем сделана запись в протоколе судебного заседания под роспись.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение лица, участвующего в деле, арбитражный суд установил:

Между обществом с ограниченной ответственностью "ТНК", именуемым по договору арендатором, и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Нафис", именуемым по договору арендодателем, подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 года (далее - предварительный договор).

В соответствии с условиями п. 1.2 предварительного договора аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г. стороны обязались в будущем, в срок не позднее одного месяца после ввода объекта в эксплуатацию заключить краткосрочный договор аренды, в 10-дневный срок с момента регистрации права собственности ООО "Торговая фирма "Нафис" на вновь построенный объект недвижимости, заключить долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет (п. 2.3. предварительного договора).

При этом стороны в п. 2.1 предварительного договора определили объект аренды, а именно: помещение примерной общей площадью 1937 кв.м., находящееся на первом этаже торгового комплекса по строительному адресу на момент подписания данного договора: Республика Татарстан, город Набережные Челны, пересечение проспектов Хасана Туфана и Чулман, со стороны 12 микрорайона. Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ими было подписано приложение N 3 к предварительному договору, представляющее собой план 1 этажа с выделенным помещением, площадью 1937 кв.м., подлежащим передаче в аренду.

Пунктами 2.3-2.4. предварительного договора стороны определили размер будущей арендной платы, порядок ее оплаты.

Кроме того, приложениями 1 и 2 к предварительному договору стороны согласовали формы краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, которые также содержат все существенные условия аренды.

Полагая, что данный предварительный договор аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 года является ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащей требованиям ст. 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив содержание предварительного договора аренды с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суды приходит к выводу о том, что помещение, подлежащее передаче арендатору при заключении основного договора аренды, было определено настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. При этом суд исходит из того, что истец и ответчик согласовали условия относительно площади передаваемого помещения, определили место расположения помещения на 1-м этаже торгового центра, а также подписали поэтажный план центра и помещения, который является приложением N 3 к предварительному договору аренды.

Кроме того, как следует из содержания ст. 2 предварительного договора аренды, стороны подтверждают, что указанные в названном разделе данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Суд также принимает во внимание, что торговый центр на момент подписания предварительного договора являлся строящимся объектом и не имел точного адреса, в связи с чем его местонахождение (Республика Татарстан, город Набережные Челны, пересечение проспектов Хасана Туфана и Чулман, со стороны 12 микрорайона) при подписании предварительного договора было определено на основании имеющихся данных. При этом эти же ориентиры многопрофильного центра указаны в проекте краткосрочного договора, который является приложением N 1 к предварительному договору.

Таким образом, буквальное толкование условий предварительного договора, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяют определенно установить как местоположение и описание строящегося здания торгового центра, так и находящееся в данном центре помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора.

Исходя из вышеизложенного, предварительный договор аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 года является заключенным, т.к. сторонами были согласованы все существенные условия, в том числе предмет договора с учетом адреса, площади, плана помещения, а также соблюдена простая письменная форма в соответствии с требованиями ст. 434, 429, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в силу п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает права и обязанности для подписавших его лиц.

В соответствии с условиями п. 1.2 предварительного договора аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г. стороны обязались в будущем, в срок не позднее одного месяца после ввода объекта в эксплуатацию заключить краткосрочный договор аренды, в 10-дневный срок с момента регистрации права собственности ООО "Торговая фирма "Нафис" на вновь построенный объект недвижимости, заключить долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет (п. 2.3. предварительного договора).

Дату ввода арендодателем объекта аренды в эксплуатацию стороны установили на 30.06.2008 г. Арендодатель обязался в срок не позднее 120 календарных дней от указанной даты зарегистрировать право собственности на вновь построенный объект.

Как следует из материалов дела, стороны 01.10.2008 г. подписали дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г., согласно условиям которого стороны согласовали перенос арендодателем дату открытия объекта для посетителей на 01.03.2009 г. При этом в качестве компенсации переноса даты открытия арендодатель принял на себя обязательство по хранению имущества арендатора, что и было выполнено ответчиком по настоящему делу.

Следовательно, заключение основного договора аренды поставлено сторонами в зависимость от обстоятельств /ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности ответчика на объект/, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Иной срок, в течение которого стороны обязались бы заключить основной договор, в предварительном договоре сторонами не согласован.

Таким образом, в соответствии с ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами определен срок заключения основного договора.

Однако в марте 2009 г. истец отказался от заключения основного договора аренды, направив представленное в материалы дела Дополнительное соглашение от 30 марта 2009 г. к предварительному договору аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г., согласно которому истец, подписав его в одностороннем порядке, расторгает предварительный договор аренды. Со стороны ответчика данное дополнительное соглашение о расторжении предварительного договора не подписано.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

То обстоятельство, что в момент заключения предварительного договора ответчик не являлся собственником помещения, подлежащего в будущем сдаче в аренду, не свидетельствует о ничтожности предварительного договора аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г. Заключенный между сторонами договор от 28 марта 2008 г. являлся предварительным, т.е. выражал намерение в будущем, после регистрации права собственности ответчика на помещение, заключить договор аренды (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1.2, 2.3 договора). Из предварительного договора не следует, что ответчик распорядился каким-либо недвижимым имуществом, т.е. осуществил правомочия собственника.

Наличие иных оснований для признания ничтожным спорного договора не подтверждено материалами дела в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеизложенного, суд не усматривает оснований для признания предварительного договора аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г. недействительным, поскольку этот довод истца со ссылками на ст. 209, 168, 608 ГК РФ не состоятелен.

Кроме того, истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде взыскания денежных средств в размере 6017935 руб. 73 коп. в качестве стоимости полученного по недействительной сделке.

Поскольку у суда отсутствуют основания для признания предварительного договора аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г., иск в части применения последствий недействительности этого договора судом оставляется без удовлетворения в силу следующего.

Согласно представленного истцом расчета суммы, подлежащей взысканию с ответчика, сумма 6017935 руб. 73 коп. состоит из оплаты гарантийного взноса в размере 881335 руб. 00 коп., из оплаты по договорам подряда в размере 5136600 руб. 73 коп.

Как следует из материалов дела, сумма 881335 руб. 00 коп. перечислена истцом на расчетный счет ответчика во исполнение условий ст. 3 предварительного договора. В п. 3.1.4 предварительного договора стороны установили, что гарантийный платеж возвращается арендодателем арендатору только в случае расторжения предварительного договора по инициативе арендодателя.

Материалами дела подтверждается, что истец (арендатор) по собственной инициативе решил расторгнуть предварительный договор, в связи с чем им в адрес ответчика в марте 2009 г. было направлено подписанное со стороны истца Дополнительное соглашение от 30 марта 2009 г. к предварительному договору аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г. о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами в судебном заседании, ответчик передал истцу во исполнение условий предварительного договора объект аренды для производства отделочных работ (п. 4 предварительного договора и приложение N 4 к предварительному договору).

Кроме того, в п. 4.3. предварительного договора стороны установили, что выполняемые арендатором работы являются неотъемлемыми улучшениями арендуемого помещения, стоимость их производства арендатору арендодателем не возмещается.

Таким образом, исковые требования в части применения последствий недействительности предварительного договора аренды нежилого помещения N 28/03/08 от 28 марта 2008 г. удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы истца по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче иска, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.