Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2009 г. N Ф09-10273/09-С6 Договор аренды недвижимого имущества признан недействительным, поскольку на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия почты на закрепленное за ним имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем предприятие не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 декабря 2009 г. N Ф09-10273/09-С6

Дело N А60-18793/2009-С12

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" (далее - предприятие "Почта России") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2009 по делу N А60-18793/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предприятия "Почта России" - Астафьева Е.В. (доверенность от 30.01.2009);

прокурор Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 12.10.2009 N 8-12-09).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предприятию "Почта России", обществу с ограниченной ответственностью "Талан-Е" (далее - общество "Талан-Е") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.09.2006 N 1453/44 недвижимого имущества общей площадью 45,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 40 лет Октября, 32А, заключенного между предприятием "Почта России" и названным обществом, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав общество передать указанное помещение предприятию "Почта России". Третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом г. Москвы, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Федеральное агентство связи.

Решением суда от 20.08.2009 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2006 N 1453/44 признан недействительным. На общество "Талан-Е" возложена обязанность передать предприятию "Почта России" помещение площадью 45,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 40 лет Октября, 32А.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 (судьи Шварц Н.Г., Соларева О.Ф., Назарова В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприятие "Почта России" просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований заместителя прокурора Свердловской области отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 3, 12, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что положения ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязательность проведения торгов в случаях, установленных названным Кодексом и иными законами, к которым постановление Правительства Российской Федерации не относится. Таким образом, предприятие "Почта России" полагает, что при заключении оспариваемого договора проведение торгов не требовалось, поскольку п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, которым предусмотрена данная обязанность, не подлежал применению.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предприятием "Почта России" (арендодатель) и обществом "Талан-Е" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2006 N 1453/44, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор - принять во временное пользование нежилое помещение общей площадью 45,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 40 лет Октября, 32А, для использования под парикмахерскую.

Нежилое помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2006.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 08.09.2005 N 1362-р по акту приема-передачи от 27.12.2005 N 4/350 помещение на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 40 лет Октября, 32А, передано на праве хозяйственного ведения предприятию "Почта России".

Право хозяйственного ведения на имущество, являющееся предметом спорного договора аренды, в установленном законом порядке за предприятием "Почта России" не зарегистрировано.

Полагая, что договор аренды от 01.09.2006 N 1453/44 не соответствует требованиям действующего законодательства, заместитель прокурора Свердловской области со ссылкой на положения ст. 168, 295, 299, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, п. 1, 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691, п. 1 распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 N 6155-р обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим иском. В обоснование заявленных требований заместитель прокурора Свердловской области указал следующее: договор аренды федерального имущества в нарушение положений действующего законодательства заключен без проведения торгов и определения стартового размера арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; предприятие, право хозяйственного ведения которого на спорное имущество не было зарегистрировано в установленном порядке, не вправе было сдавать это имущество в аренду; отсутствует согласие собственника в лице территориального управления на сдачу помещения в аренду.

Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685, пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на закрепленное за ним имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что данное предприятие не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.

Таким образом, следует признать правильными выводы судов о том, что предприятие "Почта России" не имело полномочий на заключение с обществом "Талан-Е" договора аренды от 01.09.2006 N 1453/44, в связи с чем данный договор противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действующей на момент заключения договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным в соответствии со ст. 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения конкурса, при этом заключение данного договора не относится к случаям, предусмотренным п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2006 N 1453/44 заключен с нарушением приведенных норм права, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность, и правомерно применили последствия его недействительности.

Довод предприятия "Почта России" о том, что п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 не подлежал применению, так как ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность проведения торгов в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами, каковым постановление Правительства Российской Федерации не является, несостоятелен. Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 принято в пределах, предоставленных Правительству Российской Федерации полномочий, поскольку оно осуществляет управление федеральной собственностью (п. г ч. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации). Действуя от имени собственника федерального имущества, Правительство Российской Федерации самостоятельно определяет условия, при соблюдении которых федеральное имущество может быть сдано в аренду. Пункт 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещает собственнику недвижимого имущества устанавливать порядок, при котором принадлежащее ему недвижимое имущество будет передаваться в пользование по результатам торгов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2009 по делу N А60-18793/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" - без удовлетворения.