Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 2010 г. N Ф09-8055/10-С6 по делу N А76-3202/2010-45-122 Суд признал правомерным отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка, поскольку документы, подтверждающие вхождение испрашиваемого участка в земельный участок, ранее предоставленный продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не прекратившемся на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, истцом не представлены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 4 октября 2010 г. N Ф09-8055/10-С6 по делу N А76-3202/2010-45-122

Дело N А76-3202/2010-45-122

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Плант" (далее - общество "Агрофирма "Плант") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2010 по делу N А76-3202/2010-45-122 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Агрофирма "Плант" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа первого заместителя главы г. Челябинска заключить договор купли-продажи земельного участка, выраженного в письме от 27.01.2010 N 03-97, и обязании в месячный срок направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка площадью 857 кв.м с кадастровым номером 74:36:0403007:72, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Дарвина, д. 18 (ул. Блюхера, д. 69г), и заключить с ним указанный договор.

Решением суда первой инстанции от 16.04.2010 (судья Костылев И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Мальцева Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Агрофирма "Плант" просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и неполное выяснение обстоятельств дела. Заявитель полагает, что в рассматриваемом случае необходимо принимать во внимание, что объект незавершенного строительства приобретен его продавцом - товариществом с ограниченной ответственностью "Челябинская мебельная фабрика", в порядке приватизации и земельный участок, занятый данным объектом принадлежал товариществу на праве постоянного бессрочного пользования, и в последующем объект в состоянии незавершенного строительства был продан заявителю. Поэтому заявитель считает, что суды необоснованно исходили из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, поскольку ситуация, рассмотренная судом надзорной инстанции, касалась выкупа земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, предоставленного в аренду для целей строительства данного объекта.

Как установлено судами, между товариществом с ограниченной ответственностью "Челябинская мебельная фабрика" (продавец; далее - товарищество "Челябинская мебельная фабрика") и товариществом с ограниченной ответственностью "Агрофирмой "Плант" (ныне общество "Агрофирма "Плант"; покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 22.08.1997, согласно которому покупатель приобретает в собственность недостроенное здание стройцеха площадью 278,1 кв.м, с прилегающей территорией общей площадью 763,75 кв.м, находящиеся по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 4.

Недостроенное здание стройцеха передано покупателю по акту приема-передачи основных средств от 25.08.1997.

При проведении технической инвентаризации 13.01.2004 определено фактическое местоположение недостроенного здания стройцеха, литера К, общей площадью 278,1 кв.м. Согласно справке от 24.02.2009, выданной областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области (далее - Центр технической инвентаризации), объект незавершенного строительства расположен по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 18.

Из акта консервации объекта от 15.01.2004 следует, что здание стройцеха находится в стадии выполнения строительства подвала, цокольной части фундамента, наружных стен.

По договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска без выдела в натуре N 430-98 обществу "Агрофирма "Плант" из земель муниципальной собственности во временное пользование предоставлены земельные участки, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 4, а именно: площадью 5082,5 кв.м - с 30.07.1997, и площадью 6426,25 кв.м - с 25.08.1997.

Указанный договор зарегистрирован комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска 09.06.1999 в установленном законом и договором порядке.

Пунктом 4.1.3 предусмотрено право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка в порядке, установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления г. Челябинска.

Обществом "Агрофирма "Плант" подана заявка от 27.04.2007 N 965-04 на имя главы г. Челябинска на выкуп в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 03 007:0037, на котором расположен объект незавершенного строительства - стройцех.

В целях выкупа данного земельного участка произведено межевание земельного участка.

Распоряжением администрации от 05.03.2009 N 257-м утвержден проект границ земельного участка площадью 857 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 18, с целью дальнейшей подготовки правоустанавливающих документов.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 29.05.2009 N 7436/206/09-649 испрашиваемый обществом "Агрофирма "Плант" земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0403007:72 (предыдущие кадастровые номера 74:36:0403007:37, 74:36:04 03 007:0037) с разрешенным использованием для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания стройцеха.

В письме от 27.01.2010 N 03-97 администрация отказала обществу "Агрофирма "Плант" в выкупе вышеуказанного земельного участка на основании того, что исключительное право на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на объект незавершенного строительства не распространяется.

Общество "Агрофирма "Плант", полагая, что объект незавершенного строительства обладает всеми признаками недвижимого имущества и на него распространяются положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем считает данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Для признания незаконными ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что объект незавершенного строительства не отвечает признакам здания, строения, сооружения по смыслу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Суды верно указали, что земельные участки в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляются именно для цели эксплуатации расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Соответственно, до возведения и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства применение к нему положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключается.

С учетом изложенного суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания обжалуемого отказа администрации г. Челябинска незаконным.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод заявителя о том, что на момент приобретения объекта незавершенного строительства земельный участок, занятый этим объектом, принадлежал продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, со ссылкой на письмо комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 19.04.2004 N 2767, в связи с чем обществу "Агрофирма "Плант" принадлежит право на выкуп данного земельного участка, был предметом оценки суда апелляционной инстанции. Судом апелляционной инстанции отмечено, что площадь испрашиваемого обществом "Агрофирма "Плант" земельного участка составляет 857 кв.м, какие-либо документы, подтверждающие вхождение испрашиваемого земельного участка в земельный участок площадью 9691 кв.м, ранее предоставленный товариществу "Челябинская мебельная фабрика" на праве постоянного (бессрочного) пользования, не прекратившемся на момент заключения в 1997 г. договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, в материалах дела отсутствуют.

Иные доказательства, подтверждающие право заявителя на выкуп указанного земельного участка в порядке ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", либо п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в материалы дела не представлены.

При изложенных обстоятельствах, учитывая обращение общества "Агрофирма "Плант" в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка лишь по основанию нахождения на данном участке объекта незавершенного строительства в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, без предоставления администрации документов, свидетельствующих об иных основаниях для выкупа данного земельного участка, следует признать, что в рамках рассматриваемого дела заявитель не доказал нарушения оспариваемым отказом его прав. Однако это не лишает его возможности повторно обратиться с заявлением о выкупе по иным установленным законом основаниям с предоставлением соответствующих документов.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2010 по делу N А76-3202/2010-45-122 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Плант" - без удовлетворения.