Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 января 2010 г. N А60-48130/2009-С12 Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда, поскольку реконструкция и перепланировка объекта аренды проведена ответчиком в отсутствие согласия арендодателя, что является существенным нарушением условий сделки (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 14 января 2010 г. N А60-48130/2009-С12

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 июня 2010 г. N Ф09-4275/10 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2010 года

Полный текст решения изготовлен 14 января 2010 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 6606000120, ОГРН 1026600728219)

к обществу с ограниченной ответственностью "ИСУП" (ИНН 6606022719, ОГРН 1069606007030)

о расторжении договора и обязании освободить помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца: Пресняков В.В., представитель по доверенности N 9 от 12.01.2010,

от ответчика: Бокитько А.С., представитель по доверенности б/н от 18.08.2009.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда, ходатайств, препятствующих проведению заседания, не заявлено.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИСУП" о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма N 1-771 от 14 июня 2006 года и обязании ответчика в течение месяца с момента принятия решения освободить объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного и подвального помещения, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87, общей площадью 95,0 кв.м, из них 36,6 кв.м площадь торгового зала (помещения N 9, 11, 13-15, 17-19), подвальное помещение общей площадью 487,5 кв.м

Представитель истца, явившийся в судебное заседание, поддерживает исковые требования в полном объеме.

По ходатайству истца к материалам дела приобщены копии выписок N 11, 12 от 12..01.2010, свидетельства о государственной регистрации права в 2 экземплярах, соглашения от 23.08.2006, постановления о назначении административного наказания, выписок из технического паспорта, форма N 9.

Ответчик исковые требования не признает.

В судебном заседании представитель ответчика под роспись в протоколе судебного заседания пояснил, что доказательства согласования с Управлением архитектуры и градостроительства отсутствуют, разрешения на реконструкцию нет.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил:

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма, выступившим по договору арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью "ИСУП", выступившим по договору арендатором, заключен договор аренды объекта нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма N 1-771 от 14 июня 2006 года.

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде (встроенного и подвального помещения), расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87, общей площадью 95,0 кв.м, из них 36,6 кв.м площадь торгового зала (помещения N 9, 11, 13-15, 17-19), подвальное помещение общей площадью 487,5 кв.м, на основании решения Комитета от 19.07.2006 N 98 для использования под организацию предприятия общественного питания (п. 1.1 договора).

Соглашением от 23.08.2006 в договор аренды N 1-771 от 14 июня 2006 года внесены изменения.

В соответствии с указанным соглашением арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, помещения N 9, 11, 13-15, 17-19, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, 87, согласно плана объекта недвижимости общей площадью 95,0 кв.м, из них 36.6 площадь торгового зала, и подвальное помещение литер А N 4-15 общей площадью 387,7 кв.м, согласно плана объекта недвижимости, на основании решения комитета от 23.08.2006 N 126 для организации предприятия общественного питания.

Объекты находятся в муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из реестра муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 53 от 01.06.2000).

Имущество передано истцом ответчику по акту приема-сдачи в аренду муниципального имущества от 14.06.2006.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.08.2006 по 31.12.2010 (п. 1.2 договора).

Поскольку условия зарегистрированного в установленном порядке договора N 1-771 от 14 июня 2006 года позволяют с точностью установить его предмет, указанный договор является заключенным.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В обоснование требования о расторжении договора N 1-771 от 14 июня 2006 года и обязании ответчика освободить занимаемое помещение истец ссылается на нарушение ответчиком п. 3.2.4, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.10 договора.

В соответствии с п. 3.2.4, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.10 договора N 1-771 от 14 июня 2006 года арендатор обязан производить уборку помещений, прилегающей территории в удобное для него время, если иное не предусмотрено в договоре на обслуживание объекта, не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений объекта без письменного согласования с арендодателем, соблюдать технические, санитарные, пожарные, экологические, градостроительные и иные специальные нормы и правила при использовании объекта, содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию и другое специальное оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности арендатора и целевого назначения арендуемого им объекта, а также принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность объекта, его экологическое и санитарное состояние.

Как следует из материалов дела, обязательства, предусмотренные п. 3.2.4, 3.2.7, 3.2.9, 3.2.10 договора N 1-771 от 14 июня 2006 года, арендатором надлежащим образом не исполнялись, что подтверждается актом обследования имущественного комплекса от 18 июня 2009 года, подписанным сторонами.

В частности согласно указанному акту в нарушение п. 3.2.7 договора ответчиком произведена перепланировка объекта аренды, не согласованная с арендодателем.

Оспаривая заявленные исковые требования, ответчик ссылается на то, что согласие арендодателя на перепланировку им было получено, в подтверждение чего ответчиком представлены в материалы дела копии писем арендодателя N 549 от 03.08.2006, N 325 от 14.05.2007.

Между тем, в соответствии с указанными письмами разрешение на реконструкцию и капитальный ремонт объекта аренды дано истцом ответчику при условии согласования с Управлением архитектуры и градостроительства городского округа Верхняя Пышма.

При этом доказательств согласования реконструкции и перепланировки объекта аренды с Управлением архитектуры и градостроительства городского округа Верхняя Пышма в материалы дела не представлено.

Более того, постановлением мирового судьи судебного участка N 2 города Верхняя Пышма Свердловской области по делу N 5-555/2008 от 25 ноября 2008 года директор общества с ограниченной ответственностью "ИСУП" Исупов А.А. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ по факту проведения реконструкции и строительно-монтажных работ объекта муниципального нежилого фонда в виде встроенного подвального помещения кафе "Теремок" по ул. Чкалова, д. 87 в г. Верняя Пышма без разрешения на строительство.

В судебном заседании представитель ответчика под роспись в протоколе судебного заседания подтвердил, что доказательства согласования реконструкции с Управлением архитектуры и градостроительства отсутствуют, разрешения на реконструкцию нет.

В связи с изложенным арбитражный суд приходит к выводу, что реконструкция и перепланировка объекта аренды проведена ответчиком в отсутствие согласия арендодателя, что является существенным нарушением условий договора N 1-771 от 14 июня 2006 года, а, следовательно, основанием для досрочного расторжения договора в силу п. 1 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом в адрес ответчика направлялось письмо N 1093 от 25.06.2009 с требованием в течение 15 календарных дней с момента его получения устранить самовольно произведенную перепланировку объекта и привести помещения в первоначальное состояние.

Указанное письмо получено ответчиком 26.06.2009, о чем сделана отметка на письме.

Письмом N 913 от 18.05.2009 истцом предложено ответчику в срок до 20 июня 2009 года сдать арендуемые помещения истцу по акту приема-передачи.

Из контекста писем N 1093 от 25.06.2009, N 913 от 18.05.2009 следует, что воля арендодателя была направлена на расторжение договора.

Требования, изложенные в указанных письмах, арендатором исполнены не были, что подтверждается актом повторного обследования нежилых помещений от 13.07.2009.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На дату судебного разбирательства соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, имущество истцу по акту приема-передачи не возвращено.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма N 1-771 от 14 июня 2006 года и обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина в размере 4000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в силу ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Расторгнуть договор аренды объекта нежилого фонда городского округа Верхняя Пышма N 1-771 от 14 июня 2006 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма и обществом с ограниченной ответственностью "ИСУП".

3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "ИСУП" (ИНН 6606022719, ОГРН 1069606007030) освободить объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного и подвального помещения, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87, общей площадью 95,0 кв.м, из них 36,6 кв.м площадь торгового зала (помещения N 9, 11, 13-15, 17-19), подвальное помещение общей площадью 487,5 кв.м, и передать его Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 6606000120, ОГРН 1026600728219) по акту приема-передачи.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИСУП" (ИНН 6606022719, ОГРН 1069606007030) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.