Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2010 г. N Ф09-250/10-С6 по делу N А07-11449/2009-Г-НММ Суд отказал во взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, поскольку спорная сделка является ничтожной, так как земельный участок не мог быть использован арендатором по тому назначению, которое указано в договоре, в силу того, что ответчик не является собственником тех объектов, для эксплуатации которых участок был предоставлен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 ноября 2010 г. N Ф09-250/10-С6 по делу N А07-11449/2009-Г-НММ

Дело N А07-11449/2009-Г-НММ

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа (далее - Комитет по управлению собственностью) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2010 по делу N А07-11449/2009-Г-НММ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Вира" (далее - общество "Вира") - Трифонов С.Ю. (доверенность от 14.02.2008).

Комитет по управлению собственностью обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Вира" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.10.2008 N 1798-08 в размере 2 698 784,35 руб. и пени за период с 04.12.2008 по 10.07.2009 в размере 1 756 255,55 руб. (с учетом уточнения исковых требований, сделанных истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2009 (судья Насырова М.М.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "Вира" в пользу Комитета по управлению собственностью взыскано 728 328,66 руб. задолженности и 28 646,59 руб. пени, в остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2010 (судьи Столяров А., А., Сулейменова Т.В., Смирнов А.Ю.) решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (т. 3, л. д. 110).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2010 (судья Юсеева И.Р.) в удовлетворении исковых требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе Комитент по управлению собственностью просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 168, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает неверным вывод суда о том, что договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости принадлежат третьим лицам, в связи с чем у арендатора отсутствовала возможность использовать земельный участок по целевому назначению, которое указано в договоре (для эксплуатации подземного гаража и административного здания).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению собственностью (арендодатель) и обществом "Вира" (арендатор) 03.10.2008 заключен договор аренды N 1798-08, по условиям которого арендодатель на основании постановления главы администрации городского округа город Уфа от 17.06.2008 N 3535 передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 319 кв. м с кадастровым номером 02:55: 01 05 22: 259, находящийся по адресу: г. Уфа, советский район, ул. Цюрупы, 151/1 (т. 1, л. Д. 46, 47).

Согласно п. 3.1 договора указанный земельный участок передается в аренду на срок с 17.06.2008 по 17.06.2013.

Данный договор зарегистрирован в Управлении регистрационной службы 14.11.2008.

В силу п. 4.7 названного договора арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца. Размер арендной платы определяется в п. 4.1 - 4.6 договора аренды земельного участка.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).

Комитет по управлению собственностью, ссылаясь на то, что общество "Вира" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 03.10.2008 противоречит ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной сделкой, которая не порождает правовых последствий, поскольку предоставленный ответчику земельный участок не мог быть использован им по целевому назначению. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 названного Кодекса).

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Согласно Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым в том числе относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из п. 1.1, 5.4.2 договора от 03.10.2008, земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации подземного гаража и административного здания и должен использоваться арендатором в соответствии с его целевым назначением.

В то же время, исследовав и оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства согласно требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд сделал обоснованный вывод о том, что земельный участок не мог быть использован арендатором по тому назначению, которое указано в договоре аренды от 03.10.2008, поскольку общество "Вира" не является собственником тех объектов (подземного гаража и административного здания), для эксплуатации которых он предоставлен.

Так, судом установлено, что по договору купли-продажи от 27.02.1995 предприятие "Вира" (правопредшественник общества "Вира") приобрело объект незавершенного строительства, принадлежащего автокооперативу "Солнечный", в совместном строительстве административного здания с подземным гаражом по ул. Цюрупы в г.Уфе (т. 1, л. д. 58).

За обществом "Вира" 08.04.2003 зарегистрировано право собственности на незавершенное нежилое строение площадью застройки 1 431,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Советский район, квартал 110 (т. 1, л. д. 45).

В дальнейшем общество "Вира" по договору от 08.05.2003 N 1 продало незавершенное строительством административное двухэтажное кирпичное здание площадью застройки 1 431,8 кв. м обществу с ограниченной ответственностью "Алдан" (т. 1, л. д. 48), которое, в свою очередь, по соглашению об отступном от 12.05.2003 передало право на получение от общества "Вира" указанного объекта в собственность обществу "Стройсервис" (т. 1, л. д. 51).

Вышеуказанное незавершенное строительством административное здание площадью 1431,8 кв. м передано обществом "Вира" обществу "Стройсервис" по акту приема-передачи от 12.05.2003 (т. 1, л. д. 51 об).

Судом также установлено, что после введения в эксплуатацию нежилого административного здания в г. Уфе по ул. Цурюпы, 151/1 между обществом "Вира" и обществом "Стройсервис" подписано соглашение от 19.05.2009 N 1, по условиям которого административные помещения, расположенные в данном здании, передаются в собственность общества "Стройтранс".

Часть земельного участка с кадастровым номером 02:55010522:259, переданного обществу "Вира" по договору аренды от 03.10.2008, передана в субаренду обществу "Стройсервис" пропорционально занимаемом им площади административного здания (т. 2, л. д. 121 - 123).

Кроме того, в материалах дела имеются договоры на долевое участие в строительстве подземного гаража в квартале ПО Советского района г. Уфы, которые заключались обществом "Вира" и его правопредшественником с физическими лицами в период с 1994 года до конца 2005 года (т. 1, л. д. 86 - 143), по условиям которых общество "Вира" принимает на себя функции заказчика по строительству гаража и обязуется по окончанию строительства предоставить в собственность дольщика гаражный бокс.

Как установлено судом, в связи с завершением строительства подземного гаража в квартале 110 Советского района г. Уфы и вводом его в эксплуатацию по акту от 28.11.2005 гаражные боксы 20.12.2005 переданы физическим лицам (дольщикам) по актам приема-передачи (т. 2, л. д. 1-58).

Право собственности физических лиц на гаражные боксы, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Цюрупы, д. 151, кор.1, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 3, л. д. 6-21,49-51,62-109).

Из материалов дела также усматривается, что в связи с отказом физических лиц - участников долевого строительства в добровольном порядке оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным обществу "Вира" по договору аренды от 03.10.2008, данное общество обращалось к председателю Комитета по управлению собственностью с просьбой расторгнуть указанный договор аренды с 13.10.2008 (т. 2, л. д. 112).

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению собственностью о взыскании с общества "Вира" задолженности по арендной платы отказано обоснованно.

Доводы заявителя о наличии оснований для взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды от 03.10.2008, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2010 по делу N А07-11449/2009-Г-НММ оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа - без удовлетворения.