Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2010 г. N Ф09-7399/10-С6 по делу N А76-45506/2009-65-821/285 Суд отказал во взыскании задолженности по договору аренды земель, поскольку сделка является незаключенной, так как сведения, указанные в данном договоре, не позволяют однозначно идентифицировать спорный участок, паспорт земельного участка с экспликацией земель, а также акт приема-передачи, указанные в качестве приложений договора, в материалах дела отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 сентября 2010 г. N Ф09-7399/10-С6 по делу N А76-45506/2009-65-821/285

Дело N А76-45506/2009-65-821/285

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2010 по делу N А76-45506/2009-65-821/285 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 по тому же делу.

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация г. Челябинска и Комитет обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МИС-СТАРТ" (далее - общество "МИС-СТАРТ") о взыскании 1 203 763 руб., из них 134 238 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земель г. Челябинска от 19.04.1995 за период с 26.07.2002 по 29.09.2009 и 1 069 525 руб. неустойки за просрочку платежей за период с 01.01.2003 по 29.09.2009. Кроме того, истцы просили суд обязать ответчика освободить занимаемый им земельный участок общей площадью 1037 кв. м с указанными в исковом заявлении геоданными, расположенный в коммунально- складской зоне по ул. Танкистов в Тракторозаводеком районе г. Челябинска, путем демонтажа и вывоза гаражей блочного типа, временных некапитальных объектов (строительных вагончиков) и ограждения, и передать указанный земельный участок по акту приема-передачи Комитету.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2010 (судья Воронов В.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Мальцева Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на необоснованное применение ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая действует только с 01.03.1996, нарушение ст. 49, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, у судов не имелось оснований для признания договора аренды незаключенным в связи с неопределенностью его предмета, поскольку действующим в период его подписания законодательством не был запрещен оборот земельных участков, не поставленных на кадастровый учет. Как полагает Комитет, договор аренды является заключенным, поскольку земельный участок определен в нем настолько подробно, насколько это было возможно в тот период. Кроме того, заявитель указывает, что названный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Комитете по землеустройству и земельным ресурсам, у сторон договора разногласий по поводу указанного в нем земельного участка не возникало, названный договор сторонами исполнялся. Комитет также считает, что суд, проанализировав нормы о неосновательном обогащении, вышел за пределы исковых требований, поскольку иск был заявлен на основании правовых норм, регулирующих арендные отношения.

В части отказа в удовлетворении требований об освобождении и возврате земельного участка судебные акты Комитетом не обжалуются, в связи с чем их законность в указанной части судом кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется.

Как установлено судами, на основании постановления главы администрации г. Челябинска от 26.06.1995 N 550-п "О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования складской базы в коммунально-складской зоне по ул. Танкистов Тракторозаводского района" между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и обществом "МИС-СТАРТ" (арендатор) 19.04.1995 подписан договор аренды земель, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование сроком на 2 года на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов в Тракторозаводском районе (л. д. 13-17).

Указанный договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Челябинска 26.07.1995 за номером 128 (л. д. 17).

Условия о размере и порядке внесения арендной платы установлены в разделе II названного договора аренды.

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатором выплачивается штраф за каждый день просрочки в размере 0,7 % от суммы задолженности по платежам.

Администрацией 26.06.2009 направлено в адрес общества "МИС-СТАРТ" уведомление о расторжении договора аренды от 19.04.1995 (л. д. 11), в котором арендатору предложено в течение трех месяцев оплатить задолженность по арендной плате, а также демонтировать строения и сооружения, возведенные на земельном участке площадью 1000 кв. м по ул. Танкистов в г. Челябинске, и передать указанный земельный участок по акту приема-передачи Комитету.

Ссылаясь на то, что данные требования обществом "МИС-СТАРТ" выполнены не были, администрация и Комитет обратились в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском. При этом в качестве доказательства, подтверждающего факт использования ответчиком спорного земельного участка, Комитетом была представлена копия акта обследования земельного участка от 17.11.2009, составленного комиссией в составе из двух представителей комитета, в котором указано, что на момент обследования на земельном участке, предоставленном обществу "МИС-СТАРТ", расположены два гаража блочного типа и временные некапитальные объекты (строительные вагончики), а территория данного земельного участка ограждена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 19.04.1995 является незаключенным, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие индивидуализировать предмет аренды. Судами также сделан вывод о том, что материалами дела не подтверждается факт использования земельного участка ответчиком в спорный период.

Суд апелляционной инстанции также признал неверной ссылку суда первой инстанции на ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку названые нормативные правовые акты были приняты и вступили в законную силу позднее даты подписания договора аренды от 19.04.1995 и в силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали применению. В то же время суд апелляционной инстанции указал, что ссылка суда первой инстанции на данные нормативные правовые акты не привела к принятию неверного судебного акта.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, исковые требования администрации и Комитета основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды от 19.04.1995. В качестве правового основания истцы ссылались на ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (действует с 01.01.1995) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 названного Кодекса к числу существенных условий договора относится условие о его предмете.

Проанализировав условия договора аренды от 19.04.1995, суды пришли к обоснованному выводу о том, что сведения, указанные в данном договоре, не позволяют однозначно идентифицировать земельный участок.

Как следует из п. 1.1 договора аренды, передаваемый земельный участок расположен по ул. Танкистов в Тракторозаводском районе г. Челябинска, при этом в договоре не имеется каких-либо иных ориентиров или почтовых адресов, позволяющих установить расположение земельного участка на данной улице, протяженность которой составляет более 4 км.

Судами также установлено, что из содержания договора невозможно установить границы земельного участка и его конфигурацию. Кроме того, судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что в договоре аренды площадь земельного участка составляет 1000 кв. м, в то время как расчет задолженности по арендной плате выполнен Комитетом исходя из того, что площадь арендуемого ответчиком земельного участка составляет 1037 кв. м (л. д. 8), при этом каких-либо доказательств, подтверждающих изменение площади, в материалах дела не имеется.

Паспорт земельного участка с экспликацией земель, а также акт приема-передачи, указанные в договоре аренды в качестве его приложений, в материалах дела также отсутствуют.

Таким образом, вывод судов о незаключенности договора аренды от 19.04.1995 основан на имеющихся в материалах дела доказательствах, которые были исследованы и оценены судами в соответствии с требованиями, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах довод заявителя об отсутствии оснований считать указанный договор аренды незаключенным подлежит отклонению как направленный на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приложенные к кассационной жалобе документы (дополнительное соглашение от 20.12.2001 N 1 к договору аренды от 19.04.1995, выкопировка из генплана, чертеж границ участка, находящегося в аренде у общества "МИС-СТАРТ", расчеты платы за аренду земли) судом кассационной инстанции во внимание не принимаются, поскольку названные доказательства не были предметом исследования и оценки судов при рассмотрении спора по существу.

Довод Комитета о том, что суд, ссылаясь на нормы о неосновательном обогащении, по своей инициативе изменил основание иска, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен со ссылкой на ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела исходя из установленных им обстоятельств.

При таких обстоятельствах судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2010 по делу N А76-45506/2009-65-821/285 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.