Решение Арбитражного суда Свердловской области от 5 октября 2010 г. N А60-24794/2010-С5 Суд признал обоснованным отказ муниципалитета в приватизации объекта, поскольку право аренды нежилых помещений к заявителю в порядке универсального или сингулярного правопреемства не переходило, спорным недвижимым имуществом общество пользуется менее предусмотренного законом срока, в силу чего преимущественное право на приобретение указанных помещений у него не возникло (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 5 октября 2010 г. N А60-24794/2010-С5

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2010 года.

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2010 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрел в судебном заседании 21-28 сентября 2010 г. дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Плаза" (далее - заявитель, общество) к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - заинтересованное лицо, комитет) о признании недействительным решения об отказе в приватизации арендуемого имущества,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Н.Ф. Табабилова, паспорт 6505 N 339536, представитель по доверенности от 27.04.2010, Н.А. Голянова, паспорт 6508 N 347248, представитель по доверенности от 27.04.2010;

от заинтересованного лица: Н.И. Барабанова., удостоверение N 2 доверенность N 306 от 31.12.2009.

Представителям заявителя и заинтересованного лица права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. К материалам дела по ходатайству заинтересованного лица приобщена копия дополнительного соглашения о субаренде от 01.08.2006. В судебном заседании 21 сентября 2010г. объявлен перерыв до 11 час.30 мин 28 сентября 2010 г. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании 28 сентября 2010 г. к материалам дела приобщены документы по отнесению ООО "Издательский Дом Восток" к субъектам малого предпринимательства. К материалам дела приобщено дополнение от 28.09.2010 к отзыву, дополнительное соглашение о расторжении от 29.12.2009, акт приема-передачи нежилого помещения от 29.12.2009, информация БТИ. Других заявлений и ходатайств не поступало.

Общество с ограниченной ответственностью "Плаза" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом "Об отказе в приватизации объекта по адресу: г. Екатеринбург, ул. Папанина, 18-а", оформленного письмом от 04.06.2010 N 02.12-24-6724. Заявитель просит обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований, считает оспариваемое решение законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил:

Между заявителем (арендатор) и заинтересованным лицом (арендодатель) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 29.12.2006 N 19000062, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: ул.Папанина, 18-а, первый этаж жилого здания, помещения N 2-3, 5, 7-9, 14 общей площадью 120,6 кв.м. для использования под торговое (п. 1.1 договора).

Срок действия договора аренды определен с 03.01.2007 по 31.12.2007 (п. 1.2 договора).

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

С учетом того, что после 31.12.2007 арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии со стороны арендодателя возражений, договор аренды от 29.12.2006 N 19000062 возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно акту приема-передачи от 29.12.2006 нежилые помещения (N 2-3, 5, 7-9, 14) площадью 120,6 кв.м., расположенные на первом этаже жилого здания по ул. Папанина, 18-а переданы ООО "Плаза" в соответствии с договором аренды.

До заключения договора аренды от 29.12.2006 N 19000062 общество владело на основании договора субаренды от 01.08.2006 нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Папанина, 18а, общей площадью 58,7 кв.м.

17 мая 2010 г. общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендованного муниципального имущества (нежилых помещений N N 2-3, 5, 7-9, 14 общей площадью 120,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Папанина, 18-а) в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Заинтересованное лицо в письме от 04.06.2010 N 02.12-24-6724 отказало в приватизации арендуемых обществом помещений, указав, что у заявителя на дату подачи заявления имелась задолженность по уплате пени, начисленной за несвоевременное внесение арендных платежей.

Полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемых нежилых помещений, изложенный в письме от 04.06.2010 N 02.12-24-6724, является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения представителей заявителя и заинтересованного лица, суд полагает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Часть 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими Федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Заявитель, оспаривая отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ссылается на то, что он надлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей. Данный довод заявителя является обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 4.3 договора аренды арендатор обязан перечислять арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя. При изменении размера арендной платы в соответствии с п. 4.2 договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору. Расчет направляется арендатору по адресу, указанному в разделе 10 договора. Обязательство считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом п. 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2007 N 1 к договору аренды от 29.12.2006 N 19000062) предусмотрено, что в случае нарушения, в том числе п. 4.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5 процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода.

Из материалов дела следует, что за период аренды имущества арендная плата обществом уплачивалась в полном размере, в принудительном порядке задолженность по арендной плате и пени не взыскивалась, пени за несвоевременное внесение арендной платы заинтересованным лицом не начислялись, письменные претензии заявителю не предъявлялись. Кроме того, о наличии задолженности по пени, начисленной за период с 11.08.2007 по 12.03.2010, общество узнало только после обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Заявитель платежным поручением от 01.07.2010 N 1733 погасил задолженность по пени в полном объеме.

При таких обстоятельствах решение комитета от 04.06.2010 N 02.12-24-6724 не соответствует Федеральному закону N 159-ФЗ, поскольку наличие задолженности по пени, о начислении которой общество не знало на момент подачи заявления, само по себе не может являться препятствием для реализации преимущественного права на выкуп имущества.

Вместо с тем, согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, ненормативный правовой акт может быть признан арбитражным судом незаконным только при наличии двух условий в совокупности: если он не соответствует закону или иному нормативному акту и если он нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности или иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что общество владеет муниципальным имуществом, заявленным к выкупу, на основании договора аренды от 29.12.2006 N 19000062. По акту приема-передачи нежилые помещения N 2-3, 5, 7-9, 14 общей площадью 120,6 кв.м., расположенные на 1 этаже дома N 18-а по ул. Папанина, переданы обществу 29 декабря 2006 г.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Федеральный закон N 159-ФЗ опубликован в Российской газете от 25.07.2008 и вступил в силу 05.08.2008 - через десть дней после официального опубликования.

Таким образом, до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ общество владело нежилыми помещениями общей площадью 120,6 кв.м. менее двух лет. Поскольку преимущественное право на приобретение имущества, заявленного к выкупу, у заявителя не возникло, то отказ комитета в приватизации объекта аренды в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ не нарушает его права и законные интересы.

Довод общества о том, что оно владело имуществом с 01.08.2006 на основании договора субаренды, судом не принимается, исходя из следующего.

Согласно п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Пункт 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Согласно дополнительному соглашению от 01.08.2006 о субаренде в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.05.1999 N 15690065, заключенный между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Издательский дом "ВОСТОК" (арендатор), внесены изменения, касающиеся предоставления арендатору права передачи в субаренду до 50 % (58,7 кв.м.) площадей арендуемого объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: ул. Папанина, 18а субарендатору ООО "Плаза". Между ООО "Издательский дом "Восток" (арендодатель) и ООО "Плаза" (арендатор) подписан договор от 01.08.2006, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду (временное возмездное пользование) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Папанина, 18а, представляющее собой помещение для осуществления конторской деятельности общей площадью 58,7 кв.м. По передаточному акту от 01.08.2006, являющемуся приложением N 1 к договору субаренды от 01.08.2006, ООО "Издательский дом "Восток"" передало, а ООО "Плаза" приняло в аренду указанное нежилое помещение общей площадью 58,7 кв.м. В соответствии с дополнительным соглашением от 29.12.2006 договор аренды от 26.05.1999 N 15690065 считается расторгнутым с 01.01.2007.

Право аренды нежилых помещений, заявленных к выкупу, общей площадью 120,6 кв.м. возникло у общества с 29.12.2006. При этом право аренды от предыдущего арендатора - ООО "Издательский дом "Восток" к обществу в порядке перенайма не переходило. Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 29.12.2006 N 19000062, стороной которого является заявитель (арендатор) не содержит указания на то, что заключение данного договора явилось следствием передачи заявителю предыдущим арендатором прав и обязанностей, которые были определены действовавшим ранее договором аренды этого же объекта от 26.05.1999 N 15690065.

С учетом того, что право аренды нежилых помещений N 2-3, 5, 7-9, 14 общей площадью 120,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул.Папанина, 18а, к заявителю в порядке универсального или сингулярного правопреемства не переходило, указанными нежилыми помещениями общей площадью 120,6 кв.м. общество пользуется менее двух лет, преимущественное право на приобретение указанных помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ у него не возникло.

При таких обстоятельствах отказ заинтересованного лица, выраженный в письме от 04.06.2010 N 02.12-24-6724, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не нарушает прав и законных интересов ООО "Плаза", в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

1. В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "Плаза" требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.