Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 сентября 2010 г. N Ф09-7611/10-С6 по делу N А76-41429/2009-64-792 Суд удовлетворил требования о взыскании задолженности по договору аренды, пени за просрочку платежей и расторжении сделки, поскольку ответчик пользовался переданным по акту приема-передачи помещением и не вносил арендную плату за пользование в спорный период, при этом условиями договора предусмотрено, что невнесение нескольких раз подряд арендных платежей является основанием для досрочного расторжения договорных отношений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 сентября 2010 г. N Ф09-7611/10-С6 по делу N А76-41429/2009-64-792

Дело N А76-41429/2009-64-792

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дубль-W" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2010 по делу N А76-41429/2009-64-792 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) - Сотникова Е.А. (доверенность от 14.05.2010 N 6618);

общества - Соловцов Е.В. директор (решение от 13.12.2005 N 1), Третьяков В.И. (доверенность от 16.03.2010).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу о взыскании 705 101 руб. 57 коп., в том числе 352 637 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате по договору от 16.04.2008 N 1/8680 за период с 10.03.2008 по 22.03.2010, 352 464 руб. 48 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.01.2009 по 23.01.2010, и расторжении договора аренды (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 06.04.2010 (судья Скобычкина Н.Р.) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 352 637 руб. 09 коп. задолженности и 105 791 руб. 13 коп. пени. Договор аренды от 16.04.2008 N 1-8680, заключенный между комитетом и обществом, расторгнут. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 (судьи Румянцев А.А., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Заявитель полагает, что судами необоснованно отклонен довод о зачете стоимости проведенного обществом капитального ремонта помещений в счет арендной платы, поскольку на момент передачи арендованное помещение не могло быть использовано по своему назначению без проведения ремонтных работ, в связи с чем комитетом нарушены положения ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как указывает заявитель, комитет был извещен о необходимости проведения капитального ремонта, но оставил обращение общества без ответа. Заявитель считает комитет ненадлежащим истцом, так как данное помещение находится в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия "Управление муниципальными общежитиями г. Челябинска". По мнению заявителя, данное обстоятельство подтверждается тем, что спорное помещение принято на баланс названного предприятия в составе многоквартирного жилого дома.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договоры аренды от 16.04.2008 N 1-8680, в соответствии с условиями которого обществу по акту приема-передачи переданы нежилые помещения площадью 230,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 35 а, для размещения офиса, магазина. Срок действия договора аренды установлен с 01.03.2008 по 01.03.2023.

Согласно акту приема-передачи от 01.03.2008 к договору аренды от 16.04.2008 N 1-8680 помещения переданы арендатору "в том состоянии, в котором они находились на день передачи, и это состояние арендатору известно".

Договор аренды от 16.04.2008 N 1-8680 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Пунктом 5.1 названного договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно авансом до 10 числа текущего месяца в размере, установленном в расчете (приложение N 1).

Перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к применению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города (п. 5.2 договора).

В случае неуплаты арендатором полностью или частично арендной платы в сроки, предусмотренные договором, комитет вправе требовать пеню в размере 0,3% просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договора).

Комитет письмом от 15.04.2009 N 3691 уведомил общество о наличии задолженности по арендной плате по названному договору и обратился с требованием погасить указанную задолженность и расторгнуть договор аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы, комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности в сумме 352 637 руб. 09 коп. за период с 10.03.2008 по 22.03.2010 и неустойки в размере 352 464 руб. 48 коп., начисленной за период с 10.01.2009 по 23.01.2010, а также расторжении договора аренды.

Суды, частично удовлетворяя требования, исходили из того, что наличие задолженности по арендной плате в заявленном размере подтверждается материалами дела, при этом сумма неустойки подлежит уменьшению в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства и установив, что общество пользовалось переданным по акту приема-передачи от 01.03.2008 помещением, не вносило арендную плату за пользование в указанный истцом период, признали требования комитета о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 10.03.2008 по 22.03.2010 в размере 352 637 руб. 09 коп. подлежащими удовлетворению. При этом судами отмечено, что правильность расчета задолженности, представленного комитетом, ответчиком не оспаривается, контррасчета не представлено.

Судами рассмотрен довод общества о зачете стоимости капитального ремонта помещений в счет арендной платы и необходимости произвести перерасчет арендной платы с учетом стоимости указанных работ, произведенных обществом. Как указали суды, в соответствии с п. 4.2.6 договора аренды арендатор обязан произвести капитальный ремонт арендуемых помещений за свой счет. Учитывая, что о состоянии арендуемых помещений обществу было известно при их передаче, обязанность комитета произвести зачет стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей договором не предусмотрена, а ответчиком не представлено доказательств проведения таких работ, суды обоснованно отклонили указанный довод ответчика как несостоятельный.

Суды также рассмотрели требование комитета о взыскании с ответчика пени за допущенное нарушение обязанности по внесению арендной платы в размере 352 464 руб. 48 коп. Указав на несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств, суды на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшили размер взыскиваемых пеней до 105 791 руб. 13 коп.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации но требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.5.7 договора аренды установлена возможность досрочного расторжения договора аренды, а также выселения арендатора из занимаемого помещения в случае, если арендатор не внес арендную плату более двух сроков подряд.

Установив, что обществом более двух раз подряд не внесена арендная плата по договору, суды, руководствуясь ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.5.7 договора аренды, пришли к обоснованному выводу о том, что требование комитета о расторжении договора аренды от 16.04.2008 N 1-8680 подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного выводы судов о частичном удовлетворении требований комитета следует признать верными и основанными на полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что комитет не вправе распоряжаться спорным помещением, находящемся в хозяйственной ведении муниципального унитарного предприятия "Управление муниципальными общежитиями г. Челябинска", отклоняется. Суд апелляционной инстанции, рассмотрев данный довод общества, указал на то, что доказательств передачи названному предприятию спорных помещений в хозяйственное ведение в материалы дела не представлено, государственная регистрация права хозяйственного ведения не произведена. Следовательно, оснований считать, что право распоряжения спорными помещениями возникло у предприятия "Управление муниципальными

общежитиями г. Челябинска" не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.04.2010 по делу N А76-41429/2009-64-792 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дубль-W" - без удовлетворения.