Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 сентября 2010 г. N А60-27319/2010-С5 Суд признал недействительным отказ комитета в реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого помещения, поскольку включение спорного объекта в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, противоречит требованиям закона, а именно: объект не является зданием, строением или сооружением, не является высвобождаемым, так договор аренды объекта заключен на неопределенный срок, при этом на дату подачи заявления о реализации преимущественного права заявителем оплачены пени, начисленные за просрочки оплаты (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 27 сентября 2010 г. N А60-27319/2010-С5

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 августа 2012 г. N А60-21734/2012

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2010 года

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО УСК "Ал-ром" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о признании ненормативного акта недействительным

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Тетерин Д.А., представитель по доверенности от 14.07.2010 г.,

от заинтересованного лица: Игринева А.В., представитель по доверенности от 23.06.2010 г.,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

От заинтересованного лица заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии требования о погашении задолженности от 17.05.2010 г., копии расчета задолженности по арендной плате за период с 01.08.2007 г. по 30.04.2010 г., 01.04.2006 г. по 31.07.2007 г.

Ходатайство судом удовлетворено, документы приобщены.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

ООО УСК "Ал-ром" (далее - Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее - заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа в приватизации объекта: г.Екатеринбург, ул. 22 Партсъезда, 20, Литер В, оформленного письмом от 08.06.2010 N 02.12-24-6874.

Заинтересованное лицо заявленные требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве.

Заинтересованное лицо, полагает, что отказ в приватизации имущества является правомерным, поскольку заявитель не соответствует условиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), поскольку спорный объект внесен в перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружения и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521.

Кроме того, у заявителя имелась задолженность по пени, начисленная по договору аренды, пени были оплачены только после поступления заявления в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил:

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга и ООО УСК "Ал-ром" заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 69000023, согласно которому в аренду передан объект встроенное в нежилое здание муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул. 22 Партсъезда, 20, Литер В для использования под торговое, общей площадью 713,5 кв.м.

Пунктом 1.2. договора установлен срок действия договора с 01.04.2006 г. по 25.03.2007 г. Дополнительным соглашением от 20.12.2006г. договор был определен как заключенный на неопределенный срок.

С даты заключения договора арендуемое имущество из владения и пользования арендатора не выбывало.

Письмом от 17.05.2010 N 110 заявитель обратился в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Заинтересованное лицо письмом от 08.07.2010 N 02.12-24-6874 отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального нежилого имущества, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. 22 Партсъезда, 20, Литер В со ссылкой на то, что указанное нежилое помещение включено в перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением Главы города Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521. Кроме того, заявителем несвоевременно были внесены платежи за арендуемое имущество.

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (вступила в силу с 01.01.2009) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и(или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены следующие требования, которым должен соответствовать заявитель: арендуемое имущество находится в его временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Основанием для отказа заявителю в выкупе арендуемого помещения Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга явилось включение спорного помещения в перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением главы Екатеринбург от 04.03.2009 N 521, а также наличие задолженности по неустойкам (штрафам, пени) на дату подачи заявления.

Те обстоятельства, что заявитель подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства, соответствие площади арендуемого помещения, заинтересованным лицом не оспариваются.

Суд полагает, что отказ заинтересованного лица в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, является неправомерным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и(или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 4.1 статьи 18 данного Федерального закона порядок формирования, ведения, обязательного опубликования указанных в части 4 настоящей статьи перечней, а также порядок и условия предоставления в аренду (в том числе льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми видами деятельности) включенного в них государственного и муниципального имущества устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, указанные в части 4 настоящей статьи, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (часть 4.2 указанной статьи).

Решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 12/72 утвержден Порядок формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург".

Перечень имущества, утвержденный Постановлением главы города Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521, должен соответствовать указанному решению. Имущество, включенное в данный перечень, должно соответствовать критериям, установленным этим решением.

Согласно п. 7 решения Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 12/72 "Об утверждении Положения "О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург" в перечень включаются:

1) все здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства;

2) свободные от прав третьих лиц здания, строения, сооружения, нежилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", предназначенные для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства;

3) нежилые помещения, строения, сооружения, используемые по целевому назначению субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе для: осуществления розничной торговли (продуктами питания, хозяйственными товарами, книгами, канцелярскими товарами), а также комиссионной торговли; организации общественного питания (кафе, буфеты, бары, кофейни, закусочные, пиццерии, столовые) и др.

Таким образом, для включения объектов недвижимого имущества в указанный перечень необходимы два критерия: отнесение объекта недвижимости, используемого для указанных в положении видов предпринимательской деятельности, к отдельно стоящим зданиям, строениям, сооружениям, предназначенным для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства, и отнесение объекта недвижимости, используемого для указанных видов предпринимательской деятельности, к высвобождаемым отдельно стоящим зданиям, строениям, сооружениям.

Спорный объект недвижимости не удовлетворяет требованиям указанных критериев, поскольку не является зданием, строением или сооружением, не является высвобождаемым, так как согласно дополнительному соглашению от 20.12.2006 г. договор аренды заключен на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, включение спорного объекта в перечень противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем отказ в реализации преимущественного права по такому основанию является неправомерным.

Отказ Комитета в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность помещений, расположенных был обусловлен указанием на то, что за несвоевременное внесение платежей за арендуемое имущество начислены пени, которые на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в полном объеме не оплачены.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

С учетом того, что в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлено однозначных критериев оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом", при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендуемого имущества необходимо давать оценку несвоевременности перечисления арендной платы.

В целях применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются, в том числе, отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

Как следует из материалов дела на дату подачи заявления о реализации преимущественного права заявителем были оплачены пени, начисленные за просрочки оплаты в январе 2009г. и 2010г., что подтверждается платежным поручением N 2552 от 17.05.2010г. Пени за более ранние периоды - 2006г. также оплачены, что подтверждается платежным поручением N 2561 от 27.05.2010г.

Между тем, в принудительном порядке задолженность по арендной плате и договорная неустойка Комитетом не взыскивалась. Иного суду не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства причинения ущерба интересам муниципального образования (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах доводы Комитета об отсутствии у заявителя права на преимущественный выкуп арендованного имущества по причине несвоевременного внесения арендной платы следует признать необоснованными, а отказ в приватизации имущества на этом основании - неправомерным.

Доводы заинтересованного лица о том, что вопрос о правомерности включения в Перечень арендуемого объекта является самостоятельным и не может быть рассмотрен в рамках данного дела, нельзя признать обоснованными поскольку, согласно ч. 2 ст. 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Довод заинтересованного лица о том, что спорные помещения площадью 713,5 кв.м. являются частью объекта недвижимого имущества площадью 1370,90 кв.м, в связи с чем, по мнению заинтересованного лица, их отчуждение противоречит пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134, также подлежит отклонению.

Из пункта 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Заинтересованным лицом, в материалы дела не представлено доказательств того, что спорный объект недвижимости, не может быть сформирован как обособленный объект (статья 65 АПК РФ).

Кроме того, указанное ответчиком обстоятельство не являлось причиной отказа в приватизации спорного объекта (п. 4 ст. 200 АПК РФ).

При данных обстоятельствах требования заявителя о признании недействительным отказа в приватизации объекта: г. Екатеринбург, ул. 22 Партсъезда, 20, Литер В для использования под торговое, общей площадью 713,5 кв.м. подлежат удовлетворению.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Заявленные требования ООО УСК "Ал-ром" удовлетворить.

Признать недействительным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, выраженного в письме от 08.06.2010 г. N 02.12-24-6874, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 22 Партсъезда, 20, Литер В, общей площадью 713,5 кв.м.

Обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО УСК "Ал-ром" путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

2. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в пользу ООО УСК "Ал-ром" расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000руб.

Возвратить ООО УСК "Ал-ром" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную по платежному поручению N 2597 от 07.07.2010 г. Подлинник платежного поручения остается в материалах дела.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его изготовления в полном объеме, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной инстанции можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www. 17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.