Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 августа 2010 г. N Ф09-6284/10-С3 по делу N А60-3691/2010-С12 Поскольку ответчиком доказательств уплаты задолженности по арендной плате не представлено, апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в спорной сумме и неустойки за просрочку внесения платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 августа 2010 г. N Ф09-6284/10-С3 по делу N А60-3691/2010-С12

Дело N А60-3691/2010-С12

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Глазыриной Т.Ю., судей Токмаковой А.Н., Жаворонкова Д.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хохлова Андрея Валентиновича (далее - предприниматель Хохлов А.В., ответчик) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по делу N А60-3691/2010-С12 Арбитражного суда Свердловской области.

В судебном заседании приняла участие представитель предпринимателя Хохлова А.В. - Новоселова С.Г. (доверенность от 02.08.2010).

Представители администрации Тавдинского городского округа (далее - администрация, истец), о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенной надлежащим образом путем направления копии определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя Хохлова А.В. задолженности по договору аренды от 20.11.2005 N 342 за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 в сумме 57 476 руб. 04 коп., пени за период с 11.01.2007 по 21.01.2010 в сумме 26 509 руб. 31 коп.

Решением суда от 16.03.2010 (судья Ануфриев А.А.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Хохлова А.В. в пользу администрации взыскано 1850 руб. 63 коп. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 (судьи Грибиниченко О.Г., Осипова С.П., Щеклеина Л.Ю.) решение суда отменено в части. Исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Хохлова А.В. в пользу администрации взыскано 70 730 руб. 70 коп., в том числе основной долг по договору аренды от 20.11.2005 за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 в сумме 57 476 руб. 04 коп. и пени за период с 11.01.2007 по 21.01.2010 в сумме 13 254 руб. 65 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Хохлов А.В. просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на то, что во исполнение договора купли-продажи от 31.08.2007 по акту приема-передачи от 31.08.2007 нежилое помещение передано администрацией Ушаковой Людмиле Алексеевне, в связи с чем ответчик с 31.08.2007 прекратил пользоваться арендуемым нежилым помещением.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды муниципального нежилого помещения от 20.11.2005 N 342 комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования Тавдинский район (арендодатель) передает, предприниматель Хохлов А.В. (арендатор) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде нежилого помещения N 56 (магазин промышленных товаров), общей площадью 670,1 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96, здание литер А.

Договор действует с 01.12.2005 по 01.12.2008 (п. 1.2 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2005.

В силу п. 3.2.3 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату. Размер арендной платы в соответствии с п. 4.1 договора составляет 49 008 руб. 70 коп. в месяц.

Между Тавдинским городским округом (продавец) и Ушаковой Л.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 31.08.2007 муниципального имущества на открытом аукционе, по которому продавец продает, а покупатель покупает муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.08.2007.

Право собственности Ушаковой Л.А. на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке 09.10.2007.

Считая, что предпринимателем Хохловым А.В. обязанности по внесению арендной платы за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 исполнены ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период и пени за просрочку внесения арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании основного долга, суд первой инстанции исходил из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Изменяя решение суда в части и частично удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из того, что администрация имела право требовать плату за пользование помещением, а предпринимателем не представлено доказательств внесения арендных платежей за период с 31.08.2007 по 09.10.2007.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, администрация утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, следовательно, право требовать плату за его использование с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику.

Согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поскольку право собственности Ушаковой Л.А. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 09.10.2007, предприниматель обязан уплачивать арендную плату по договору аренды от 20.11.2005 N 342 до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Фактическая передача администрацией указанного нежилого помещения новому собственнику до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не повлекла изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды от 20.11.2005 N 342.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускаются.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчиком доказательств уплаты задолженности по арендной плате в сумме 57 476 руб. 04 коп. за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 не представлено, апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в указанной сумме.

Доводы предпринимателя Хохлова А.В. о том, что с 31.08.2007 он прекратил пользоваться арендуемым нежилым помещением, подлежат отклонению, так как в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено доказательств возврата арендованного помещения.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за просрочку платежей арендатор выплачивает пеню в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом на сумму задолженности начислена неустойка в сумме 26 509 руб. 31 коп. за период с 11.01.2007 по 21.01.2010.

Поскольку ответчиком допущена просрочка в исполнении денежного обязательства, апелляционный суд обоснованно удовлетворил требование администрации о взыскании неустойки, уменьшив ее размер в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 13 254 руб. 65 коп.

Основания для переоценки доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены апелляционным судом правильно, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного и исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по делу N А60-3691/2010-С12 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хохлова Андрея Валентиновича - без удовлетворения.