Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2010 г. N Ф09-8668/10-С6 по делу N А76-12075/2009-32-193 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости признан недействительным, поскольку проведенной по делу экспертизой установлены нарушения в отчете общества требований закона об оценочной деятельности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 октября 2010 г. N Ф09-8668/10-С6 по делу N А76-12075/2009-32-193

Дело N А76-12075/2009-32-193

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Добровольное Объединение Мастеров Оценки" (далее - общество "ДОМ Оцени") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2010 по делу N А76-12075/2009-32-193 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Кокориной Ларисы Александровны - Якуньков М.А. (доверенность от 10.06.2010).

Предприниматель Кокорина Л.А. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "ДОМ Оценки" о признании не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и недействительным отчета N 01/02-09-4428 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 4 общей площадью ПО кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, по состоянию на 01.02.2009, выполненного обществом "ДОМ Оценки" (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное специализированное управление "Челябинский областной фонд имущества" (далее - фонд имущества) и Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2010 (судья Сотникова О.В.) исковые требования удовлетворены. Отчет N 01/02-09-4428 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 4 общей площадью ПО кв.м, расположенного про адресу, г Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, выполненный по состоянию на 01.02.2009 обществом "ДОМ Оценки" признан недостоверным (недействительным).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Мальцева Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ДОМ Оценки" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судом ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности N 135-ФЗ). Заявитель считает, что судами неправомерно признан недостоверным отчет N 01/02-09-4428, полагая, что соответствующих требований истцом не заявлено; после уточнения предприниматель Кокорина Л.А. просила признать отчет об оценке не соответствующим требования законодательства об оценочной деятельности. Также, по мнению заявителя у истца отсутствует заинтересованность в оспаривании данного отчета, поскольку им не представлено доказательств нарушения его прав.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между министерством (государственный заказчик) и обществом "ДОМ Оценки" (исполнитель) был заключен государственный контракт N 5 на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности Челябинской области, для областных государственных нужд, а именно нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40 (п. 1.3 государственного контракта).

Согласно п. 1.5 государственного контракта целью и назначением оценки является: определение рыночной стоимости имущества, указанного в п. 1.3. Оценка должна быть произведена по состоянию на 01.02.2009 (п. 1.6 государственного контракта).

В соответствии с п. 2.1 1-2.1.3 государственного контракта исполнитель имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта, требовать от государственного заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для проведения оценки, запрашивать в устной или письменной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной

Пунктами 2.2.1, 2.2.3 государственного контракта предусмотрена обязанность исполнителя соблюдать при осуществлении деятельности требования законодательства об оценочной деятельности, выполнить услугу с надлежащим качеством в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ и стандартами оценочной деятельности, установленными действующим законодательством: Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1); Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3); Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255 (далее - ФСО N 2).

В свою очередь государственный заказчик обязан предоставить исполнителю имеющуюся в его распоряжении и необходимую для оценки информацию и документы.

Обществом "ДОМ Оценки" был составлен отчет N 01/02-09-4428 об оценке рыночной стоимости объекта - нежилого помещения N 4, общей площадью ПО кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, который передан на праве долгосрочной аренды в срочное и возмездное пользование предпринимателю Кокориной Л.А.

Согласно отчету стоимость помещения составила 2 555 466 руб.

Министерством 07.05.2009 подготовлено распоряжение N 634-р "О приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого предпринимательства".

В соответствии с п. 3, 5, 6 названного распоряжения начальная цена нежилого помещения N 4 общей площадью ПО кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, установлена в размере 2 555 466 руб.; отделу управления и приватизации имущества, фонду имущества предписано в течении 10 дней с момента подписания распоряжения направить предпринимателю Кокориной Л.А. копию распоряжения, предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи имущества, проект договора о залоге имущества.

Предприниматель Кокорина Л.А., ссылаясь на то, что отчет об оценке вышеназванного объекта недвижимости составлен оценщиком с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что привело к завышению рыночной стоимости помещения, следовательно, нарушению ее прав и законных интересов, обратилась в суд с соответствующих иском.

Удовлетворяя заявленные требования суды правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В ст. 11 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В статье 15 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ установлена обязанность оценщика, в том числе соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Суды, исходя из положений ст. 8 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ, ст. Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и установив, что в рассматриваемом случае проведение оценки при приватизации имущества, принадлежащего субъекту Российской Федерации, являлось обязательным, спорный отчет об оценке был положен в основу проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, направленного предпринимателю Кокориной Л.А. для реализации ее преимущественного права на выкуп арендуемого ею помещения, пришли к верному выводу о наличии у нее права на обращение в суд с рассматриваемым иском.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

При этом проведенной по делу экспертизой установлены нарушения в отчете общества "ДОМ Оценки" требований Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, 2, 3).

Так, согласно заключению эксперта от 17.09.2009:

в исследованном отчете при описании объекта оценки по его конструктивным элементам указано, что материал стен дома, в котором находится объект оценки, выполнен из кирпича и шлакоблока, фактически дом построен только из шлакоблока; материал перекрытий указан как сборные железобетонные плиты, фактически перекрытия в здания деревянные, что является нарушением ст. 11 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ, п. 18 ФСО N 1, п. 8 ФСО N 2;

год постройки объекта недвижимости указан как 1960, в доходном подходе - 1959, фактически здание 1952 года постройки, что является нарушением ст. 11 Закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ;

оценка объектов-аналогов приведена по информации от 07.02.2009 и 28.02.2009, тогда как заданием на оценку определена дата, по состоянию на которую требовалась оценка - 01.02.2009, что является нарушением п. 19 ФСО N 1;

задание на оценку содержит сведения о составе оцениваемых прав, не соответствующие правоудостоверяющему документу - указано "федеральная собственность", при этом объект оценки находится в государственной собственности Челябинской области (нарушение п. 19 ФСО N 1);

- задание на оценку содержит пункт "Цель оценки" - для решения вопроса по дальнейшему управлению имуществом, тогда как в п. 1.5 государственного контракта от 23.03.2009 N 5 целью и назначением оценки является - определение рыночной стоимости имущества (нарушение п. 19 ФСО N 1);

неверно выбраны объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода: объект-аналог N 7 расположен в административном здании в производственной зоне г. Челябинска - не является аналогом, так как объект оценки расположен в селитебной зоне в многоквартирном жилом доме; объявления по объектам-аналогам N 2, 3, 6 содержатся в газете "Тумба" от 07.02.2009 и от 28.02.2009, то есть позже даты оценки и в соответствии с п. 19 ФСО N 1 не могут быть применены;

отсутствуют документы технической инвентаризации, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, что является нарушением п. 9 ФСО N 3;

отсутствует обоснование выбора примененного оценщиком метода оценки в рамках применяемых подходов (нарушение п. 14 ФСО N 3);

описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, не обеспечивают проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками в рамках применения подходов - отсутствует обоснование корректировок арендных ставок по объектам-аналогам, расчеты противоречат принятым условиям, содержат необоснованные значения факторов, учитываемых при расчетах (нарушение п. 15 ФСО N 3).

Таким образом, оценив заключение эксперта в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с другими доказательствами, представленными в материалы дела, суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемого отчета требованиям, предъявляемым к нему Законом об оценочной деятельности N 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1, 2, 3), в связи с чем правомерно признали отчет N 01/02-09-4428, выполненный обществом "ДОМ Оценки", недостоверным (недействительным).

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне. Спор разрешен в соответствии с заявленными требованиями и действующим законодательством.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуальною кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2010 по делу N А76-12075/2009-32-193 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Добровольное Объединение Мастеров Оценки" - без удовлетворения.