Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 сентября 2010 г. N Ф09-6922/10-С6 по делу N А47-10458/2009 Судом отказано в признании незаконными действий по государственной регистрации договора залога и соглашения об утверждении новой редакции договора залога, поскольку на момент проведения государственной регистрации договора залога у управления отсутствовали сведения о том, что третье лицо либо иные заинтересованные лица в установленном законом порядке обращались за защитой нарушенных прав (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 сентября 2010 г. N Ф09-6922/10-С6 по делу N А47-10458/2009

Дело N А47-10458/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Маликовой Э.М., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арион Лайт" (далее - общество "Арион Лайт") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2010 по делу N А47-10458/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - Попов С.А. (доверенность от 22.06.2010 N 57), Макушина М.Е. (доверенность от 20.05.2010 N 42).

Общество "Арион Лайт" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными действий по государственной регистрации договора залога от 16.04.2009, совершенных 17.04.2009, номер регистрации 56-56-01/110/2009-149; соглашения от 08.09.2009 об утверждении новой редакции договора залога от 16.04.2009, совершенных 08.09.2009, номер регистрации 56-56-01/347/2009-549; договора залога от 08.09.2009, совершенных 08.09.2009, номер регистрации 56-56-01/347/2009-550.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк" (закрытое акционерное общество; далее - общество "Абсолют Банк"), общество с ограниченной ответственностью "Урал Финанс Групп" (далее - общество "Урал Финанс Групп"), Дементьева Ольга Анатольевна, Коломинский Руслан Александрович.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2010 (судья Сиваракша В.И.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Арион Лайт" просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 8, 9, 65, 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Заявитель указывает, что суду был представлен оригинал договора от 08.09.2009 с оттиском печати регистрационного органа и подписью регистратора, что является единственным доказательством совершения регистрационных действий, в силу чего вывод суда о том, что Управление Росреестра не производило оспариваемых регистрационных действий, является необоснованным. Общество "Арион Лайт" полагает, что при подаче заявления о фальсификации суд не осуществил проверку доказательств.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра считает обжалуемые судебные акты законными и не подлежащими отмене.

При рассмотрении спора судами установлено, что 11.04.2008 между Бочковым Евгением Александровичем (продавец) и Коломинским Р.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры общей площадью 296,7 кв. м, находящейся по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, ул. Терешковой, д. 36, кв. 1, и земельного участка общей площадью 352 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, местонахождение: участок находится примерно в 2 230 м. по направлению на северо-восток от ориентира административное здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, ул. Центральная, д. 2/1.

В соответствии с п. 11 договора объекты недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности будут в полном объеме находиться в залоге у общества "Абсолют Банк" в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ; т. 2, л. д. 128-130).

В тот же день (11.04.2008) между обществом "Абсолют Банк" (банк) и Коломинским Р.А. (заемщик) заключен договор о предоставлении кредита N 1388/И-08 (т. 2, л. д. 120-127). Кредитным договором предусмотрена обязанность Коломинского Р.А. заключить с банком договор залога (ипотеки) и подписать закладную на объекты недвижимого имущества и представить ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закладная была представлена Коломинским Р.А. в Управление Росреестра, которым 17.04.2008 произведена государственная регистрация ипотеки объектов недвижимого имущества, номера государственной регистрации 56-56-01/079/2008-444 и 56-56-01/079/2008-443 (т. 2, л. д. 111-119).

Коломинским Р.А. получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества с обременением -ипотека в силу закона (т. 2, л. д. 107; т. 3, л. д. 79).

Общество "Абсолют Банк" в лице представителя Пигаревой В.В., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 28.04.2008 N 371/2008, обратилось 26.03.2009 в Управление Росреестра с заявлением о снятии залога (т. 2, л. д. 105; т. 3, л. д. 73). К заявлению было приложено письмо управляющего филиалом банка в г. Оренбурге о полном досрочном погашении Коломинским Р.А. обязательств по договору о предоставлении кредита от 11.04.2008 N 1388/И-08 и снятии ограничения (ипотеки) с объектов недвижимого имущества (т. 3, л. д. 69). Как следует из расписки сотрудника Управления Росреестра, принявшего документы, к заявлению приложен оригинал закладной (т. 3, л. д. 59-68).

Одновременно в Управление Росреестра обратился с заявлением Коломинский Р.А. с заявлением о повторной выдаче нового свидетельства в связи со снятием залога (т. 2, л. д. 100, 104; т. 3, л. д. 58, 72).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр) запись об ипотеке в пользу общества "Абсолют Банк" на объекты недвижимого имущества Управлением Росреестра погашена 30.03.2009 (т. 6, л. д. 43-44, 63-64).

Коломинскому Р.А. выданы повторные свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества без зарегистрированных обременении (т. 2, л. д. 99; т. 3, л. д. 57).

Между обществом "Урал Финанс Групп" (залогодержатель) и Коломинским Р.А. (залогодатель) 03.04.2009 заключены договор займа N 22 и договор об ипотеке (залоге недвижимости) для обеспечения надлежащего исполнения договора займа N 22 (т. 2, л. д. 83-93; т. 3, л. д. 55). По заявлениям сторон договора Управлением Росреестра 07.04.2009 произведена государственная регистрация договора ипотеки, номер регистрации 56-56-01/011/2009-407 (т. 2, л. д. 78-82, 86 оборот, 97).

Коломинский Р.А. и общество "Урал Финанс Групп" 14.04.2009 обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации прекращения ограничения (обременения; т. 2, л. д. 70-76; т. 3, л. д. 50-54).

В Едином государственном реестре запись об ипотеке в пользу общества "Урал Финанс Групп" на объекты недвижимого имущества Управлением Росреестра погашена 16.04.2009 (т. 6, л. д. 41- 42, 61-62).

Между Коломинским Р.А. (залогодатель) и обществом "Арион Лайт" (залогодержатель) 16.04.2009 заключены договор займа и договор залога (т. 2, л. д. 52-69; т. 3, л. д. 43-47). В соответствии с названными договорами Коломинский Р.А. в обеспечение обязательств по договору займа от 16.04.2009 передал в залог вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Коломинский Р.А. и Левин Валерий Иосифович, действующий в соответствии с Уставом общества "Арион Лайт", 16.04.2009 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки (т. 2, л. д. 49-50, 69; т. 3, л. д. 40-41, 49).

По заявлениям сторон договора Управлением Росреестра 17.04.2009 произведена государственная регистрация договора залога, ипотеки квартиры и ипотеки земельного участка, номер регистрации 56-56-01/110/2009-149 (т. 2, л. д. 56 оборот; т. 3, л. д. 47оборот).

Коломинский Р.А. и Левин В.И., действующий на основании Устава общества "Арион Лайт", 19.06.2009 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о снятии залога, к заявлениям приложена справка общества "Арион Лайт" о полном досрочном исполнении Коломинским Р.А. обязательств по договору займа от 16.04.2009 (т. 2, л. д. 40-47; т. 3, л. д. 31-38).

В Едином государственном реестре запись об ипотеке в пользу общества "Арион Лайт" на объекты недвижимого имущества погашена 22.06.2009 (т. 6, л. д. 39-40, 59-60).

Судами также установлено, что с 24.06.2009 объекты недвижимого имущества принадлежат на праве собственности гражданке Дементьевой О.А., приобретшей их у гражданина Коломинского Р.А. по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от 23.06.2009 (т. 2, л. д. 15-39; т. 3, л. д. 12-30).

Обществом "Арион Лайт" (заимодавец) и Коломинским Р.А. (заемщик) 08.09.2009 подписано дополнительное соглашение к договору займа от 16.04.2009. Из раздела 5 данного дополнительного соглашения следует, что обеспечением исполнения обязательств заемщиком являются договоры залога жилого помещения (четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, ул. Терешковой, д. 36, кв. 1, принадлежащей Коломинскому Р.А. на праве собственности), и земельного участка, располагающегося под закладываемым жилым помещением, (площадью 352 кв. м, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства), договоры залога жилого помещения (четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, ул. Терешковой, д. 36, кв. 2, принадлежащей Коломинскому Р.А. на праве собственности), и земельного участка, располагающегося под закладываемым жилым помещением, (площадью 351 кв. м, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства; т. 6, л. д. 20-21).

Также сторонами 08.09.2009 подписано соглашение об утверждении новой редакции договора залога от 16.04.2009 в отношении тех же объектов недвижимого имущества, на оборотной стороне последнего листа соглашения имеются оттиски гербовой печати и штампа Управления Росреестра, указан номер государственной регистрации 56-56-01/347/2009-549 (т. 6, л. д. 22-27).

В тот же день (08.09.2009) Коломинским Р.А. (залогодатель) и обществом "Арион Лайт" (залогодержатель) подписан в обеспечение обязательств по договору займа и дополнительного соглашения к указанному договору от 16.04.2009 договор залога. Согласно условиям договора залога от 08.09.2009 Коломинский Р.А. передает в залог обществу четырехкомнатную квартиру в четырехэтажном жилом доме, назначение: жилое, общая площадь 299,4 кв. м, находящуюся по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, ул. Терешковой, д. 36, кв. 1, и земельный участок общей площадью 351 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: участок находится примерно в 2 240 м. по направлению на северо-восток от ориентира административное здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, ул. Центральная, д. 2/1. На последней странице договора залога имеются оттиски гербовой печати и штампа Управления Росреестра о государственной регистрации сделки и ипотеки, указаны номера государственной регистрации 56-56-01/347/2009-550 (т. 6, л. д. 28-33).

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19.10.2009 удовлетворены исковые требования общества "Арион Лайт" к Коломинскому Р.А. о взыскании суммы основного долга и неустойки по договору займа от 16.04.2009 (т. 1, л. д. 34-38).

Общество "Арион Лайт", ссылаясь на неправомерность осуществления Управлением Росреестра 17.04.2009 государственной регистрации договора залога от 16.04.2009, ипотеки квартиры и ипотеки земельного участка, номер государственной регистрации 56-56-01/110/2009-149, а также государственной регистрации соглашения от 08.09.2009 об утверждении новой редакции договора залога от 16.04.2009, номер регистрации 56-56-01/347/2009-549, и договора залога от 08.09.2009, номер регистрации 56-56-01/347/2009-550, поскольку на момент совершения указанных действий объекты недвижимости являлись предметом залога в пользу общества "Абсолют Банк", собственностью должника не являлись, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов государственной власти, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативно-правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемое действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов (органов местного самоуправления) необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями (бездействием) и решениями прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности, правоустанавливающие документы.

В компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным ст. 13 Закона порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (ст. 9 названного Закона).

В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре (п. 6 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра на дату проведения Управлением Росреестра правовой экспертизы документов, прилагаемых к договору об ипотеке от 16.04.2009, Коломинский Р.А. являлся собственником объектов недвижимого имущества, записи о ранее зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав погашены. Действия по погашению соответствующих записей в установленном порядке не оспорены.

Согласно п. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Из пункта 5.4.18 кредитного договора от 11.04.2008 следует, что сторонами допускается последующий залог при условии согласия общества "Абсолют Банк".

В соответствии с п. 3 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Принимая во внимание положения указанных норм права и установив, что на момент проведения государственной регистрации договора залога от 16.04.2009 у Управления Росреестра отсутствовали сведения о том, что общество "Абсолют Банк" либо иные заинтересованные лица в установленном законом порядке обращались за защитой нарушенных прав, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований общества "Арион Лайт" и признания незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации договора залога от 16.04.2009.

В силу п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр.

Единый государственный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

На основании ст. 2, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством совершения регистрационных действий является соответствующая запись в Едином государственном реестре.

Судами установлено, что в регистрационных делах отсутствуют подписанные Коломинским Р.А. и обществом "Арион Лайт" дополнительное соглашение от 08.09.2009 к договору займа от 16.04.2009, соглашение от 08.09.2009 об утверждении новой редакции договора залога от 16.04.2009, договор залога от 08.09.2009. В Едином государственном реестре регистрационные записи, на которые ссылается заявитель, по спорным объектам недвижимости отсутствуют. Действия по внесению в Единый государственный реестр записей N 56-56-01/347/2009-549 о государственной регистрации соглашения от 08.09.2009 об утверждении новой редакции договора залога от 16.04.2009 и N 56-56-01/347/2009-550 о государственной регистрации договора залога от 08.09.2009 не осуществлялись.

Судами рассмотрены возражения заявителя и принято во внимание, что наличие оттиска штампа о государственной регистрации и подписи регистратора на договорах при данных обстоятельствах само по себе не свидетельствует о внесении соответствующих регистрационных записей о сделке и обременении в Единый государственный реестр.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявления о признании незаконными действий по государственной регистрации по основаниям, заявленным обществом "Арион Лайт".

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных на их основе обстоятельств, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

На основании положений ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не принимает во внимание заключение эксперта N э/922, приложенное обществом "Арион Лайт" к письму, поступившему в Федеральный арбитражный суд Уральского округа 30.08.2010 в качестве дополнения к кассационной жалобе, поскольку указанное доказательство не было предметом исследования и оценки судов при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанций; суд кассационной инстанции исследование и оценку доказательств не осуществляет.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Оренбургской области, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2010 по делу N А47-10458/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арион Лайт" - без удовлетворения.