Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 октября 2010 г. N А60-27246/2010-С12
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2010 года
Полный текст решения изготовлен 26 октября 2010 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Управления Федерального казначейства по Свердловской области к 1.Свердловскому региональному общественному фонду "Чистый город" (СРОФ "Чистый город"), 2. Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-8" (ООО "СМУ-8"), 3. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области о признании недействительным договора аренды, выселении, взыскании неосновательного обогащения
при участии в судебном заседании
от истца: Хужукаева Н.А., представитель по доверенности от 17.11.2009 г.,
от ответчиков: 1. Коновалов Н.А, представитель по доверенности N 18 от 24.08.2010, 2.не явился, извещен надлежащим образом,
3.Коновалов Н.А., представитель по доверенности от 01.10.2010 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Управление Федерального казначейства по Свердловской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к 1. Свердловскому региональному общественному фонду "Чистый город"(далее - первый ответчик), 2. ООО "Строительно-монтажное управление-8" (далее - второй ответчик) о признании недействительным договора аренды, выселении, взыскании неосновательного обогащения
В предварительном судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, N АФ 99/0207 от 31.03.2006 (с заключенным к нему дополнительным соглашением), недействительным в силу ничтожности, взыскать с ответчика - Свердловского регионального фонда "Чистый город" неосновательное обогащение в размере 5655880 руб. 37 коп., выселить Свердловский региональный фонд "Чистый город" из занимаемых помещений.
Заявленные истцом ходатайства судом удовлетворены, приняты уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель первого ответчика в предварительном судебном заседании возражал против заявленных требований, указал, что действующая на момент заключения договора редакция Постановления Правительства от 30.06.1998 содержала лишь рекомендательный характер в части проведения конкурса на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.
В судебном заседании от 28.09.2010 представитель истца поддержал ходатайство о принятии уточнения предмета иска, просил признать договор аренды от 31.03.2006 недействительным в силу ничтожности, взыскать со Свердловского регионального общественного фонда "Чистый город" неосновательное обогащение в сумме 2723089 руб. 79 коп., в том числе проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, выселить ответчиков из спорных помещений. Просил в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечь в качестве ответчика территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, исключив данное лицо из состава третьих лиц по делу, приобщить к делу заявление, ходатайство, расчет, копии отчетов оценщиков с приложениями указать.
Представитель ответчика оставил разрешение ходатайств на усмотрение суда, просил приобщить к делу отчет оценщика об определении рыночной стоимости арендной платы, отзыв, письменные пояснения.
Представитель ответчика оставил разрешение заявленных ходатайств на усмотрение суда, указывая на неисполнение ответчиком обязанности по направлению указанных документов в адрес истца.
Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленные документы приобщены к делу.
Определением от 28.09.2010 г. к участию в деле в качестве третьего соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области.
Представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части выселения, просит выселить СРОФ "Чистый город" из помещений площадью 403 кв.м., расположенных на первом этаже и 29,9 кв.м., расположенных в подвале; выселить ООО "СМУ N 8" из нежилого помещения площадью 64,6 кв.м., расположенного в подвале.
Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца представил копию договора аренды с приложением, объяснения на отзыв СРОФ "Чистый город", довод ответчика о том, что п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" носил рекомендательный характер, в связи с чем проведение конкурса не являлось обязательным, считает необоснованным поскольку арбитражные суды неоднократно приходили к выводу, что п. 3 Постановления N 685 имеет императивный характер. Коммунальные платежи не включались в арендную плату, поскольку это не предусмотрено условиями договора, арендная плата является доходом федерального бюджета, а коммунальные услуги являются расходом бюджетного учреждения. Плата за землю также не включалась в арендную плату, так как для заключения договора отсутствовало правовое основание: в силу п. 2 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются налогоплательщиками организации в отношении земельных участков, переданных им по договору аренды. Предметом спора является взыскание неосновательного обогащения. Статья 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что расчет суммы неосновательного обогащения производится из цены, существовавшей во время, когда закончилось пользование.
Представитель ответчика 3. представил отзыв на иск (с приложением копий документов: приказ, дополнительное соглашение, письмо, доверенность ведомость), в удовлетворении исковых требований просил отказать, указал, что постановление Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" в редакции, действовавшей на момент заключения договора (31.03.2006 г.) не содержало обязательного предписания о заключении договоров аренды на торгах, а носило скорее рекомендательный характер. В соответствии со ст. 120 и ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 г. N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", собственник имущества переданного в оперативное управление не может распорядиться имуществом путем передачи его в аренду, и арендодателем в договоре должно выступать соответствующий титульный владелец.
Представитель ответчика 3. пояснил, что с учетом заключенного дополнительного соглашения арендодателем по спорному договору является истец, иск заявлен к ненадлежащему ответчику.
В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.10.2010 г. до 17.00 час.
После перерыва 18.10.2010 г. до 17.00 час. судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.
Представитель ответчика 1. представил письменное объяснение, просил зачесть затраты ответчика на содержание и сохранение имущества в размере 3005986 руб. Просил приобщить к материалам дела реестр, копии платежных поручений. Пояснил, что не оспаривает, что ООО "СМУ-8" занимает 64,6 кв.м. в спорном помещении.
Документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца просил предоставить время для ознакомления с представленными ответчиком материалами.
В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22.10.2010 г. до 09.30 час.
После перерыва 22.10.2010 г. в 09.30 час. судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.
Представитель истца представил объяснения (с приложением расчетов, аналитической таблицы, копии характеристики объекта) в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал, что затраты ответчика не могут быть отнесены к необходимым затратам на содержание и сохранение имущества.
Представитель ответчика 3. представил дополнения к отзыву, указал, что к доводам о признании договора ничтожным, ТУ Росимущества в Свердловской области в таком случае рассматривает отношения сторон как фактически сложившиеся отношения по аренде, регулируемые в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вопрос о возмещении сумм уплаченного земельного налога не подлежит рассмотрению в рамках данного производства.
Представитель ответчика 1. представил письмо с отметкой о вручении документов сторонам, письмо от 12.07.2010 г.
Документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:
между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (ТУ Росимущества по Свердловской области) (арендодатель), УФК по Свердловской области (титульный владелец) и СРОФ "Чистый город" (арендатор) 31 марта 2006 г. заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением N АФ-99/0207 (далее-договор).
Согласно условиям данного договора на основании приказа ТУ Росимущества по Свердловской области N 333 от 02.03.2006 г. арендодатель и титульный владелец сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 94,5 кв.м., расположенные в подвале дома N 34, по ул.Фурманова в г.Екатеринбурге для использования под сауну.
Административное здание, расположенное по адресу г.Екатеринбург ул.Фурманова, 34, закреплено за истцом на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 66 АГ 639646.
В соответствии с п. 1.2. договора срок аренды устанавливался с 01.03.2006 г. по 27.02.2007 г. Дополнительным соглашением от 12.12.2006 г. срок договора был установлен с 01.03.2006 г. по 29.02.2016 г.
Договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением N АФ-99/0207 от 31 марта 2006 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 15.05.2007 г.
Имущество, указанное в договоре аренды, передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 31.03.2006 г.
В соответствии с п. 1.6. договора арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором при отсутствии задолженности по арендной плате и только с согласия титульного владельца и арендодателя. Согласование передачи арендуемых нежилых помещений в субаренду оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, договор субаренды подлежит обязательному учету в ТУ Росимущества по Свердловской области.
Между ТУ Росимущества по Свердловской области, УФК по Свердловской области, и СРОФ "Чистый город" 06.07.2006 г.было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым стороны согласовали передачу в субаренду ООО "СМУ-8" нежилых помещений площадью 87,8 кв.м.
В соответствии с дополнительным соглашением N 2 к договору аренды от 06.07.2006 г. ООО "СМУ-8" передавалось в субаренду дополнительно 6,7 кв.м. нежилых помещений.
11.07.2007 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение N 4 к договора аренды, в соответствии с которым были внесены изменения в п. 1 данного договора: кроме ранее переданных помещений, находящихся в подвале площадью 94,5 кв.м., СРОФ "Чистый город" принял в аренду нежилые помещения площадью 606,3 кв.м., расположенные на первом этаже в доме N 34 по ул. Фурманова в г. Екатеринбурге, для использования под социально-культурное назначение. Данные о составе, характеристике, техническом состоянии и стоимости передаваемых в аренду нежилых помещений устанавливалась в соответствии с приложением N 1 (ведомость о составе, характеристике, техническом состоянии и стоимости передаваемых в аренду нежилых помещений) и N 2 (выкопировка из поэтажного плана объекта).
В соответствии с дополнительным соглашением N 5 согласовывалась передача в субаренду ООО "СМУ - 8" нежилых помещений площадью 64,6 кв.м. сроком до 2016 г.
В соответствии с дополнительным соглашением N 6 от 20.05.2008 г. площадь арендуемых площадей была уменьшена: с 01.01.2008 г. СРОФ "Чистый город" арендовал нежилые помещения общей площадью 94.5 кв.м., расположенные в подвале, и нежилые помещения общей площадью 403 кв.м., расположенные на 1 этаже, для использования под социально-культурное назначение. Согласно акту приема-сдачи УФК по Свердловской области принял, а СРОФ "Чистый город" сдал с 01.01.2008 г. нежилые помещения общей площадью 203,3 кв.м.
В настоящее время СРОФ "Чистый город" по договору аренды N АФ99/0207 от 31 марта 2006 г. и дополнительным соглашениям к нему занимает помещения площадью 403 кв.м., расположенных на первом этаже и 29,9 кв.м., расположенных в подвале, по адресу г. Екатеринбург, ул. Фурманова, 34., ООО "СМУ N 8" занимает 64,6 кв.м. в подвале указанного здания.
Как считает истец, договор аренды N АФ99/0207 от 31 марта 2006 г. был заключен в нарушение п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", согласно которому заключение договоров аренды объектов недвижимости имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться на конкурсной основе. Конкурс на заключение договора аренды не проводился.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия названного постановления Правительства Российской Федерации иными правовыми нормативными актами особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества.
Поскольку судом установлено, что конкурс на заключение спорного договора аренды не проводился (доказательств обратного материалы дела не содержат, факт отсутствия таких торгов лица, участвующие в деле, не опровергли), заключение оцениваемого договора аренды к случаям, при которых проведение конкурса не является обязательным, не относится, договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением N АФ-99/0207 от 31 марта 2006 г. является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенной с нарушением порядка, предусмотренного п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Таким образом, передача нежилых помещений в субаренду ООО "СМУ -8" также является ничтожной сделкой в силу п. 2 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Доказательств возврата ответчиками - СРОФ "Чистый город" и ООО "СМУ -8" арендованного имущества не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), факт нахождения спорного имущества у ответчиков - СРОФ "Чистый город" и ООО "СМУ -8" сторонами не оспорен (ч. 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные арбитражному суду доказательства в совокупности, учитывая, что договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением N АФ-99/0207 от 31 марта 2006 г. ничтожен, и арендованное имущество на момент рассмотрения спора находится у ответчиков СРОФ "Чистый город" и ООО "СМУ -8", арбитражный суд считает требование истца о выселении: СРОФ "Чистый город" из помещений площадью 403 кв.м., расположенных на первом этаже и 29,9 кв.м., расположенных в подвале; выселении ООО "СМУ-8" из нежилого помещения площадью 64,6 кв.м., расположенного в подвале по адресу г.Екатеринбург, ул.Фурманова,34, обоснованным и подлежащим удовлетворению (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец также просит взыскать с СРОФ "Чистый город" 2471561 руб.00коп. сумму неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте где оно происходило., в соответствии с отчетами экспертного бюро "ЭКСО" N 92/10 и 93/10 от 31.08.2010 г., которыми определена величина рыночной стоимости месячной арендной платы для помещений, занимаемых ответчиками, в сумме 210366 руб. (522 руб. за 1 кв.м.)
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возместить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
По смыслу названной нормы, а также в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт приобретения ответчиком денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В связи с тем, что договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением N АФ-99/0207 от 31 марта 2006 г. является ничтожным, ответчик использовал
