Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 сентября 2010 г. N Ф09-7205/10-С6 по делу N А71-16048/2009 Установив, что обязательства по внесению арендных платежей арендатором надлежащим образом не исполнены, доказательств, подтверждающих внесение денежных средств в полном объеме в счет погашения задолженности, в материалы дела не представлено, наличие задолженности ответчиком не оспаривается, и учитывая частичную оплату ответчиком основного долга, суд взыскал в пользу истца задолженность по арендной плате (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 сентября 2010 г. N Ф09-7205/10-С6 по делу N А71-16048/2009

Дело N А71-16048/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Маликовой Э.М., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бонум" (далее - общество "Бонум") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.03.2010 по делу N А71-16048/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества "Бонум" -Миткова А.И., директор (решение от 16.08.2010 N 8).

Управление имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее -управление) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу "Бонум" о взыскании 433 022 руб. 35 коп., в том числе 385 537 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2008 по 1 квартал 2010, 47 485 руб. 09 коп. пени, расторжении договора аренды от 01.07.2007 N 13813 и выселении ответчика из помещений площадью 116,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 8 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве" (далее - учреждение).

Решением суда от 19.03.2010 (судья Абуязидова Г.А.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Бонум" в пользу управления взыскано 333 022 руб. 35 коп., в том числе 285 537 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 47 485 руб. 09 коп. пени. Договор аренды от 01.07.2007 N 13813 расторгнут. На общество "Бонум" возложена обязанность освободить, в том числе и от принадлежащего ему имущества, нежилое помещение общей площадью 116,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 8, и передать это помещение по акту приема-передачи управлению в течение месяца со дня вступления решения в законную силу. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 (судьи Борзенкова И.В., Голубцова В.Г., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Бонум" просит указанные судебные акты в части расторжения договора аренды и выселении отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не учтено, что в связи с затоплением арендуемого помещения им были произведены вынужденные ремонтные работы, которые в силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть возмещены арендодателем. Заявитель полагает, что расторжение договора лишает его возможности компенсировать названные затраты. Кроме того, заявитель считает, что расторжение договора направлено на лишение общества "Бонум" преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, предусмотренного ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Законность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между управлением (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и обществом "Бонум" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.07.2007 N 13813, согласно условиям которого арендодатель и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение литера А, этаж "подвал", расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 8, инвентарный номер технического паспорта от 18.05.1998 N 31243, номера помещений по экспликации 1, а, б, в, г, 2 - 10, площадью 116,9 кв. м для использования под аптеку, сроком с 01.07.2007 по 25.06.2008.

Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2007.

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании правовых актов органов городского управления г. Ижевска и составляет 1832 руб. 22 коп. за 1 кв. м в год.

Арендная плата в сумме 53 546 руб. 57 коп. в квартал вносится арендатором ежеквартально до 15 числа первого месяца текущего квартала (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.5 договора арендная плата пересматривается в случае изменения ставок арендной платы, коэффициентов индексации в соответствии с принятыми правовыми актами без согласия арендатора. Об изменении арендной платы арендатор письменно уведомляется.

Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

В письме от 03.03.2009 N 01-18/2008 управление сообщило обществу "Бонум" о наличии с его стороны долга по аренде и предложило в срок до 20.03.2009 оплатить задолженность по арендной плате в сумме 257 025 руб. 48 коп., пени в сумме 31 665 руб. 06 коп., расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые помещения, сдав их по акту приема-передачи.

Поскольку задолженность по арендной плате и пени не была погашена обществом "Бонум" в добровольном порядке, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Установив, что обязательства по внесению арендных платежей арендатором надлежащим образом не исполнены, доказательств подтверждающих внесение денежных средств в полном объеме в счет погашения задолженности в материалы дела не представлено, наличие задолженности обществом "Бонум" не оспаривается, и учитывая частичную оплату ответчиком основного долга в сумме 100 000 руб., суд первой инстанции, руководствуясь ст. 309, 310, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал исковые требования управления обоснованными, и взыскал в общества "Бонум" 285 537 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате и 47 845 руб. 09 коп. пени.

Поскольку выводы суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате и пени заявителем не обжалуются, законность выводов судов в этой части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 5.1.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух сроков подряд.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку факт невнесения арендной платы обществом "Бонум" более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.2 договора аренды срока подтвержден материалами дела, в письме от 03.03.2009 управление уведомило ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), судами правомерно удовлетворены требования управления о расторжении договора аренды от 01.07.2007 N 13813 и освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в связи с затоплением арендуемого помещения им были произведены вынужденные ремонтные работы, которые в силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть возмещены арендодателем, рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку данные работы произведены без получения письменного разрешения на их проведение арендодателя и организации-балансодержателя.

Возмещение затрат понесенных арендатором в связи с проведением необходимого ремонта осуществляется в порядке, предусмотренном Положением "О порядке сдачи в аренду муниципального нежилого фонда г. Ижевска", утвержденным решением Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 181. При этом данный порядок не предполагает, что в случае вынужденного ремонта, все затраты понесенные в связи с его проведением возмещаются автоматически без согласования объема работ и их стоимости.

Кроме того, в суде первой инстанции общество "Бонум" на данное обстоятельство не ссылалось, встречных исковых требований не заявляло.

Ссылки общества "Бонум" на то, что исковые требования направлены на лишение общества "Бонум" преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, предусмотренного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, также рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.03.2010 по делу N А71-16048/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бонум" - без удовлетворения.