Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 октября 2010 г. N Ф09-8797/10-С6 по делу N А50-6727/2010 Суд признал незаконным решение комиссии об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку спорное имущество находилось во временном пользовании истца в соответствии с договором аренды, сторонами на протяжении всего периода времени заключались договоры аренды имущества, пользование арендуемым помещением не прерывалось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 октября 2010 г. N Ф09-8797/10-С6 по делу N А50-6727/2010

Дело N А50-6727/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Калашникова Юрия Владимировича на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 по делу N А50-6727/2010 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Калашников Ю.В. и его представитель Шмелев А.А. (ордер от 25.10.2010 N 455).

Предприниматель Калашников Ю.В. обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент) о признании незаконным решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов при Департаменте, утвержденного 03.03.2010, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: встроенных нежилых помещений общей площадью 42, 8 кв.м, расположенных на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, д. 15.

Решением суда от 25.05.2010 (судья Трефилова Е.М.) заявленное требование удовлетворено. Решение постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов при Департаменте от 03.03.2010 об отказе предпринимателю Калашникову Ю.В. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: встроенных нежилых помещений общей площадью 42, 8 кв.м, расположенных на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, д. 15 признано незаконным как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ). На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 (судьи Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Калашников Ю.В. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что он обладает преимущественным правом на выкуп муниципального имущества, так как соответствует требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ. Как пояснил предприниматель Калашников Ю.В., на момент вступления в силу названного Федерального закона спорные помещения находятся в его временном владении непрерывно с 1999 в течение 9 лет на основании договоров аренды, при этом договор аренды от 10.01.2007, регулирующий отношения сторон в спорный период, необоснованно признан судом незаключенным, поскольку с учетом внесенных в него изменений N 1 он не подлежал государственной регистрации ввиду заключения его на срок до одного года; площадь арендуемого помещения не превышает установленные законом предельные значения площади; задолженность по арендной плате, штрафы и пени на день подачи заявления о приобретении указанного имущества отсутствуют; арендуемое имущество не включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства. При таких обстоятельствах, как считает предприниматель Калашников Ю.В., основания для отказа в удовлетворении заявления о предоставлении спорных помещений у Департамента отсутствовали.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Калашниковым Ю.В. (арендатор) и муниципальным управлением по распоряжению объектами муниципальной собственности (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Перми от 16.06.1999 N 470-99И, в соответствии с условиями которого арендатору передано в аренду встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже в пятиэтажном панельном доме по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, д. 15. Срок действия указанного договора определен сторонами с 01.06.1999 по 12.05.2000.

Впоследствии между теми же сторонами в отношении арендуемого имущества были заключены договоры аренды от 08.10.2002 сроком действия с 01.07.2002 по 29.06.2003; от 30.08.2000 сроком действия с 20.06.2000 по 15.06.2001; от 08.10.2002 сроком действия с 01.07.2002 по 29.06.2003; от 16.07.2002 N 1126-03 сроком действия с 01.07.2003 по 29.06.2004. Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2003.

По истечении срока действия договора N 1126-03 арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом.

Департамент 16.10.2006 в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес предпринимателя Калашникова Ю.В. предупреждение об отказе от договора аренды от 01.07.2003 N 1126-03И, которое получено предпринимателем 26.10.2010.

Вместе с тем до окончания трехмесячного срока с момента предупреждения об отказе от договора аренды те же стороны заключили договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И сроком действия с 01.12.2006 по 01.12.2009, подписав к нему акт приема-передачи от 01.12.2006.

В дальнейшем в отношении спорного имущества между указанными сторонами были заключены договоры аренды от 30.04.2008 N 2001-08И и от 26.05.2009 N 2063-09И на срок с 01.04.2008 по 29.03.2009 и с 01.06.2009 по 29.05.2009, соответственно.

Предприниматель Калашников Ю.В., ссылаясь на то, что у него в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ возникло право на приобретение арендованного имущества в собственность, обратился к Департаменту в заявлением от 08.02.2010 о его выкупе.

Решением от 03.03.2010 комиссия при Департаменте отказала заявителю в выкупе арендуемого имущества, ссылаясь на то, что нежилые помещения находятся в пользовании арендатора в соответствии с договором аренды от 10.01.2007 N 1825-07И непрерывно менее двух лет до вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.

Предприниматель Калашников Ю.В., полагая, что отказ Департамента противоречит положениям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы как субъекта малого предпринимательства на реализацию преимущественного права, предусмотренного названным законом, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (п. 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из того, что спорное имущество находилось во временном пользовании предпринимателя Калашникова Ю.В. с 01.06.1999 в соответствии с договором аренды, действие которого стороны распространили на период с 01.06.1999, сторонами на протяжении всего периода времени заключались договоры аренды указанного имущества, по истечении срока действия договора от 16.07.2003 N 1126-03 арендатор продолжал пользоваться объектом аренды в силу положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом договор от 10.01.2007 N 18250-07И (с учетом внесенных в него изменений от 06.06.2007 N 1) являлся заключенным и регулировал отношения сторон в спорный период (с 01.12.2006 по 01.04.2008), пользование арендуемым помещением не прерывалось.

При этом, как установлено судом первой инстанции, заявителем в материалы дела представлено подписанное сторонами 06.06.2007 изменение N 1 к договору аренды объекта от 10.01.2007 N 1825-07И, в соответствии с которым в п. 1.3 названного договора внесены изменения в части установления срока аренды объекта с 01.12.2006 по 28.11.2007, то есть менее года.

Учитывая, что обязательная государственная регистрация названного договора, заключенного на срок менее года, не требовалась, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор являлся заключенным и регулировал отношения в спорный период.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ Департамента в приватизации имущества является правомерным, поскольку предприниматель Калашников Ю.В. не является субъектом, имеющим согласно положениям Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по причине его нахождения во временном пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона, договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, изменения от 06.06.2007 N 1 к незаключенному договору в части срока его действия не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий.

Однако, делая указанный вывод в отношении незаключенности договора, суд апелляционной инстанции не указал, каким нормам права противоречит воля сторон на внесение изменений в договор аренды по сроку его действия.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В соответствии со ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года.

С учетом того, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий его регистрации, вывод суда апелляционной инстанции о признании изменений от 06.06.2007 N 1 в договор от 10.01.2007 N 1825-07И в части срока его действия не имеющими юридической силы нельзя признать правильным.

Таким образом, указанный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее года, не требовал обязательной государственной регистрации, и регулировал отношения сторон относительного арендуемого имущества в период его действия.

Судом первой инстанции также установлено, что 09.01.2008 Департаментом в адрес предпринимателя Калашникова Ю.В. направлялось уведомление N 19-19-1/14 к договору аренды от 10.01.2007 N 1825-07И об изменении по указанному договору с 01.01.2008 размера арендной платы за объект, что также свидетельствует о наличии между сторонами в спорный период арендных отношений.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, установив, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно- более двухлетнего срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ; доказательства ненадлежащего исполнения заявителем обязанности по перечислению арендной платы на день подачи им заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствуют, признал наличие всех предусмотренных законом условий, являющихся необходимыми для возникновения у предпринимателя Калашникова Ю.В. права на выкуп арендованного имущества в соответствии с положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Поскольку отказ Департамента в приватизации объекта муниципального имущества не соответствует положениям указанной нормы права и является незаконным, требования предпринимателя Калашникова Ю.В. судом первой инстанции правомерно удовлетворены.

Учитывая изложенное, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 по делу N А50-6727/2010 Арбитражного суда Пермского края отменить.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 25.05.2010 по делу N А50-6727/2010 оставить в силе.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в пользу предпринимателя Калашникова Юрия Владимировича 100 руб. расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.