Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 июня 2009 г. N Ф09-4414/09-С6 Суд удовлетворил требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности за предпринимателем на объект недвижимости исходя из того, что договор купли-продажи спорного имущества недействителен с момента заключения, так как договор со стороны продавца подписан неустановленным лицом, доверенность на заключение сделки такому лицу не выдавалась (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 июня 2009 г. N Ф09-4414/09-С6

Дело N А47-6461/2008-19ГК

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.01.2009 по делу N А47-6461/2008-19ГК и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2009 по тому же делу.

В судебном заседании принял участие представитель прокурора - Васильева М.А. (старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Свердловской области, удостоверение N 085362).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Заместитель прокурора Оренбургской области обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету имущественных отношений и природных ресурсов муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Афлятуновой Гулюсе Хунафиевне, Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - регистрационная служба) о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи от 10.09.2001, 24.07.2006 и признании недействительным зарегистрированного права собственности за предпринимателем Афлятуновой Г.Х. на здание кафе "Березка", литера Б, общей площадью 47,7 кв.м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Абдулино, ул. Школьная, 17/1 и земельный участок, расположенный на землях поселений Оренбургской области г. Абдулино, местоположение которого установлено относительно ориентира одноэтажное здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Абдулино, ул. Школьная, 17/1, с кадастровым номером 56:36:01 02 032:0030, под объект общественного пользования, общей площадью 135,5 кв.м.

Решением суда от 16.01.2009(судья Бабина О.Е.) исковые требования удовлетворены частично. Договоры купли-продажи от 10.09.2001 и от 24.07.2006 признаны недействительными. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности за предпринимателем Афлятуновой Г.Х. на здание и земельный участок отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2009 (судьи Баканов В.В., Ермолаева Л.П., Соколова Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, заместитель прокурора Оренбургской области просит указанные судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 2, ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что зарегистрированное право собственности предпринимателя Афлятуновой Г.Х. является недействительным, поскольку основаниями для государственной регистрации права собственности на здание и земельный участок послужили ничтожные договоры купли-продажи.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Абдулино и Абдулинского района и предпринимателем Афлятуновой Г.Х. подписан договор купли-продажи от 10.09.2001 здания, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Абдулино, ул. Школьная, 17/1.

Регистрационной службой 27.06.2006 на основании названного договора зарегистрировано право собственности предпринимателя Афлятуновой Г.Х. на указанное здание, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 56-56-02/002/2006-303.

Распоряжением администрации муниципального района Абдулинский район от 21.07.2006 N 636-р "О приватизации земельного участка в г. Абдулино по ул. Школьной, 17/1" разрешена приватизация земельного участка из земель поселений, площадью 135,5 кв.м, согласно кадастровому плану от 17.11.2005 N 36/05-01-1095, кадастровый номер 56:36:01 02 032:0030. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира: одноэтажное здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира Оренбургская область, г. Абдулино, ул. Школьная, 17/1; в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, переданного под объект общественного пользования, с его отчуждением в собственность Афлятуновой Г.Х. являющейся собственником объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

Во исполнение данного распоряжения между комитетом имущественных отношений и природных ресурсов администрации муниципального образования Абдулинский район и предпринимателем Афлятуновой Г.Х. заключен договор купли-продажи от 24.07.2006 земельного участка, расположенного на землях поселений Оренбургской области, г. Абдулино, местоположение которого установлено относительно ориентира одноэтажное здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Абдулино, ул. Школьная, 17/1, с кадастровым номером 56:36:01 02 032:0030, под объект общественного пользования, площадью 135,5 кв.м.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2006 внесена запись N 56-56-02/002/2006-410 о государственной регистрации права собственности предпринимателя Афлятуновой Г.Х. на указанный земельный участок, о чем регистрационной службой выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 56 АА N 157712. В качестве основания регистрации за предпринимателя Афлятуновой Г.Х. права собственности указан договор от 24.07.2006.

Заместитель прокурора, полагая, что договор купли-продажи от 10.09.2001 муниципального имущества заключен способом, не предусмотренным ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с чем является недействительной (ничтожной сделкой), на этом основании договор купли-продажи от 24.07.2006 выкупа земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости, также является недействительным, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор купли-продажи от 10.09.2001 со стороны Комитета по управлению имуществом г. Абдулино и Абдулинского района подписан неуполномоченным лицом, руководствуясь ст. 53, п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что данный договор в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой.

При этом судами принято во внимание, что вступившим в законную силу постановлением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 03.07.2008 установлено, что договор купли-продажи от 10.09.2001 подписан от имени Комитета по управлению имуществом г. Абдулино и Абдулинского района неустановленным лицом, доверенность на его заключение такому лицу не выдавалась.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 10.09.2001 фактически был заключен и исполнен в 2006 году.

При таких обстоятельствах, поскольку договор купли-продажи от 10.09.2001 является ничтожной сделкой, суды пришли к выводу об обоснованности исковых требований в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 24.07.2006, так как при отсутствии права собственности на объект недвижимости, отсутствует и предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение земельного участка под указанным объектом недвижимости.

Кроме того, суды указали, что поскольку договор купли-продажи от 10.09.2001 фактически был исполнен в 2006 году, то должен соответствовать требованиям ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", следовательно, невыполнение требований названной статьи является также основанием для признания указанного договора недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного за предпринимателем Афлятуновой Г.Х. права собственности на здание и земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлялись, в связи с чем отсутствуют основания для признания недействительными зарегистрированных прав на здание кафе и земельный участок.

Между тем данные выводы судов нельзя признать правильными.

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности предпринимателя Афлятуновой Г.Х. на здание и земельный участок, основаниями для государственной регистрации послужили договоры купли-продажи от 10.09.2001, 24.07.2006.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договоры купли-продажи от 10.09.2001, 24.07.2006 недействительны с момента заключения.

Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество оспорено заместителем прокурора в судебном порядке в соответствии со ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С учетом указанных норм права, зарегистрированные права собственности, основанные на сделках, признанных судом ничтожными, не могут быть сохранены.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований приняты судами на основании неправильного применения норм материального права, в связи с чем подлежат отмене. Поскольку фактические обстоятельства по делу установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, дополнительного исследования материалов дела не требуется, кассационная инстанция считает возможным в соответствии п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного за предпринимателем Афлятуновой Г.Х. права собственности на здание и земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.01.2009 по делу N А47-6461/2008-19ГК и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2009 по тому же делу в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на здание и земельный участок - отменить.

Иск в этой части удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности за индивидуальным предпринимателем Афлятуновой Гулюсей Хунафиевной на одноэтажное кирпичное здание кафе "Березка", литера Б, общей площадью 47,7 кв.м, расположенное по адресу: Оренбургская область, Абдулинский район, г. Абдулино, ул. Школьная, 17/1 (запись о государственной регистрации N 56-56-01/002/2006-303 от 27.06.2006), на земельный участок, расположенный на землях поселений Оренбургской области г. Абдулино, местоположение которого относительно ориентира одноэтажное здание, расположенное в границах земельного участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Абдулино, ул. Школьная, 17/1, с кадастровым номером 56:36:01 02 032:0030, под объект общественного пользования, общей площадью 135,5 кв.м (запись о государственной регистрации N 56-56-02/002/2006-410 от 14.08.2006).

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Афлятуновой Гулюси Хунафиевны в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по иску, 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Взыскать в доход федерального бюджета с администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области 1000 руб. государственной пошлины по иску, 250 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, с Комитета имущественных отношений и природных ресурсов муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области 1000 руб. государственной пошлины по иску, 250 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.