Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2009 г. N Ф09-10290/09-С6 Принимая во внимание отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке, суд правомерно признал наличие всех необходимых условий для возникновения у общества права на выкуп арендованного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 декабря 2009 г. N Ф09-10290/09-С6

Дело N А60-22820/2009-С9

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2009 по делу N А60-22820/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

комитета - Захарова С.А. (доверенность от 11.01.2009 N 2);

общества с ограниченной ответственностью "Хлеб" (далее - общество "Хлеб") - Угрюмова Е.В. (доверенность от 18.05.2009 N 17).

Общество "Хлеб" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к комитету о признании недействительным решения, выраженного в письме от 30.03.2009 N 02.12-24-3330, об отказе в выкупе объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, д. 11.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2009 (судья Киселев Ю.К.) заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным решение комитета, выраженное в письме от 30.03.2009 N 02.12-24-3330, об отказе в выкупе арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, д. 11. На комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об условиях выкупа названного объекта и направления документов, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в срок не позднее двух недель с момента вступления решения в законную силу. Исполнение решения судом возложено на руководителя комитета. С комитета в пользу общества "Хлеб" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 2000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Карпова Т.Е.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что общество "Хлеб" не обладает преимущественным правом на выкуп муниципального имущества, так как не соответствует требованиям, установленным п. 1, 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ. При этом комитет указывает на то, что обществом "Хлеб" ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды спорного имущества, что выражалось в просрочках перечисления арендной платы. Заявитель также считает, что резолютивная часть решении суда не соответствует ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ. Комитет, кроме того, не согласен с взысканием с него пользу общества "Хлеб" 2000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, полагая, что в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Хлеб" (арендатор) 01.03.2003 заключен договор N 20550421 аренды нежилого встроенного помещения площадью 744 кв.м, из них 516,3 кв.м расположено на первом этаже, 227,7 кв.м - на втором этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердлова, д. 11, для использования под торговое помещение. Срок действия договора определен с 01.03.2003 по 31.12.2003. Имущество передано по акту приема-передачи от 01.03.2003 (л.д. 21-27, 31).

Согласно п. 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя.

В п. 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения, в том числе, п. 4.3 договора, общество "Хлеб" выплачивает комитету пени в размере 1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки установленного платежного периода.

Дополнительными соглашениями от 15.04.2003, 27.07.2007, 16.10.2007 к данному договору срок действия договора продлен до 31.07.2012, размер пени, предусмотренной п. 5.2 договора, определен в 0,5% (л.д. 28, 33, 34).

Общество "Хлеб" 14.01.2009 обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества на основании Закона N 159-ФЗ (л.д. 12).

Комитет в письме от 30.03.2009 отказал обществу "Хлеб" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, указав при этом на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2008. Комитетом также указано, что в связи с произведенной перепланировкой спорного имущества без получения разрешительной документации договор купли-продажи данного имущества не может быть заключен (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации; л.д. 13).

Общество "Хлеб", полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о приобретении спорного имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (п. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства (условия договора об арендной плате, платежные документы о внесении арендной платы) в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что нарушения сроков внесения арендной платы, допущенные обществом "Хлеб", являются незначительными, задолженность по арендной плате и начисленной пени как на момент принятия решения об отказе в приватизации объекта, так и на момент рассмотрения данного спора у общества "Хлеб" отсутствует.

Кроме того, суды, делая вывод о добросовестности арендатора и надлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, указали на отсутствие фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств по договору аренды от 01.03.2003.

Также судами установлено наличие у общества "Хлеб" преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 1, 3, 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ: заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно более трехлетнего срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ; площадь арендуемого имущества не превышает предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество на момент подачи заявки не включено в Перечень муниципального имущества.

При таких обстоятельствах суды, учитывая, что одной из целей Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, признание указанных субъектов недобросовестными арендаторами в связи с непродолжительными просрочками в уплате арендных платежей и малозначительным характером допущенных нарушений создает препятствия в реализации положений Закона N 159-ФЗ, принимая во внимание отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке, признали наличие всех предусмотренных законом условий, являющихся необходимыми для возникновения у общества "Хлеб" права на выкуп арендованного имущества.

Кроме того, суды, дав оценку условиям договора аренды от 01.03.2003, расчетам арендной платы, произведенным арендодателем, в которых указана площадь спорных помещений, кадастровому паспорту помещения от 04.03.2009, пришли к выводу о том, что произведенные обществом "Хлеб" перепланировки были согласованы в установленном законом порядке, комитетом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано, что в связи с перепланировкой помещений невозможно определить недвижимое имущество, подлежащее продаже.

Апелляционным судом отмечено, что указанные обстоятельства не предусмотрены Законом N 159-ФЗ в качестве оснований для отказа в выкупе арендуемого помещения.

Поскольку отказ комитета в выкупе объекта муниципального имущества не соответствует ст. 3 Закона N 159-ФЗ и является незаконным, требования заявителя судами правомерно удовлетворены.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2009 по делу N А60-22820/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.