Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 октября 2010 г. N А60-14288/2010-С1 Суд отказал в признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт подтвердил, что спорный документ соответствует закону, указание в отчете рыночной стоимости объекта без НДС на итоги оценки не влияет, стоимость объекта недвижимости определена достоверно, доказательств нарушения прав и законных интересов истца не представлено (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 25 октября 2010 г. N А60-14288/2010-С1

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2010 г. N Ф09-655/10-С6 по делу N А60-27301/2009-С9

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2009 г. N 17АП-10274/09

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2010 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрел в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Исакова Пирмагомеда Гусеновича (ИНН 661100047697, ОГРН 304661107700010) к Администрации Муниципального образования город Ирбит (ИНН 6611001320), обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭКСИН" об определении условий договора купли-продажи в редакции протокола разногласий и о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

при участии в судебном заседании:

от истца - Милинова Е.В., представитель по доверенности от 15.10.2010 г., Палицын Р.А., представитель по доверенности 66В383341 от 28.06.2010 г.,

от ответчиков: от Администрации МО город Ирбит - Соколов P.O., представитель по доверенности N 1157 от 09.04.2009 г.; от ООО "Фирма "ЭКСИН" - Штань М.В., представитель по доверенности N 15 от 04.06.2009 г.,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ИП Исаков П. Г. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации Муниципального образования г. Ирбит, в котором просит определить условия договора N 11 купли-продажи недвижимого имущества от 28.01.2010 г. встроенного нежилого помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Александра Матросова, д.78, общей площадью 191,9 кв.м., между Администрацией Муниципального образования город Ирбит и индивидуальным предпринимателем Исаковым Пирмагомедом Гусеновичем, в редакции протокола разногласий истца от 26.02.2010 г.

Определением суда от 22.06.2010 г. удовлетворено ходатайство истца об объединении настоящего дела с делом N А60-21705/2010-С1 по иску индивидуального предпринимателя Исакова Пирмагомеда Гусеновича к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭКСИН" о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 132-11/09 от 18.12.2009 г., составленного ООО "Фирма "ЭКСИН".

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматриваются требования индивидуального предпринимателя Исакова Пирмагомеда Гусеновича к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭКСИН" о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 132-11/09 от 18.12.2009 г., составленного ООО "Фирма "ЭКСИН" и об определении условий договора N 11 купли-продажи недвижимого имущества от 28.01.2010 г. встроенного нежилого помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г.Ирбит, ул.Александра Матросова,д.78, общей площадью 191,9 кв.м., между Администрацией Муниципального образования город Ирбит и индивидуальным предпринимателем Исаковым Пирмагомедом Гусеновичем, в редакции протокола разногласий истца от 26.02.2010 г.

По ходатайству истца Определением суда от 05.08.2010 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Щербинину Сергею Петровичу, оценщику общества с ограниченной ответственностью "Уральская оценочно-консалтинговая компания". Производство по делу приостановлено до 20.09.2010 г.

Определением суда от 12.10.2010 г. производство по делу возобновлено в связи с тем, что в суд поступило Заключение эксперта по результатам судебной экспертизы от 17.09.2010 г.

В данном судебном заседании истец заявил об отводе эксперта - Щербинина Сергея Петровича на основании ст.ст. 21, 23, 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем что имеются обстоятельства, которые вызывают сомнение в беспристрастности эксперта.

Заявление истца об отводе эксперта судом рассмотрено и отклонено исходя из следующего.

Согласно п.п. 5 ч. 1 ст. 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт не может участвовать в деле и подлежит отводу, если он лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные основания, вызывающие сомнения в его беспристрастности.

Исходя из толкования указанной нормы процессуального права следует, что заявителем должны быть приведены конкретные данные, которые бы свидетельствовали о наличии таких обстоятельств. Из материалов дела указанные обстоятельства не усматриваются, ссылки на привлечение Щербинина С.П. в качестве эксперта по ходатайству администрации МО город Ирбит по другим делам, судом во внимание не принимается.

Истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, т.к. у него возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Суд, рассмотрев данное ходатайство, в его удовлетворении отказал, поскольку на основании ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. При этом истец доказательств, подтверждающих необходимость назначения повторной экспертизы, суду не представил.

Истец заявленные требования поддержал.

Ответчик - Администрация МО город Ирбит исковые требования отклонил, в отзыве указал, что цена, указанная в договоре купли-продажи соответствует уровню рыночных цен в г. Ирбит. Что касается исключения п. 2.6. договора, предусматривающего расторжение договора в случае неоплаты стоимости имущества покупателем, то ответчик считает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Расторжение договора возможно по соглашению сторон. При этом, расторжение договора в одностороннем порядке предусматривается гражданским законодательством, а нарушение оплаты является существенным нарушением условий договора, в связи с чем п. 2.6. не противоречит требованиям законодательства и не может быть исключен из текста договора.

Ответчик - ООО "Фирма "ЭКСИН" полностью поддержал возражения Администрации МО город Ирбит.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Истец с 21.01.2002 г. является арендатором нежилого помещения общей площадью 191,9 кв.м., в здании, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Александра Матросова, 78 которое является собственностью муниципального образования "город Ирбит".

Указанное нежилое помещение было предоставлено истцу по договору аренды N 54 от 21.01.2002, заключенному с Комитетом по управлению муниципальным имуществом в МО "город Ирбит". В дальнейшем договорами аренды N 65 от 28.01.2003, N 50 от 26.01.2004, N 36 от 25.02.2005 была изменена сторона договора - арендодатель, которым в настоящее время является Администрация Муниципального образования "город Ирбит", а также пролонгирован срок аренды до 15 февраля 2020 года.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159 от 22.07.2008 г. субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

13.04.2009 года истец обратился в Администрацию МО "город Ирбит" с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Решением Администрации, оформленным письмом от 22.04.2009 года N 1372, заявителю отказано в выкупе арендуемого имущества в связи с тем, что на момент обращения с заявлением договор аренды N 36 от 25.02.2005 не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Полагая, что отказ Администрации является незаконным и нарушает права и законные интересы истец обжаловал отказ в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2009 г. по делу N А60-27301/2009-С9 данный отказ признан незаконным, суд обязал Администрацию МО "город Ирбит" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Исаков П. Г. путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Исполняя названное решение суда 29.01.2010 г. Администрация вручила истцу проект договора N 11 купли-продажи недвижимого имущества от 28.01.2010 г. на объект - нежилое помещение литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Александра Матросова, д. 78, общей площадью 191,9 кв.м.

Согласно п. 2.1. проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 5007920 руб. с учетом НДС. Указанная цена объекта установлена в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., составленным ООО "Фирма "ЭКСИН".

20.01.2010 г. Администрацией МО город Ирбит было издано Постановление N 51 "О приватизации муниципального имущества", в соответствии с п. 2 которого цена объекта устанавливается в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Полагая, что Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., составленный ООО "Фирма "ЭКСИН", установивший стоимость объекта в размере 5007920 руб. с учетом НДС, недостоверный и необоснованный, истец обратился в суд с иском о признании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 132-11/09 от 18.12.2009 г., составленного ООО "Фирма "ЭКСИН", недостоверным (недействительным).

Рассмотрев данное требование истца, суд полагает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

При рассмотрении спора судом установлено то, что с целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией МО город Ирбит и ООО "Фирма "ЭКСИН" заключен договор N 132-11/09 от 11.11.2009 г.

Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете N 132-11/09 от 18.12.2009 г., в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 4244000 рублей без учета НДС.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ "О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" от 30 мая 2005 г. N 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

По своей инициативе истец заказал другую независимую оценку рыночной стоимости объекта. В соответствии с отчетом об оценке N 10-21/1502 от 15.02.2010 г., подготовленным ЗАО "Капитал-Инвест-Оценка", итоговая величина рыночной стоимости объекта составила 2600000 руб. с учетом НДС.

Истец полагает, что указание в отчете, подготовленным ответчиком - ООО "Фирма "ЭКСИН" недостоверной стоимости имущества, существенно нарушает его имущественные права.

Исходя из того, что рыночная стоимость, указанная в отчете, истцом оспаривается, арбитражный суд в рамках настоящего дела назначил судебную экспертизу и поставил перед экспертом следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненный ООО "Фирма "ЭКСИН", по оценке стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г.Ирбит, ул.Александра Матросова,д.78, общей площадью 191,9 кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254?

2) Если имеются несоответствия отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненного ООО "Фирма "ЭКСИН", по оценке стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г.Ирбит, ул.Александра Матросова,д.78, общей площадью 191,9 кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254, то какие это несоответствия?

3) Повлияли ли выявленные несоответствия Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненного ООО "Фирма "ЭКСИН", на итоги оценки объекта?

4) Если на итоги оценки повлияли выявленные несоответствия Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненного ООО "Фирма "ЭКСИН", то провести оценку объекта.

Согласно поступившим в суд 17.09.2010 г. выводам эксперта Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненный ООО "Фирма "ЭКСИН", по оценке стоимости недвижимого имущества - встроенного помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Александра Матросова, д. 78, общей площадью 191,9 кв.м. в целом соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федераций", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254. Выявленные замечания относятся к разряду опечаток, не определяют существа оценочной работы и не влияют на итоговый результат оценки.

При проведении исследования экспертом также установлено, что имеется одно несоответствие отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненного ООО "Фирма "ЭКСИН", по оценке стоимости недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Александра Матросова, д. 78, общей площадью 191,9 кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254, в части указания в Отчете рыночной стоимости объекта оценки без НДС. Полученная оценщиками стоимость (без НДС) не соответствует определению "рыночная стоимость", изложенному в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Выявленное несоответствие отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненного ООО "Фирма "ЭКСИН", не влияет на итоги оценки объекта, поскольку НДС является нормативным расчетным показателем. Результат оценки получен в результате корректных и обоснованных расчетов, может использоваться для обозначенных в задании на оценку задач и не вводит в заблуждение пользователей Отчета об оценке.

В отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненном ООО "Фирма "ЭКСИН", содержатся все необходимые аналитические и расчетные данные, сделанные в соответствии с нормативными требованиями. Итоговая стоимость объекта оценки определена достоверно. Необходимости проводить дополнительную или повторную оценку объекта оценки не имеется.

Таким образом, проанализировав материалы дела в совокупности, суд пришел к выводу, что Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненный ООО "Фирма "ЭКСИН", по оценке стоимости недвижимого имущества - встроенного помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Александра Матросова, д. 78, общей площадью 191,9 кв.м. соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федераций", Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., N 256, N 255, N 254, а истцом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, оснований для признания отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненного ООО "Фирма "ЭКСИН", недействительным, у суда не имеется.

Что касается второго требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N 11 от 28.01.2010 г., то суд полагает следующее.

Как было ранее указано, 29.01.2010 г. истец получил от ответчика проект договора купли-продажи муниципального имущества от 28.01.2010 года.

Истец, не отказываясь от заключения договора купли-продажи, направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества N 11 от 28.01.2010 г., который не согласился с ними и данный протокол не подписал. Разногласия между сторонами договора возникли относительно цены договора, а именно: стоимости выкупаемого имущества (п. 2.1. договора), а также формулировки пункта 2.6. договора.

Пунктами 2 и 4 статьи 4 Закона предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Индивидуальный предприниматель Исаков П.Г. и Администрация МО город Ирбит не достигли соглашения по отдельным пунктам договора. В связи с чем, истец, руководствуясь п. 2 ст. 445 и ст. 446 Гражданского кодекса РФ в установленный срок направил ответчику протокол разногласий к договору и, не получив от ответчика также в определенный срок отказ в его принятии, своевременно передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Разногласия возникли между сторонами по следующим пунктам договора купли-продажи N 11 от 28.01.2010 г.:

1. Разногласия по пункту 2.1. касаются указания стоимости объекта не в сумме 5007920 рублей, как указывает Администрация МО г. Ирбит, а в размере 2600000 рублей, как указывает истец.

Как было указано выше при рассмотрении первого требования, суд полагает обоснованным и правомерным определение рыночной цены выкупаемого муниципального имущества в размере 5007920 рублей, которая определена Администрацией МО г. Ирбит с учетом данных Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г., выполненного ООО "Фирма "ЭКСИН".

Таким образом, данный пункт договора принимается в редакции ответчика.

2. Разногласия по пункту 2.6. договора касаются возможности одностороннего отказа продавца от договора.

4. В пункте 2.6. проекта договора предусмотрено, что "В случае если покупатель допускает просрочку платежа согласно подп. 2.3.2. и п. 2.3. настоящего договора на срок более 40 (сорок) дней, продавец имеет право отказаться от исполнения договора путем направления письменного уведомления покупателю об одностороннем отказе от исполнения договора. С даты получения покупателем письменного уведомления продавца об одностороннем отказе от исполнения договора, настоящий договор считается расторгнутым, а права и обязанности сторон по договору прекращенными. Покупатель обязуется вернуть объект продавцу по акту в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления покупателю об одностороннем отказе от исполнения договора, при этом продавец обязуется вернуть денежные средства, ранее оплаченные покупателем в счет выполнения обязательств по настоящему договору за минусом упущенной выгоды, которую продавец должен был бы получить по договору аренды объекта".

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом следуем иметь ввиду, что отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению, либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Федеральным законом N 159-ФЗ не предусмотрено специальных оснований для расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества, поэтому в таком случае подлежат применению общие положения Гражданского кодекса РФ о расторжении договора (ст. 450 и ст. 451 ГК РФ).

Суд полагает, что иные основания расторжения договора могут быть установлены в договоре только по соглашению сторон. В связи с тем, что такое соглашение сторонами не достигнуто, пункт 2.6. договора подлежит исключению из договора.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в части исключения п. 2.6. договора купли-продажи, предложенной истцом. В остальной части в удовлетворении требований судом отказано, пункт 2.1. принимается в редакции ответчика (продавца).

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Поскольку в удовлетворении требования истца о признании отчета об оценке недействительным судом отказано, расходы по госпошлине с данного требования и по проведению экспертизы относятся на истца. Учитывая, что требование об урегулировании разногласий удовлетворено частично, госпошлина в сумме 2000 руб. относится на Администрацию Муниципального образования г.Ирбит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении требования о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 132-11/09 от 18.12.2009 г., составленного ООО "Фирма "ЭКСИН" отказать.

2. Принять спорные условия договора купли-продажи недвижимого имущества встроенного нежилого помещения литера "А" N 1-11, "а", "al" на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ирбит, ул. Александра Матросова, д. 78, общей площадью 191,9 кв.м. N 11 от 28.01.2010 г. между Администрацией Муниципального образования город Ирбит и индивидуальным предпринимателем Исаковым Пирмагомедом Гусеновичем, в следующей редакции:

- Пункт 2.1. договора принять в редакции ответчика: "Цена Объекта составляет сумму в размере 5007920 (Пять миллионов семь тысяч девятьсот двадцать) рублей с учетом НДС. Указанная цена Объекта установлена в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 132-11/09 от 18.12.2009 г.

Покупатель самостоятельно рассчитывает и перечисляет НДС в порядке, установленном действующим законодательством".

- Пункт 2.6. исключить из текста договора.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя Исакова Пирмагомеда Гусеновича в пользу Администрации Муниципального образования город Ирбит 10000 (десять тысяч) рублей в возмещение расходов по оплате экспертизы.

4. Взыскать с Администрации Муниципального образования город Ирбит в пользу индивидуального предпринимателя Исакова Пирмагомеда Гусеновича 2000 (две тысячи рублей) в возмещение расходов по оплате госпошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.