Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 августа 2010 г. N Ф09-6602/10-С6 по делу N A60-126/2010-C9 Суд признал незаконным отказ муниципалитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, поскольку оспариваемый отказ обоснован необходимостью передать в казну городского округа из помещений здания недоступные для эксплуатации и входящие в состав других самостоятельных объектов помещения, однако указанное основание для отказа в реализации преимущественного права на приобретение объекта аренды законом не предусмотрено, а также заявитель отвечает нормативным требованиям (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 августа 2010 г. N Ф09-6602/10-С6 по делу N A60-126/2010-C9

Дело N A60-126/2010-C9

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Мындря Д.И., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Заречный (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.03.2010 по делу N А60-126/2010-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Индивидуальный предприниматель Садчиков Борис Васильевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, выраженного в письме от 28.10.2009 N 01-41/4011, и возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав заявителя путем осуществления действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд развития Заречного Технополиса" (далее - общество "Фонд развития Заречного Технополиса").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.03.2010 (судья Плюснина СВ.) заявленные требования удовлетворены. Действия администрации по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: помещений N 1-11, 12-61, 76 на первом этаже, N 1-11 на втором этаже, N 1-3 в подвале пристроенного здания, расположенного по адресу: г. Заречный, ул. Таховская, 2, общей площадью 1 650,4 кв.м, оформленные письмом от 28.10.2009 N 01-41/4011, признаны незаконными. На администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Садчикова Б.В. путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 (судьи Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". По ее мнению, в заявлении предпринимателя Садчикова Б.В. от 07.10.2009 отсутствовали сведения о его соответствии требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В соответствии с п. 2.1, 2.2 ст. 3 Положения о порядке управления муниципальным имуществом в городском округе Заречный принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества относится к полномочиям Думы городского округа Заречный, а не администрации. Кроме того, администрация указывает, что предпринимателем Садчиковым Б.В. спорные помещения переданы другим лицам. При таких обстоятельствах отсутствие фактического владения и пользования арендуемым имуществом является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение названного имущества.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения N 1-11, 12-61, 76 на 1 этаже, N 1-11 на 2 этаже, N 1-3 в подвале пристроенного здания по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Таховская, д. 2, общей площадью 1 650,4 кв.м являются муниципальной собственностью.

Между муниципальным образованием "Город Заречный" (учредитель) и обществом "Фонд развития Заречного Технополиса" (управляющий) заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом от 18.04.2005 N 1-Д.

Согласно п. 1 ст. 1 названного договора учредитель передает управляющему недвижимое имущество в доверительное управление, а управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя.

В силу п. 4 ст. 1 договора выгодоприобретателем по данному договору является учредитель.

Подп. 1 п. 1.1 ст. 2 договора предусмотрено, что управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе, в том числе, передавать имущество в аренду.

Согласно приложению N 1 к договору доверительного управления от 18.04.2005 N 1-Д в перечень имущества, передаваемого в доверительное управление, включено и пристроенное здание (ресторан "Тахов" с оборудованием) общей площадью 1 650,4 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Таховская, 2.

На основании договора доверительного управления недвижимым имуществом от 18.04.2005 N 1-Д между обществом "Фонд развития Заречного Технополиса" и предпринимателем Садчиковым Б.В. заключен договор аренды объекта недвижимости от 26.09.2005 N 8-Д.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объекты недвижимости - нежилые помещения N 1-11, 12-61, 76 на 1 этаже, N 1-11 на 2 этаже, N 1-3 в подвале пристроенного здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Таховская, д. 2, для организации общественного питания с обязательным размещением ресторана на 200 посетителей и возможностью применения неиспользуемых в общественном питании площадей в качестве торговых. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 1 650,4 кв.м, в том числе 820,7 кв.м основных помещений и 829,7 кв.м вспомогательных помещений.

Пунктом 1.2 договора установлено, что договор действует с 26.09.2005 по 17.04.2010.

По акту сдачи-приемки объекта недвижимости от 16.11.2005 помещения переданы обществом "Фонд развития Заречного Технополиса" предпринимателю Садчикову Б.В.

Предприниматель Садчиков Б.В. обратился к администрации с заявлением от 07.10.2009 N 17/09 о рассмотрении возможности приватизации им помещений ресторана "Тахов", находящегося по адресу: г. Заречный, ул. Таховская, 2, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 28.10.2009 N 01-41/4011 администрация сообщила заявителю о том, что приступить к реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в отношении арендуемых им помещений будет возможно только после приведения в соответствие объекта приватизации. Для этого в казну городского округа необходимо передать из помещений ресторана недоступные для эксплуатации и входящие в состав других самостоятельных объектов помещения, а именно помещение N 61 площадью 10,8 кв.м и помещение N 76 площадью 12 кв.м. По окончании оформления процедуры передачи данных помещений в муниципальную казну и регистрации дополнительного соглашения к договору доверительного управления недвижимым имуществом от 18.04.2005 N 1-Д администрация рассмотрит возможность приватизации помещений ресторана "Тахов".

Предприниматель Садчиков Б.В., полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение им арендованного имущества является незаконным, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что предприниматель Садчиков Б.В. отвечает требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства при наделении их преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества, а также того, что указанное в письме от 28.10.2009 N 01-41/4011 основание для отказа в реализации данного права положениями названного закона не предусмотрено.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как установлено судами, предприниматель Садчиков Б.В. владеет спорными нежилыми помещениями с 16.11.2005 на основании договора аренды объекта недвижимости от 26.09.2005 N 8-Д.

Согласно справке общества "Фонд развития Заречного Технополиса" от 19.12.2009 N 221 у предпринимателя Садчикова Б.В. задолженность по названному договору аренды по состоянию на 07.10.2009 отсутствовала.

Площадь арендуемых предпринимателем Садчиковым Б.В. помещений не превышает установленные Законом Свердловской области от 19.12.2008 N 134-03 "О внесении изменений в Закон Свердловской области "О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области" предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как следует из материалов дела, отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения обоснован необходимостью передать в казну городского округа из помещений ресторана недоступные для эксплуатации и входящие в состав других самостоятельных объектов помещения, а именно помещение N 61 площадью 10,8 кв.м и помещение N 76 площадью 12 кв.м.

Учитывая, что указанное основание для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено, а также установив, что предприниматель Садчиков Б.В. отвечает требованиям названного закона, суды сделали правильный вывод о том, что оспариваемое решение администрации не соответствует закону и нарушает преимущественное право заявителя на приватизацию данных помещений.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии в заявлении предпринимателя Садчикова Б.В. от 07.10.2009 сведений о его соответствии требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, о том, что принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества относится к полномочиям Думы городского округа Заречный, предпринимателем Садчиковым Б.В. спорные помещения переданы другим лицам, были рассмотрены судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.03.2010 по делу N А60-126/2010-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Заречный - без удовлетворения.